Кризисные явления на рынках недвижимости Японии и США в последние годы.

Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1.Понятие недвижимости и ее виды
1.2.Общая классификация объектов недвижимости
1.3.Особенности недвижимости как товара
1.2.Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования………………………………………………………………..14
1.3.Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЯПОНИИ ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА
2.1.Особенности рынка недвижимости Японии
2.2.Кризисные явления на рынках недвижимости Японии
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ США ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА
3.1.Особенности рынка недвижимости США
3.2.Кризисные явления на рынках недвижимости США
ГЛАВА 4. ПРОВЕДЕНИЕ СОВМЕСТНОГО АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЯПОНИИ И США ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА
Заключение
Список использованной литературы
Приложения……………………………………………………………………..67

Кризисные явления на рынках недвижимости Японии и США в последние годы.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.(Таблица 1.4)
Таблица 1.4.Основные особенности российского рынка недвижимости
Особенности
Факторы
Результат
Различия рынков недвижимости по регионам
Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов
Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения
Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования
Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства,слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников
Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры
Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка
Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости
Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития
Экономическая и политическая нестабильность
Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному
Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой
Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
индивидуальность ценообразования;
высокий уровень издержек;
важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;
многообразие рисков;
низкая ликвидность товара на рынке;
слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
труднодоступность достоверной информации;
ограниченное число аналогичных сделок;
многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.
Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:
1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;
для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:
Качество=цене=потребителю.
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЯПОНИИ ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА
2.1. Особенности рынка недвижимости Японии
Япония - с одной стороны, современная и высокотехнологичная страна, а с другой - страна, где почитаются национальные традиции и обычаи. Япония - это государство, которое задает направление всему миру во всем, что касается инноваций, стиля и прогресса.
Однако, в отношении привлекательности рынка недвижимости Япония уступает многим странам, так как, ввиду высокой плотности населения (примерно 330 человек на квадратный километр), спрос на недвижимость в Японии традиционно во много раз превышает предложение. Япония не слишком открыта для иностранных инвестиций в сектор недвижимого имущества, но, с другой строны, нет запретов для покупки недвижимости в Японии иностранными инвесторами.
Иностранцы имеют право купить и зарегистрировать на себя любую недвижимость в Японии.
Сегодня на рынке недвижимости в Японии происходит постепенное, но все-таки планомерное падение цены на недвижимость. Падением его можно назвать весьма условно, так как цена падает исключительно относительно цены за прошлые периоды, а вот в отношении мировых цен на недвижимость, Япония, как и прежде, остается рекордсменом.
По подсчетам японской газеты «Иомиури», который был произведен несколько лет назад, если продать всю недвижимость Японии по существующим рыночным ценам, то на вырученные от продажи средства можно купить всю территорию США, которая более чем в 25 раз превышает по площади маленькое островное государство. И при этом, по подсчетам все того же издания, более половины денег от продажи недвижимости в Японии осталось бы невостребованными. Почему же цены на недвижимость в Японии такие высокие? Это обусловлено следующими факторами.
Во-первых, Япония входит в десятку самых густонаселенных карликовых стран с плотностью населения 377 на кв. км, что в свою очередь порождает дефицит предложения недвижимости и обуславливает постройку многоэтажного жилья.
Во-вторых, Япония находиться в зоне сейсмической активности. Именно поэтому строительство высотных зданий требует внедрения современных дорогостоящих инноваций в строительный процесс, для того, что бы здание могло выдержать как сейсмические толчки, так и резкие порывы ветра, что также достаточно частое явление на островном государстве, которое со всех сторон окружено морем. Что, в свою очередь, также ведет к удорожанию жилья.
Первое, что поражает – это цена. За 1 метр кв. съемной квартирки (от 20 м.кв.) в столице можно выложить от 800 у.е., что до сих пор является рекордом для среднестатистического жилья с весьма средним уровнем комфортности.
Второе, произвол арендодателей, который, по сути, поддерживается политикой государства. По Закону этой «гостеприимной» страны, квартиросъемщик должен предоставить гарантию своевременной выплаты арендной платы, а гарантом может выступать только житель Японии. В роли этого гаранта обычно выступает сам арендодатель, предлагая нехитрую сделку: вы должны уплатить «за ключ». Это некая сумма денег, которая отдается авансом, безвозмездно за право использования ключа от ваших апартаментов.
Третье, как и во всем мире, самое дорогостоящее жилье – это жилье вне урбанизированного города, на лоне природы. Любителям понежиться в лучиках восточного солнышка и посмотреть на ясное без смога небо, это удовольствие обойдется в сумму от 2 000 у.е. за 1 м.кв.
Мировой кризис в той или иной степени отразился на жизнедеятельности практически всех государств в мире. Не обошел он стороной и Японии. По данным Японского Института Недвижимости, к лету 2009 года на 8 процентов снизилась стоимость земли во всех крупных городах Японии: такого явления японцы не наблюдали уже давно. Если в 70-80-х годах ХХ века рост цен на землю превышал 200 процентов, то после кризиса 1991 года на рынке недвижимости началась стагнация. С 2005 года после стабилизации рынка, цены на землю пошли вверх. Темпы роста нельзя было сравнить с темпами 80-х годов, но это был стабильный ежегодный прирост цены. Сразу после начала кризиса в конце 2008 года в стране наблюдалось падение объемов продаж на 10 -15 процентов, по сравнению с показателями 2007 года.
Это сказалось также и на работе девелоперских компаний. За период 2008 года, более 600 компаний прекратили свою деятельность. В 2009 году тенденция сохранилась. Количество разорившихся предприятий в сфере недвижимости увеличилось в 1,5 раза по сравнению с началом 2008 года.
Если вы решили приобрести землю в Стране Восходящего Солнца, то будьте готовы к тому, что все сведения о владельцах земельных участков хранятся в так называемом Регистре недвижимости, сведения в котором уже давно устарели, поэтому узнать, кто же был предыдущим хозяином вашего участка, будет весьма затруднительно. Если вы все-таки выяснили, кто является законным владельцем приобретаемого участка, то вам при покупке недвижимости необходимо будет уплатить в казну следующие налоги:
1. налог на приобретение недвижимости (1,5 процента),
2. налог на покупку недвижимости, если вы приобретаете не только землю, но здание (3 процента),
3. комиссионное вознаграждение агенту по недвижимости (которое имеет твердую ставку и прописано в законе – 3,15 процента плюс 526 американских долларов),
4. пошлина, которую вы должны уплатить нотариусу (до одного процента),
5. пошлина за оформление или госрегистрацию (до одного процента),
6. сбор за печать, размер которой напрямую зависит от площади приобретаемой недвижимости, но не превышает 0,15 процентов.
Если говорить о правовой стороне, то никаких препятствий со стороны закона на приобретение жилья в Японии нет, просто вы должны иметь вид на жительство или поручительство со стороны гражданина Японии.
Существует еще один вариант приобретения недвижимости в Японии – ипотека.
Получение ипотеки – наиболее дешевый, но и одновременно наиболее растянутый во времени способ приобретения жилья. Ипотека в Японии выдается под один – два процента на срок до пятидесяти лет. Также возможен вариант оформление ипотеки на более длительный срок – до ста лет (в этом случае ваш кредит будут выплачивать ваши дети).
Если возникают проблемы с покупкой жилья, то его можно взять в аренду. Для заключения договора, вам также понадобиться предоставить гаранта – гражданина Японии. Все договора заключаются на японском языке, а это означает, что вам просто необходимо будет заручиться поддержкой переводчика.
Рынок арендованного жилья в Японии имеет свои нюансы, а именно:
арендовать жилье в этой стране принято исключительно через посредников – агентства недвижимости,
наличие огромного количества платежей сверх агентских выплат, которые и составляют основную массу наценки на стоимость апартаментов. Сюда входят: залог, который соответствует оплате аренды за два – три месяца (практически безвозмездный платеж, который никогда не возвращается), рейкин – обязательный презент хозяину квартиры (символическая плата за ключи от жилья – может доходить до 1/6 стоимости жилья). При этом договор найма заключается на срок от полгода до двух лет.
обязательное и четкое прописывание в договоре по найму всех нюансов использования жилья.
При этом, рынок недвижимости Японии обладает местным колоритом: всегда можно найти сговорчивых арендодателей, предлагающих недвижимость по довольно низким расценкам. Как правило, это квартиры не интересные самим японцам. В домах расположенных под путями скоростных железнодорожных магистралей или же квартиры, где произошло самоубийство. В Японии проводят аукционы, с такими «плохими» вариантами, очень популярные у иностранцев.
2.2. Кризисные явления на рынках недвижимости Японии
Традиционно стабильный и сверхдорогой рынок недвижимости в Японии, как и рынки многих стран, испытал на себе негативное влияние мирового финансового кризиса. Впервые за много лет в Японии начала дешеветь земля, вложения в которую в Стране восходящего Солнца считаются более надежными инвестициями, чем непосредственно в дома и квартиры.
В первом полугодии 2009 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в шести крупнейших городах Японии на 7,8% сократилась стоимость земельных участков, сообщает Собственник со ссылкой на данные Японского института недвижимости.
Согласно сентябрьскому докладу Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии, стоимость земельных участков понизилась во всех префектурах страны впервые за 34 года.
Ввиду ограниченности территорий, цены на землю в Японии постоянно росли в докризисные годы. В 2006 году рост составлял 2,8%, в 2007-м – 8,1%, а в 2008-м – 1,1%.
С 1970 по 1980 годы цены на землю в стране выросли более чем на 210% в шести крупнейших городах и на 178% в целом по стране. За последующее десятилетие японская земля подорожала еще более чем на 100%. В итоге в стране разразился финансовый кризис, который повлек за собой бесчисленное количество банкротств: по подсчетам экспертов, в то время объем так называемых «плохих долгов» вырос до $1 трлн. В результате, после того как цены резко упали, в течение долгого периода, который длился около 15 лет, на японском рынке недвижимости наблюдалась стагнация. И только в начале XXI века ситуация стала меняться, земля потихоньку начала дорожать. И тут на страну обрушился мировой финансовый кризис, который одним махом уничтожил достижения последних нескольких лет.
Кризис повлиял и на активность на рынке недвижимости Японии. Объемы продаж недвижимости в Японии снизились более чем на 10% по сравнению с показателем 2008-го года, а в Токио продажи недвижимости упали на 16%.
Падение продолжилось и в 2009 году. Так, согласно данным Института экономических исследований рынка недвижимости, за период с января по август текущего года продажи кондоминиумов в японской столице снизились почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
На фоне кризиса в Японии выросло число банкротств компаний, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости. По данным Teikoku Databank, в первом полугодии количество банкротств в сфере недвижимости выросло более чем на 40% по сравнению с первым полугодием 2008-го.
Несмотря на то, что цены на японскую недвижимость падают, жилье в Стране восходящего солнца – одно из самых дорогих в мире.
В июле рейтинговое агентство Mercer опубликовало Рейтинг самых дорогих городов мира для проживания иностранцев. Токио занял первое место, а Осака – второе, обогнав и поставив дорогую Москву лишь на третье место.
В Токио квартиры в среднем продаются более чем по $13 тыс. за кв. м. Причем традиционно площадь жилья считается не метрами, а татами – так называется рисовая циновка, которая укладывается на полу в японских домах и также служит в качестве единицы измерения. Площади квартир в крупных городах варьируются от минимальных (от 20 кв. м) до апартаментов в 100 «квадратов» и более.