"Договор ипотеки жилого помещения" либо "Лишение граждан права на жилище"

Введение
1.Понятие и сущность ипотеки
2.Классификация ипотечных кредитов
3.Оформление договора ипотечного кредитования
Заключение
Список использованной литературы

"Договор ипотеки жилого помещения" либо "Лишение граждан права на жилище"

К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное(1).Ипотека в силу закона возникает в следующих ситуациях:1. Передача недвижимого имущества по договору ренты. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Причем договор ренты, также как и договор ипотеки, подлежит государственной регистрации. Аналогично ипотека возникает и из договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты(4).2. Приобретение земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Данный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке»)(1).3. Приобретение жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Соответствующая недвижимость считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»)(1).4. Строительство или приобретение зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В таком случае земельный участок или право на аренду земельного участка, на котором находятся данные сооружения (здания), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) либо с момента получения соответствующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке»)(1).5. Покупка недвижимого имущества в кредит, в том числе с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 489 ГК РФ)(4).Сегодня все большее распространение получает система ипотечного кредитования. В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования. Под ипотечным кредитом можно понимать кредит, обеспеченный определенным недвижимым имуществом. Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой предоставление кредита под залог недвижимого имущества. В более широком смысле, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений по поводу организации, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Таким образом, можно сказать, что понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, однако не являются тождественными. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических и правовых отношений включает в себя ипотеку как составную часть (существенный элемент).Основными принципами ипотечного кредитования являются возвратность, срочность, платность, обеспеченность, целевое назначение, дифференцированность (индивидуальный подход к потенциальным заемщикам)(6). Классификация ипотечных кредитовИпотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения, обслуживания, объекта кредитования, цели, вида заемщика. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются: кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов; пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы; кредит с участием в доходах и в приросте стоимости; кредит с нарастающими платежами; кредит с обратным аннуитетом; кредит с переменной ставкой; канадский ролл-овер; завершающая ипотека; кредит с выплатой добавленного процента.Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи. кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита(6).Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита(9).3. По объекту недвижимости:земельные участки;предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;объекты незавершенного строительства.4. По целям кредитования:приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;приобретение земельного участка под застройку.5. По виду заемщиков:как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:сотрудникам банков;сотрудникам фирм - клиентов банка;клиентам риэлтерских фирм;лицам, проживающим в данном регионе;всем желающим(10).Оформление договора ипотечного кредитованияДоговор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса России о заключении договоров, а также положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оформление ипотеки - довольно сложная процедура. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, т.е. связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству Российской Федерации, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.Ипотечный договор заключается заемщиком и банком-кредитором при получении кредита, а сам договор является фактически договором залога недвижимости (обычно жилья). Заключая договор ипотеки стороны должны убедиться в «юридической чистоте» друг друга, т.е. банк-кредитор должен иметь право заниматься такого рода кредитованием и это должно быть отражено в его учредительных документах, а заемщики должны быть дееспособны и правоспособны.По действующему законодательству в ипотечном договоре в обязательном порядке должны быть отражены предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и сроки исполнения обязательств по ипотеке, вид права, на основе которого предмет ипотеки принадлежит заемщику, а также данные об органе государственной регистрации, зафиксировавшем это право(5).Предметом ипотеки, как мы уже сказали выше, обычно является жилье (дом или квартира), на которое у заемщика есть право давать его в залог. Не могут быть признаны предметом залога государственные квартиры, находящиеся в муниципальной собственности и иные жилые помещения, не подлежащие приватизации, например служебное жилье. Для обозначения предмета залога в договоре прописываются его описательные характеристики – адрес (полный, с указанием субъекта РФ, района, населенного пункта и т.д.), площадь, количество комнат. Если в залог отдается дом на отдельном земельном участке, то такое жилье может быть предметом ипотеки только при условии залога и прав на землю. Для этого в договоре должны быть указаны дополнительно адрес земельного участка (полный, с указанием субъекта РФ, района, населенного пункта и т.д.), площадь, его кадастровый номер и разрешенные виды деятельности на данном участке. Если ипотечный кредит берется на постройку жилья, в качестве предмета договора могут быть определены само строительство, на любом этапе завершенности, а также строительные и иные материалы и оборудование для строительства.После определения предмета залога, определяется его оценочная стоимость. В договоре она отражается в виде конкретной суммы. Сумма эта определяется в двухстороннем порядке, т.е. и кредитор и заемщик должны быть с нею согласны. Оценкой закладываемой собственности должны заниматься специалисты, имеющие право на такого рода деятельность. По результатам своей работы они составляют оценочный отчет, в котором также в денежном эквиваленте отражена стоимость закладываемого объекта(6).В том случае, если в договоре не отражены эти обязательные пункты, он не считается заключенным или же может быть в любой момент признан недействительным. Соответственно, по неправильно заключенному договору у сторон не возникает никаких прав и обязательств относительно друг друга. Если же договор составлен и заключен по всем правилам, после его вступления в силу у заемщика и кредитора возникают права и обязанности в части исполнения данного договора.Заемщик имеет право личного проживания в заложенном имуществе и имеет возможность зарегистрировать в нем членов своей семьи. В течение всего срока действия договора заемщик должен сохранять жилье в пригодном состоянии, дабы не допустить снижения его стоимости. Банк-кредитор в праве проверять состояние и сохранность предмета договора.