Государственное регулирование рынка недвижимости ( на примере Псковской обл.)

ВВЕДЕНИЕ
1.1. Сущность рынка недвижимости и необходимость его государственного регулирования
1.2. Нормативно-правовые основы государственного регулирования рынка недвижимости
1.3. Основные направления государственного регулирования рынка недвижимости
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1. Оценка состояния и развития рынка недвижимости в Псковской области
2.1.1. Развитие рынка жилья в Псковской области
2.1.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости в Псковской области
2.1.3. Анализ рынка земли в Псковской области
2.2. Анализ деятельности органов государственной власти по регулированию рынка недвижимости в Псковской области
2.3. Проблемы регулирования рынка недвижимости в Псковской области
ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1. Совершенствование нормативно-правовой базы
3.2. Регулирование жилищного строительства в Псковской области
3.3. Регулирование цен
3.4. Развитие ипотеки
3.5. Развитие государственно-частного партнерства на рынке недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Приложение 1
Приложение 2

Государственное регулирование рынка недвижимости ( на примере Псковской обл.)

Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.
О государственном регулировании
Содержание понятия государственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общую функциональную модель управления. Характерными для функциональной модели являются следующие положения:
функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа,
функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),
функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),
регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды,
регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).
Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулирования на рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательства государства. Например в США и Великобритания оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.
Содержание понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.
Напомним эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.
Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае - объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.
В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:
-участники рыночного обмена - покупатели и продавцы,
-собственно товары рыночного обмена,
-пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,
-рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.
Рассмотрим названные области воздействий более подробно.
Так, что касается участников рыночного обмена: покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:
легально появились и были бы в достаточном количестве,
были бы кредитоспособны,
не были монополистами,
не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.
Товары рыночного оборота недвижимости - здесь необходимо, чтобы:
недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;
был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею,
были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.
Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости покупателей и продавцов необходимы:
нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций,
достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,
ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),
ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.
Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка, необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:
введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж),
классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,
контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.
Организационно-правовые и организационно-экономические механизмы
Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов.
В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:
общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,
разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,
разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,
регистрация недвижимости и сделок с нею,
учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,
лицензирование профессиональной деятельности,
стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования),
стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов,
стандарты этики),
обязательное страхование профессиональной деятельности,
контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.
В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:
программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,
порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости),
порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками,
методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,
методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника,
финансово-экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника (структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи,", порядок проведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1. Оценка состояния и развития рынка недвижимости в Псковской области
Состояние современного рынка жилья во многом  определено ситуацией в предшествующие годы. Опережающий предложение спрос «толкал» цены вверх.  Такая ситуация была на руку и тем, кто продавал, и тем, кто покупал (приятно, когда приобретенная тобою вещь растет в цене, особенно если она приобретается в кредит). «За бортом рынка» находилась достаточно большая часть населения, которой, в силу низких доходов, купить жилье было просто не по средствам. Изменить ситуацию могла лишь смена работы на более оплачиваемую (попробуй-ка найти такую) либо развитие ипотечного кредитования (с  увеличением срока кредитования и снижением ставки). Правда, развитие последнего могло также быть фактором роста цен.  Согласно данным Росстата, вплоть до четвертого квартала 2009 года, когда область почувствовала мировой кризис, цены только росли.
В ситуации неуверенности в завтрашнем дне (конец 2009 – первая половина 2010 гг.) число сделок упало, и цены начали постепенно снижаться. Причем сильнее снижение ощущалось на вторичном рынке. Очевидно,  продавцы на нем были более гибки к настроениям покупателей, в то время как строительные компании не спешили снижать цены. Это привело к тому, что вторичный рынок, где цены были традиционно выше, стал намного привлекательнее первичного. В четвертом квартале 2009 года цены вторичного рынка стали ниже, чем в новостройках. На таком фоне падение цен на первичном рынке в начале 2010 года стало неизбежным, что и произошло. Но при этом они оказались все же выше, что сохраняло ценовое преимущество у вторичного рынка.  Здесь стоит сделать очень важное замечание: анализируя цены, мы смотрим не на их абсолютные показатели, приводимые в таблице, а на их динамику. Статистика дает данные по области в целом, цены в областном центре, естественно, выше.(Рисунок 2)
Рисунок 2. Средне цены на рынке недвижимости Псковской области
Наиболее интересными для покупателя стали цены на жилье во втором квартале 2010 года. Тогда они достигли минимума. Покупатель занял выжидательную позицию. Вероятно, дальнейшее снижение цен остановила государственная поддержка рынка. Государство вышло на рынок жилья как оптовый покупатель. По словам экспертов, оно приобрело порядка 30 % всего предложения первичного рынка по цене чуть менее 30 000 руб. за 1 кв. м.  В итоге крупные псковские строительные компании получили возможность расстаться с частью квартир, которую было непросто продать в условиях кризиса, а государство приобрело жилье по ценам, на которые оно вряд ли могло рассчитывать в условиях роста. Для обычного покупателя это означало, что рассчитывать на дальнейшее снижение цен бесполезно. Кроме того, на рынке начался небольшой рост цен.
В последние годы объемы строительства в Псковской области возросли, но все же продолжали быть существенно ниже, чем в  непростых девяностых:
По словам экспертов, примерно 40-50 % всего объема приходится на индивидуальное строительство, остальную часть составляет многоквартирное, концентрирующееся преимущественно в Пскове.
Невысокое предложение, наряду с растущим спросом как со стороны псковичей, так и жителей северных регионов, мигрирующих в Псковскую область, приводило к росту цен в докризисные годы.
Продажа квартир в новостройках начинается, как правило, за год-полтора до сдачи дома, само же оформление строительства - еще раньше. Поэтому увеличение ввода домов в кризисных 2009-2010 годах – свидетельство роста спроса в предшествующие годы. Во время же кризиса, следуя этой логике, в продажу должны были поступить дома, планируемые к сдаче в 2010-2011 годах. Как раз в них и приобрело квартиру государство. Отметим, что проблема строительной компании состоит не столько в продаже квартир, сколько в обеспечении необходимым объемом работы коллектива предприятия.  Благодаря государству эта проблема была решена – у строителей есть работа.
Посмотрим, что предлагает нам сейчас «первичка».
В сегменте панельного домостроения идут продажи квартир на Запсковье (ул. Юности). Цены колеблются в районе 34 000 (у застройщика)  и до 32 000 (цена в объявлениях,  размещенных в газете «Из рук в руки») руб. за кв. м. Отметим грамотный маркетинговый ход: если раньше новая однокомнатная квартира – это порядка  38 или 42 кв. м., то сейчас предлагаются квартиры площадью от 32,8 кв.м.  Это делает жилье доступнее  по цене: при фиксированной стоимости квадратного метра снижение цены достигается сокращением площади квартир. То же можно сказать и в отношении двухкомнатных квартир – площадь квартир начинается с  49,7 кв. м. Проблема кроется в другом. Приобретающий жилье для проживания стремится купить его поближе к работе или месту  жительства родственников. К примеру, молодой семье с маленькими детьми удобнее быть поближе к родителям, а они могут жить на Завеличье, что делает покупку в другом районе неинтересной даже при возможности сэкономить. Соответственно, такой покупатель сталкивается с дефицитом предложения на первичном рынке. Частично дефицит может компенсироваться за счет квартир, которые купило государство и предоставило населению (к примеру, при расселении аварийного жилья). Не секрет, что часть людей, получающих такое жилье, оформляют право собственности и продают его (например, семья получила двухкомнатную квартиру, а ей хотелось бы иметь «трешку») по рыночным ценам. Это жилье считается вторичным, но для покупателя оно воспринимается как новостройка (по сути, так оно и есть, если дом только что введен в эксплуатацию).
В сегменте каркасно-монолитного домостроения продажи, наоборот, идут на Завеличье. Цена квадратного метра – в районе 34 000 руб. Квартиры выходят дороже, чем в панельных домах – исходя из особенностей конструкций (расстояние между колоннами) они больше по площади, потому и дороже. Кроме того, квартиры сдаются под чистовую отделку, что означает необходимость дополнительных вложений в отделочные стройматериалы и работу специалистов. Семье, которая едва-едва набрала на самую маленькую по площади квартиру, расходы на отделку не потянуть, поэтому для нее более интересны квартиры с отделкой, т.е. в панельных домах. Семье же, которой важен комфорт и которая хочет иметь дорогие двери, стеклопакеты, натяжные потоки и т.п. вещи, наоборот, интереснее квартира в каркасно-монолитном доме. Ей проще все делать изначально, чем менять уже установленное. Тем более что затраты на чистовую отделку могут быть сопоставимы с заменой деревянных рам на стеклопакеты, линолеума на ламинат, сантехники и т.д. Но и как в случае с панельными домами, покупатели квартир в каркасно-монолитных домах имеют свои предпочтения по району проживания. И части из них по тем же причинам может не подходить район застройки, когда, к примеру, им хочется жить на Запсковье. И тогда они также начинают переориентироваться на вторичный рынок.