Экологическая политика

Содержание

1.Проблемы жилищной политики в РФ
2.Приватизация жилья: многоквартирные дома
3.Арендное жилье
Список литературы

Экологическая политика

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями. Вопросу регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется недостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс.
Государственная концепция жилищной политики в Российской Федерации базируется на трех основных принципах:
ускорение реформы жилищно-коммунального хозяйства;
предоставление гражданам социального жилья на основе жилищных субсидий и объединение всех федеральных программ, финансируемых за счет государственного бюджета в рамках единого порядка;
развитие ипотечного жилищного кредитования как основного механизма приобретения гражданами жилья.
ЖК РФ говорит о двух жилищных фондах: социального и коммерческого использования. (Фонд коммерческого использования может находиться и в частной собственности, и в государственной – доходные дома, рынок арендного жилья). Теперь в очередь на социальное жилье имеют право встать только малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Но ведь есть еще масса людей, которые тоже нуждаются в квартирах. По старым правилам они подлежали постановке на учет, по новым – нет. Малоимущими они не могут быть признаны, но и на покупку жилья средств не имеют. 60-70 процентов таких граждан (в основном это работники бюджетной сферы) не только купить, даже снять квартиру на рынке не могут. Многие из них рассчитывали на ипотеку, но сейчас это нереально. Именно им можно было бы предоставлять жилье по договору найма в некоммерческом жилищном фонде.1
2.Приватизация жилья: многоквартирные дома
Структура жилищного фонда сама по себе по формам собственности не является эффективной или неэффективной. Однако многоквартирный дом действительно является чрезвычайно сложным объектом для эффективного управления, особенно в российских условиях, и эту проблему предстоит решать еще долгие годы. Но причина этого более серьезная, чем «ошибочная приватизация». Большая часть жилищного фонда России построена в 60-80-е годы двадцатого века в условиях плановой экономики. Построена без учета сигналов рынка в том виде, в каком в условиях рыночной экономики люди не могли бы себе позволить жить, либо не захотели бы жить, если бы была возможность выбора. Дело не только в «сверхбольших» многоквартирных домах, где особенно трудно принимать согласованные решения по всем вопросам (от капитального ремонта дома до замены перегоревшей лампочки), но также и в системах коммунального обеспечения, использованных строительных материалах и т. д. Этот огромный массив недвижимости чрезвычайно трудно «вписать в рыночную экономику», и «хороших» решений здесь пока не найдено. Возможно, введение обязательности членства в товариществах собственников жилья (ТСЖ) способствовало бы улучшению управления многоквартирными домами. Но опять же нужно считаться с реалиями, в которых формируется новая жилищная политика – добровольность членства в ТСЖ установлена решением Конституционного Суда Российской Федерации (кстати, РФ едва ли не един­ственная страна, которая пошла по этому пути), и новый Жилищный кодекс был не правомочен «переписать» это решение.
Была ли ошибкой политика приватизации отдельных квартир? Ответить на этот вопрос возможно лишь в сослагательном наклонении, однако такой ответ мало что дает и, более того, порождает новые вопросы. Смогли бы все те, кто решил свои жилищные проблемы через сделки на рынке жилья, решить их, не имея права собственности? Какую роль сыграла приватизация жилья в целом в смягчении шока перехода к рыночной экономике для значительных групп населения? Когда в 1990 году Верховный Совет СССР принимал решение о приватизации, многие вопросы тогда еще даже не ставились. Не было понятно и то, что, разрешив приватизацию жилья, будет неимоверно сложно принять политическое решение о прекращении режима так называемой бесплатной и бессрочной приватизации. И это действительно очень серьезно, поскольку следствием нерешенности этой проблемы является возведение все новых и новых многоквартирных домов-конгломератов, в которых муниципалитет продолжает получать социальные квартиры «по бартеру».
После окончания «волеизъявления граждан» необходимо подвести под приватизацией черту и выстраивать новые правила игры, в том числе в сфере управления многоквартирными домами. Но только в 2004 году появилась политическая воля для принятия такого решения. Однако срок приватизации с 2007 года был продлен до 2010 года (при том, что основная масса квартир была приватизирована до 1995 года). Здесь, как и во многих других случаях, жилищная «политика» попирает жилищную экономику.
Жилищный кодекс должен регулировать сложившиеся отношения, в том числе по управлению многоквартирными домами. Именно с принятием Жилищного кодекса связано политическое решение о прекращении бесплатной приватизации, благодаря которому после 2010 года наконец появится возможность ликвидировать смешение частной и муниципальной собственности в одном многоквартирном доме. В Жилищном кодексе содержится «намек» на то, что от «конгломератов» нужно избавляться. Муниципалитет в таком доме имеет те же права, что и другие собственники, и в отсутствие большинства голосов не сможет блокировать, например, решение об увеличении размеров платы за содержание и ремонт жилья с целью повышения качества предоставляемых услуг. Решение это нужно будет исполнять, а вот права на этом основании увеличить плату по договору социального найма у муниципалитета не будет (статья 155 часть 4 ЖК РФ). Выхода два: либо доплачивать за каждого из таких нанимателей, либо начать процесс консолидации социального жилья в многоквартирных до­нах, которые целиком будут находиться в муниципальной собственности.1
3.Арендное жилье
В России (в отличие от некоторых стран СНГ) не обсуждается всерьез вопрос об отказе от государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Около половины статей нового Жилищного кодекса Российской Федерации посвящены регулированию именно этого вида жилищного фонда. Снижение сроков ожидания социального жилья – один из ключевых индикаторов реализации приоритетного национального проекта.
Как и во всем мире, в РФ значительная часть бедного населения проживает в сельской местности и малых городах в собственных домах. Но и в многоквартирных домах проживают собственники жилья с низким доходом, причем не только в России.
Почти во всех странах семьи с низкими доходами являются объектами государственных программ поддержки в жилищной сфере. Эта поддержка может осуществляться и осуществляется как путем строительства и последующего распределения социального жилья, так и путем предоставления субсидий собственникам (на оплату коммунальных услуг, капитальный ремонт и т. п.). Выбор той или иной формы поддержки (или их сочетания) зависит от множества факторов. При этом вопрос, насколько эффективны решения по управлению жильем (особенно в условиях многоквартирного дома), принимаемые бедными собственниками или с их участием, абсолютно правомерен, как, впрочем, правомерен и вопрос об эффективности решений, принимаемых бюрокра­тией, ведающей социальным жильем.
В РФ не распространены частные доходные дома, несмотря на огромный спрос на арендное жилье. Если в течение длительного периода времени предложение никак не реагирует на якобы огромный спрос, этому должны быть экономические причины. Одна из причин лежит на поверхности – частное арендное жилье вовсе не является дешевым. Ведь арендодатель через арендную плату должен компенсировать все виды расходов, которые нес бы проживающий в аналогичной квартире собственник. Да, он не платит налог, но собственник доходного дома платит. Плюс прибыль, которую захочет получить бизнесмен, плюс более высокий процент, под который он получит кредит в банке, по сравнению со строительством жилья на продажу – проект рискованный. Получается, что арендатор за аналогичное жилье заплатит не меньше собственника. Но зато не нужно копить на квартиру, даже на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита. Казалось бы, одно это обстоятельство должно перевесить все сказанное, и на такое жилье должен быть значительный спрос, особенно со стороны молодых семей, внешних и внутренних мигрантов, иных категорий населения, предъявляющих повышенные требования к жилищной мобильности. Однако этого не происходит. Риски подобных бизнес-проектов пока таковы, что, будучи заложенными в цену арендной платы, дадут величи­ну едва ли не больше, чем та, которая сегодня существует в Западной Европе. Нынешние цены на рынке аренды – это цены, запрашиваемые «непрофессиональными арендодателями», и для большинства потенциальных арендаторов недоступные, а для бизнесмена – по существу, демпинговые. Бизнесмен-собственник доходного дома должен будет запросить существенно больше. Что остается? Строить заведомо низкокачественное жилье? В условиях российской действительности бизнесмен сам откажется от этой идеи и найдет более выгодные сферы.1
Частное арендное жилье имеет и другие недостатки. Один из них – оборотная сторона мобильности. Цены на такое жилье растут быстрее доходов арендаторов. Как результат – периодически возникающие локальные жилищные кризисы. Когда арендаторы составляют существенную часть населения (избирателей), возникает мощнейший политический соблазн вмешаться либо через законодательное ограничение уровня арендной платы, либо путем прямого или косвенного субсидирования сектора. Арендодатель ответит на это ухудшением содержания жилья – риск превращения в трущобы существует отнюдь не только для плохо управляемых многоквартирных домов. А арендатор будет стараться как можно дольше задержаться в субсидированном жилье, что сведет на нет все преимущества арендного жилья с точки зрения мобильности населения. Как показало недавнее исследование, страны, в которых практиковалось субсидирование арендной платы (Скандинавия, Франция, Нидерланды, Германия), как раз характеризуются низкой мобильностью арендаторов и высокой долей субсидирования жилищной сферы во внутреннем валовом продукте.