Ипотечное кредитование населения: проблемы и перспективы развития (на примере "Сбербанк России")

Оглавление
Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1. История развития ипотечного кредитования
1.2. Основные понятия и сущность ипотечного кредитования
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
1.4. Развитие рынка ипотечного кредитования в России
2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
2.1. Мировой кризис ипотечного кредитования
2.2. Проблемы развития ипотечного кредитования в России
2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России
3. Анализ рынка ипотечного кредитования России на примере ОАО «Сбербанк России»
3.1 Анализ деятельности ОАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования
3.2. Программа ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»
3.3. Организация процесса ипотечного кредитованияв ОАО «Сбербанк России»
3.4. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»
Заключение
Список литературы

Ипотечное кредитование населения: проблемы и перспективы развития (на примере "Сбербанк России")

п. В настоящее время разработано несколько вариантов программы социальной ипотеки. Первый заключается в том, что происходит дотирование процентной ставки. В рамках второго варианта предоставляются субсидии на определенную часть стоимости приобретаемого по ипотеки жилья. Третий – это продажа государственного жилья по договору кредитования по льготной цене. Выбор конкретного варианта зависит от региона. Где-то местные власти могут предусмотреть возможность выбора из этого перечня, а где-то доступен лишь один вариант. С целью получения полной информации об условиях по социальной ипотеке в вашем регионе необходимо обращаться в местные органы власти, которые отвечают за осуществление жилищной политики. В данном учреждении Вас проконсультируют по всем вопросам, касающимся социальной ипотеки, проведут предварительные расчеты, рассчитают размер необходимого первоначального взноса, определят размер, а также срок кредита, установят величину ежемесячных выплат, а также необходимый минимальный заработок заемщика или всей семьи в целом. За исключением требований, предъявляемых органами власти, также существуют и требования банка, который предоставляет ипотечный кредит. Такие могут касаться, например, его гражданства или места регистрации, продолжительности трудового стажа, а также иных параметров. При этом обязательно подлежит страхованию жизнь заемщика и приобретаемая квартира, причем страхование осуществляется за собственный счет. Приобретение квартиры в рамках социальной ипотеки у компаний-застройщиков имеет отличия с приобретением жилплощади у города. Продаются такие квартиры по существующим рыночным ценам. Кредит будет предоставляться под 10,5 процентов годовых. Для оплаты первоначального взноса предоставляется субсидия. Таким образом, квартира приобретается посредством сложения трех элементов: во-первых, ипотечного кредита, во-вторых, предоставляемой субсидии, в-третьих, личных средств. Данный вариант интересен тем, что лица, стоящие в очереди на улучшение жилищных условия, смогут покупать квартиры в домах, которые были построены не только городом, поэтому . выбор у желающих принять участие в программе существенно расширится. При этом городские власти сами определяют компании-застройщики, которые будут партнерами данной социальной программы. Они должны резервировать для очередников определенное число квартир в строящихся ими домах.Один из вариантов социальной ипотеки – ипотека для молодежи. Ее особая разновидность действует в Свердловской и Воронежской области, где возрождена практика молодежных строительных отрядов. Участники таких отрядов при отработке ста пятидесяти смен вправе при помощи ипотеки приобрести квартиру в собственность по ее себестоимости, что дает возможность купить жилье в три раза дешевле его рыночной стоимости. К тому же, данная программа подразумевает льготную ставку по кредиту. В ближайшем времени этот вариант социальной ипотеки для молодежи собираются ввести власти Республики Татарстан, Рязанской, а также Новгородской области, в Москве и в Санкт-Петербурге. В регионах действуют различные программы льготного ипотечного кредитования для молодой семьи. Однако кроме них существует и специальная федеральная программа, по которой субсидия предоставляется из федерального бюджета. Размер такой субсидии зависит от конкретного муниципального образования, а точнее нормативной стоимости квадратного метра жилья в нем. Также размер субсидии зависит и от детей. Для тех молодых семей, которые не имеют детей, субсидия составляет тридцать пять процентов от стоимости жилья, а для семей, в которых есть дети – сорок процентов. При этом расчет стоимости жилья осуществляется исходя из таких нормативов: для семьи, состоящей из 2-х человек – сорок два квадратных метра жилья, для семьи, состоящей из 3-х или более человек – восемнадцать квадратных метров жилой площади на каждого человека. Кроме того, для получения государственной субсидии возраст каждого из супругов не может превышать тридцати пяти лет. Также молодая семья обязательно должна быть в установленном законом порядке признана уполномоченным органом нуждающейся в улучшении своих жилищных условий, т. е. стоять в очереди за получением муниципального жилья. Важным условием является наличие достаточных средств для приобретения жилья за минусом предоставляемой субсидии. Решение касаемо включения конкретной молодой семьи в перечень претендентов на получение государственной субсидии принимается органом исполнительной власти того субъекта РФ, в котором они проживают. Данные о молодых семьях, в отношении которых принято данное решение, передаются в Росстрой. Когда молодая семья становится участником данной федеральной программы, она получает соответствующее свидетельство. Собственно субсидия предоставляется семье в безналичной форме, она зачисляется на счет, открытый в банке-партнере данной федеральной программы. Эта субсидия может быть использована для первоначального взноса по ипотечному кредиту на приобретение квартиры либо строительство индивидуального дома. Специальный вариант социальной ипотеки предусмотрен для военных. Она представляет собой накопительную систему жилищного обеспечения военнослужащих. Право на участие в этой программе зависит от звания и даты, когда был заключен первый контракт с Вооруженными силами РФ. Суть данной социальной ипотеки состоит в том, что ежегодно на специально открытый индивидуальный счёт участника данной программы начисляется определенная денежная сумма. Ее размер суммы устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации, она ежегодная индексируется с учетом ожидаемой инфляции, а также общеэкономической ситуации в государстве. Накопленную таким образом денежную сумму военнослужащий-участник программы вправе использовать для совершения первоначального взноса при приобретении жилья посредством ипотечного кредитования. Во многом условия социальной ипотеки определяются местными властями, что обуславливает их специфику в зависимости от конкретного региона.Социальная ипотека в Татарстане действует с 2005 года. Согласно ней жилье приобретается в рассрочку. Срок рассрочки - 28,5 лет. При этом ежегодно уплачивает процент в 7% годовых. Участниками данной программы могут быть бюджетники, а также работники предприятий, которые частично финансируют эту программу социальной ипотеки ('Татнефть', 'Татэнерго'). Обязательное условие – участники данной программы должны нуждаться в улучшении своих жилищных условий, т.е. иметь меньше восемнадцати квадратных метров на человека.Кроме того, в этой программе можно принять участие без оплаты первоначального взноса. К тому же существует возможность и оплаты стоимости жилья своим собственным трудом либо продукцией, получаемой от личного подсобного хозяйства. В том случае если у семьи, принимающей участие в этой программе, появляются дети, тогда они получают дополнительную безвозмездную субсидию за каждого ребенка с целью погашения определенной части ипотечного кредита. При этом размер данной субсидии соответствует стоимости восемнадцати квадратных метров, однако не больше стоимости неоплаченной части кредита на момент появления на свет ребенка в семье.2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РоссииСложность «квартирного вопроса» заставляет искать новые и - самое главное - наиболее надежные и оптимальные способы его решения. В основном эти схемы связаны с ипотекой. Сегодня ипотека - один из наиболее доступных способов приобретения квартиры. В России наблюдается ипотечный бум, и число банков, желающих к нему приобщиться, ежегодно увеличивается на 15%. В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заёмщиков и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ требует схем, повышающих доступность ипотечного кредита для семей с невысокими доходами. Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешёвыми и доступными для населения и повышает их надёжность.Наименее чувствительны к рискам социально-значимые региональные (муниципальные) программы строительства с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.Для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.Практический опыт показывает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается спрос на жильё. Это приводит к мультипликации налогов.Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.Итак, для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:- создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;- стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путём выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;- создание механизмов воздействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;- разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;- поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;- определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся в собственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли под жилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал, снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;- принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24% до 15%;- внести изменения в налоговый индекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска;- упорядочить и снизить накладные расходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита;- законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае роста дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.Основные способы привлечения средств населения в жилищную сферу:1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.2. Система жилищных сберегательных программ:2.1 Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.2.2 Банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.3. Система стройсбережений или ссудо-сберегательных касс.4. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.Существуют следующие виды государственной поддержки: льготные ипотечные жилищные займы; бюджетные субсидии на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье; льготные субсидии для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита; бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья.3. Анализ рынка ипотечного кредитования России на примере ОАО «Сбербанк России»3.1 Анализ деятельности ОАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитованияПроведем анализ организации ипотечного кредитования на примере ОАО «Сбербанк России». Анализ организации процесса ипотечного кредитования необходимо начать с краткой характеристики банка.Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы, занимает лидирующие позиции в основных сегментах финансового рынка России и входит в число крупнейших по капитализации банков мира. 12 ноября 1841 года указом императора Николая I об учреждении сберегательных касс было положено начало истории российского сберегательного дела. В 1862 году сберкассы были переданы в ведение Министерства финансов. К этому моменту в стране работают две столичные кассы (в Петербурге и Москве) и 46 губернских сберегательных касс. По инициативе Юрия Витте в 1895 годы принят новый Устав сберегательных касс сберкассы стали именоваться «государственными». 30 мая 1905 года был принят закон о введении страхования жизни при посредничестве сберегательных касс. В 1922 году были принято постановление Совета народных комиссаров (СНК) «об учреждении государственных сберегательных касс». Государственные трудовые сберегательные кассы в 1988 году были преобразованы в Сбербанк СССР как государственный специализированный банк по обслуживанию населения. В 1990 году российский республиканский банк Сбербанка СССР объявлен собственностью РСФСР, а сберегательный банк РСФСР - преобразован в акционерный коммерческий банк. 22 марта 1991 года Центральным банком (Банк России) в форме акционерного общества открытого типа учрежден Сберегательный банк России. В 2001 году была проведена реорганизация Сбербанка, в результате которой 79 региональных банков были объединены в 18. В феврале 2007 года Сбербанк провел первичное размещение акций (IPO), по итогам которого было выручено около 9 млрд. долларов. ОАО «Сбербанк России» занимает первое место в рейтинге самых ипотечных банков России. Список самых ипотечных банков в 2009 году представлен в таблице 3.1. Таблица 3.1Самые ипотечные банки в 2009 году (54)БанкВыдано ипотечных кредитов в 2009 году (тыс. руб.)Выдано ипотечных кредитов в 2008 году (тыс. руб.)Изменение (%)1.Сбербанк107 365 134.74291 332 491.21-63.12.ВТБ 2411 979 987.11108 848 224.12-89.03.Транскредитбанк5 231 388.0012 863 534.00-59.34.Дельтакредит4 816 395.3630 261 059.84-84.15.БСЖВ2 380 000.0015 853 960.00-85.06.Московское ипотечное агентство1 507 293.002 602 278.40-42.17.Росбанк1 418 689.5712 075 481.36-88.38.Первомайский (Краснодар)1 300 324.00939 428.0038.49.Нордеа Банк (Оргрэсбанк)1 064 742.004 403 488.00-75.810.Инвестторгбанк759 201.00879 109.09-13.611.Национальный Торговый Банк752 213.001 569 646.00-52.112.Россельхозбанк751 044.63832 712.46-9.8Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 19 490 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине. Также планируется создание дочерней структуры на территории Республики Беларусь. Сбербанк нацелен занять 5% долю на рынке банковских услуг этих стран. Основные показатели Сбербанка России за 2008-2009 гг. представлены в таблице 3.2.Таблица 3.2Финансовые результаты, млрд. руб.20082009Изм.Процентные доходы619,95814,9631%Процентные расходы241,8312,229%Резерв под обеспечение кредитного портфеля97,9388,9297%Комиссионные доходы90,2105,717%Операционные доходы351,7259,1-26%Административные и операционные расходы218,4226,14%Чистая прибыль97,724,4-75%Ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций Сбербанка рассмотрим структуру операций банка (рис. 3.1) . На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.Основными факторами в данном случае являются: изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков; изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.Рис. 3.1. Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банкаСбербанком большое внимание уделяется развитию жилищных программ.