Вопросы регулирования земельных отношений в девелопменте загородной недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
1 Сущность и нормативно-правовое регулирование девелопмента загородной недвижимости
1.1 Понятие о девелопменте, особенности девелопмента загородной недвижимости
1.2 Нормативно-правовое регулирование отношений девелопмента загородной недвижимости
2 Анализ организации деятельности по нормативно-правовому обеспечению отношений девелопмента в комании ООО «ЛВ-Девеломент»
2.1 Технико-экономическая характеристика компании
2.2 Анализ организации деятельности юридического отдела в компании
2.3 Разработка предложений по повышению эффективности юридической работы в компании
Заключение
Список использованной литературы

Вопросы регулирования земельных отношений в девелопменте загородной недвижимости.

369216
-2380
-0,64%
По данным табл. 2.1 можно сделать следующие выводы. Структура активов организации за 2008 год характеризуется следующим соотношением: 29,7% иммобилизованных средств и 70,3% текущих активов. Активы организации за 2009 год снизились на 2380 тыс. руб. (0,64%). Отмечая снижение суммы активов, необходимо отметить рост собственного капитала на 0,68%. Опережающее увеличение собственного капитала относительного общего изменения активов следует рассматривать как положительный фактор.
Снижение величины активов за 2009 г. организации связан, главным образом, со снижением следующих позиций актива баланса (в скобках указана доля изменения данной статьи в общей сумме всех отрицательно изменившихся статей):
1. Иммобилизованные средства – 14341 тыс. руб. (13%)
2. Запасы: готоваяпродукция и товары для перепродажи – 9810 тыс. руб. (22,09%)
3. Запасы: затраты в незавершенном производстве – 7672 тыс. руб. (10,33%)
4. НДС по приобретенным ценностям – 11 тыс. руб. (0,26%).
Одновременно, в пассиве баланса наибольшее снижение наблюдается по строкам:
5. Заемный капитал: долгосрочные кредиты и займы – 59700 тыс. руб. (62,46%).
Среди положительно изменившихся статей баланса за 2009 г. можно выделить «Запасы: сырье и материалы» в активе и «Краткосрочные кредиты и займы» в пассиве (+27859 тыс. руб. и +49325 тыс. руб. соответственно).
Структура активов организации на конец 2009 г. характеризуется следующим соотношением: 26% иммобилизованных средств и 74% текущих активов.
Таким образом, можно сделать вывод о снижении имущества «ЛВ-девелопмент» за 2009 г.
Задача анализа ликвидности баланса возникает в связи с необходимостью давать оценку кредитоспособности предприятия, то есть его способности своевременно и полностью рассчитываться по всем своим обязательствам.
Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.
Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.
В табл. 2.2 представлена оценка ликвидности «ЛВ-девелопмент» за 2008 – 2009 гг.
Таблица 2.2
Расчет коэффициентов ликвидности «ЛВ-девелопмент» за 2008 – 2009 гг.
Показатель ликвидности
Значения показателя
Отклонение (+,-)
Рекомендованное значение
2008 г.
2009 г.
1
2
3
4
5
Коэффициент текущей (общей) ликвидности
1,8
1,3
-0,5
>2,0
Коэффициент быстрой (промежуточной) ликвидности
0,42
0,31
-0,09
>1,0
Коэффициент абсолютной ликвидности
0,39
0,29
-0,1
>0,2
На 31.12.2009 г. при норме 2,0 и более коэффициент текущей (общей) ликвидности имеет значение 1,3. За 2008 г. этот коэффициент снизился на 0,5 процентных пункта. Коэффициент быстрой ликвидности также имеет значение, не укладывающееся в норму (0,31). Это свидетельствует о недостаточности у «ЛВ-девелопмент» ликвидных активов (т.е. наличности и других активов, которые можно легко обратить в наличность) для погашения краткосрочной кредиторской задолженности.
Коэффициент абсолютной ликвидности на конец 2009 г. имеет значение, соответствующее норме (0,29). При этом за рассматриваемый период коэффициент снизился на 0,1 процентных пункта.
Проанализируем коэффициенты финансовой устойчивости «ЛВ-девелопмент» за 2008 – 2009 гг.
Коэффициент автономии организации на последний день 2008 г. составил 0,33. Полученное значение говорит о неоправданно низкой доле собственного капитала «ЛВ-девелопмент» (33%) в общем капитале организации – организации слишком много использует заемных денежных средств.
Коэффициент маневренности собственного капитала показывает, какая часть собственных средств организации находится в мобильной форме, позволяющей относительно свободно маневрировать этими средствами. Значение коэффициента маневренности собственного капитала на конец 2008 года составило 2,15. Считается, что оптимальный диапазон значений коэффициента 0,5 – 0,6. И хотя на практике норматив для этого показателя не определен, полученное здесь значение говорит о достаточности собственного капитала для обеспечения стабильного финансового положения «ЛВ-девелопмент». Итоговое значение коэффициента обеспеченности материальных запасов (1,32) на 31.12.2008 г. соответствует нормальному значению, т.е. материально-производственные запасы в достаточной степени обеспечены собственными оборотными средствами организации.
Таблица 2.3
Показатели финансовой устойчивости «ЛВ-девелопмент» за 2008 – 2009 гг.
Показатель
Нормативное значение
Значение показателя
Отклонение (+,-)
2008 г.
2009 г.
1
2
3
4
5
Коэффициент автономии
≥0,5
0,33
0,33
-
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
≥1,0
1,14
1,04
-0,1
Коэффициент маневренности собственного капитала
≥0,5
2,15
2,54
Коэффициент обеспеченности материальных запасов
≥0,5
1,32
0,95
Коэффициент краткосрочной задолженности
-
0,01
0,01
-
По коэффициенту краткосрочной задолженности видно, что величина краткосрочной кредиторской задолженности «ЛВ-девелопмент» значительно превосходит величину долгосрочной задолженности.
Коэффициент автономии организации на последний день 2009 г. составил 0,33. Данный коэффициент характеризует степень зависимости организации от заемного капитала. Полученное здесь значение говорит о слишком высокой зависимости от заемного капитала (собственный капитал составляет 33% в общем капитале организации).
Значение коэффициента маневренности собственного капитала на последний день декабря 2009 г. составило 2,54. Считается, что оптимальный диапазон значений коэффициента 0,5 – 0,6. И хотя на практике норматив для этого показателя не определен, полученное здесь значение говорит о достаточности собственного капитала для обеспечения стабильного финансового положения «ЛВ-девелопмент». Итоговое значение коэффициента обеспеченности материальных запасов (0,95) соответствует норме, т.е. материально-производственные запасы в достаточной степени обеспечены собственными оборотными средствами «ЛВ-девелопмент».
По коэффициенту краткосрочной задолженности видно, что величина краткосрочной кредиторской задолженности «ЛВ-девелопмент» значительно превосходит величину долгосрочной задолженности.
В табл. 2.4 представлена оценка стоимости чистых активов предприятия по отношению к его уставному капиталу.
Таблица 2.4
Оценка стоимости чистых активов «ЛВ-девелопмент» за 2008 – 2009 гг.
Показатель
Значение показателя
Изменение (+,-)
2008 г.
2009 г.
тыс. руб.
в % к валюте баланса
тыс. руб.
в % к валюте баланса
тыс. руб.
в % к валюте баланса
1
2
3
4
5
6
7
Чистые активы
130689
35,17
123557
33,46
-7132
-1,71
Уставный капитал
167
0,04
167
0,05
-
+0,01
Превышение чистых активов над уставным капиталом
130522
35,12
123390
33,42
-7132
-1,7
Чистые активы организации на последний день декабря 2009 года намного (в 739,86 раз) превышают уставный капитал. Данное соотношение положительно характеризует финансовое положение «ЛВ-девелопмент», полностью удовлетворяя требованиям нормативных актов к величине чистых активов организации. Однако необходимо отметить снижение чистых активов на 1,7% в течение рассматриваемого периода.
Коэффициенты деловой активности позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства. Как правило, к этим показателям относятся различные показатели оборачиваемости. Показатели оборачиваемости имеют большое значение для оценки финансового положения компании, поскольку скорость оборота средств, то есть скорость превращения их в денежную форму, оказывает непосредственное влияние на платежеспособность предприятия. Кроме того, увеличение скорости оборота средств при прочих равных условиях отражает повышение производственно-технического потенциала фирмы.
Значение показателей деловой активности отобразим в табл. 2.5.
Таблица 2.5
Показатели деловой активности
Показатель
Нормативное значение
Значение показателя
Отклонение (+,-)
2008 г.
2009 г.
Общий коэффициент оборачиваемости
Выше 0,8
0,71
0,85
+0,14
Коэффициент оборачиваемости запасов
Выше 4,0
1,25
1,45
+0,2
Коэффициент оборачиваемости собственных средств
Выше 1,0
2,15
2,54
+0,39
Анализ показателей деловой активности показывает, что на начало анализируемого периода значение общего коэффициента оборачиваемости было близко к нормативному значению, к концу 2009 года значение данного показателя стало соответствовать норме.
Значение коэффициента оборачиваемости запасов значительно ниже нормативного как на начало, так и на конец анализируемого периода, что говорит о слишком высокой доле запасов в структуре активов организации. В некоторой степени это обусловлено особенностями отрасли, тем не менее, необходимо предпринимать меры для повышения данного показателя, оптимизируя количество запасов, совершенствуя систему управления запасами.
Особенно актуально повышение оборачиваемости и снижение запасов при наличии большой степени задолженности у компании. В этом случае давление кредиторов может ощущаться прежде, чем можно что-либо предпринять с этими запасами, особенно при неблагоприятной конъюнктуре. Следует отметить, что в некоторых случаях увеличение оборачиваемости запасов может отражать негативные явления в деятельности предприятия, например, в случае повышения объема реализации за счет реализации товаров с минимальной прибылью или вообще без прибыли.
Значение коэффициента оборачиваемости собственного капитала соответствует нормативному значению и на начало и на конец анализируемого периода, что положительно характеризует деятельность фирмы.
На основании полученных данных можно сделать вывод, что за рассматриваемый период времени улучшились значения показателей деловой активности, что положительно сказывается на общей картине финансового состояния предприятия. Однако значение оборачиваемости запасов даже при существующем улучшении не соответствует нормативному значению, что говорит о необходимости дальнейшего совершенствования системы управления запасами.
Для оценки использования имеющихся ресурсов на предприятии рассчитывают показатели рентабельности.
Показатели рентабельности являются относительными характеристиками финансовых результатов и эффективности деятельности предприятия.
Данные показатели позволяют судить об эффективности ценовой и финансовой политики в компании.
Рассчитанные значения показателей рентабельности отобразим в табл. 2.6.
Анализ показателей рентабельности «ЛВ-девелопмент» за анализируемый период показывает низкие значения всех показателей рентабельности. При этом необходимо отметить их снижение, что говорит о снижении эффективности ценовой и финансовой политики предприятия.
Значения всех показателей рентабельности свидетельствуют о кризисном положении предприятия и необходимости совершенствования финансовой политики, ужесточения ценовой политики предприятия.
Таблица 2.6
Показатели рентабельности «ЛВ-девелопмент» за 2008 – 2009 г.
Показатель
Нормативное значение
Значение показателя
Отклонение (+,-)
2008 г.
2009 г.
Коэффициент рентабельности использования капитала
Выше 0,15
0,06
0,01
-0,05
Коэффициент рентабельности использования собственных средств
Выше 0,2
0,18
0,02
-0,16
Коэффициент рентабельности продаж
Выше 0,3
0,08
0,01
-0,07
Коэффициент рентабельности текущих затрат