Жилищное строительство в РФ

Содержание


Содержание
Введение
1 Финансовые схемы в жилищном строительстве (жилищно-накопительные кооперативы, долевое строительство)
2 Состояния и особенности развития рынка элитной жилой недвижимости в РФ (на примере г.Москва)
Заключение
Список использованной литературы

Жилищное строительство в РФ

Долевое строительство жилых помещений получает все большее распространение так, как такой вариант приобретения жилья имеет ряд преимуществ: долевое строительство является хорошим способом вложения средств и возможность оплатить квартиру в рассрочку.
Основанием для возникновения правоотношений в долевом строительстве является заключение договора участия в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве, застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участникам долевого строительства (дольщикам), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение. Покупка квартиры в строящемся доме — это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жильят.к. у объекта отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.
Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.
В-третьих, новая квартира — это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.
Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.
Чтобы избежать неприятностей, связанных с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья, необходимо грамотно выбрать застройщика.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.
С целью строительства жилого дома, застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды. Право на землю необходимо зарегистрировать в органах Федеральной регистрационной службы.
Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Ее публикуют в средствах массовой информации и (или) размещают в телекоммуникационных сетях общего пользования (например, в сети Интернет).
Дольщик может уплатить всю сумму сразу или вносить периодические платежи (каждый год, месяц или неделю).Если цену договора дольщик оплачивает единовременно, то в случае просрочки платежа более чем на три месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.Если дольщик оплачивает цену договора периодическими взносами, то в случае систематического нарушения сроков внесения платежей застройщик также может отказаться от исполнения договора. Под систематическим нарушением Закон понимает нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочку более чем на три месяца.
Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Вместо акта можно составить другой документ о передаче.
Принимая квартиру, дольщику необходимо учитывать следующее. Застройщик обязан передать такое жилое помещение, которое предусмотрено условиями договора. Если же эти условия не оговорены, жилье должно соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-технической документации и т.п.
Если дольщик до подписания передаточного акта обнаружит в жилом помещении недостатки, он вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии этого помещения требованиям, предъявляемым к качеству. Он также может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит обнаруженные недостатки5.
2 Состояния и особенности развития рынка элитной жилой недвижимости в РФ (на примере г.Москва)
К концу 2009 г. объем предложения первичного рынка элитного жилья составил 203 тыс. кв. м (1 211 квартир) в 36 элитных комплексах. В течение 2009 г. активность элитного рынка не была высокой, тем не менее на рынок вышли несколько новых объектов: «Баркли-Плаза», «Резиденция Знаменка», «Итальяский квартал», Петровский б., 21-23, Печатников пер., 12-14.
При этом было заявлено о переносе сроков (на 3-4 года) реализации одного из наиболее известных элитных проектов в центре Москвы «Золотой остров», а также офисно-жилого комплекса «Пять столиц» по адресу Б. Ордынка, вл. 8-14. Среди заявленных проектов можно отметить проект компании Mirax Group и Леонида Гандельмана по строительству Московского центра малого предпринимательства и ремесел по адресу Кремлевская наб., вл. 1/9/6, стр. 8, 9, 10-15, в рамках которого на месте снесенных зданий будет возведено 19 тыс. кв. м офисов и апартаментов. Кроме того, в декабре 2009 г. было заявлено о строительстве элитного жилья по адресу Пречистенская наб., д. 7.
Лидирующую позицию по объемам предложения в конце 2009 г. по-прежнему занимал район Хамовники, где была сосредоточена половина всего элитного предложения Москвы.
На вторичном рынке к концу 2009 г. активность продавцов несколько снизилась, объем нового предложения сократился.
В структуре предложения квартир по бюджетам в 4 квартале 2009 г. основную долю занимали квартиры стоимостью $1-$2 млн. Минимальное количество квартир было сосредоточено в диапазоне до $0,5 млн. Влияние кризиса напрямую отразилось на самых дорогих квартирах (стоимостью более $5 млн.).
Их доля снизилась за счет смещения в более дешевые сегменты и в 4 квартале 2009 г. составила 8% (до кризиса - более 20%). Данные представлены на рисунках 1, 2, 3.
Рисунок 1 - Динамика нового предложения на вторичном рынке
Рисунок 2 – Структура предложения по районам ЦАО
Рисунок 3 – Структура предложения по бюджетам
В начале года активность покупателей находилась на низком уровне. Однако во второй половине 2009 г. спрос начал восстанавливаться. Рост активности был связан как с традиционным сезонным фактором, так и с влиянием «отложенного спроса», проявившегося еще с весны 2009 г. Основным фактором привлечения покупателей оставались сниженные цены. В сентябре-октябре количество заявок превысило январские показатели более чем в 2 раза, июльские показатели (летний период в этом году оказался достаточно активным) - на 20-30%.
В настоящее время уже можно говорить о постепенном возрождении в том числе и инвестиционного спроса. Покупатели, привлеченные значительно снизившимися ценами, начали рассматривать возможность покупки первичного жилья, тогда как большую часть 2009 г. спросом в основном пользовались квартиры в готовых домах.
Однако говорить о глобальной тенденции пока рано: покупатели по-прежнему очень жестко подходят к выбору новостроек. Важными факторами привлечения покупателей в сегмент новостроек являются и в ближайшее время останутся: степень готовности объекта, соблюдение графиков строительства, надежность застройщика, наличие скидок или специальных условий покупки.
В качестве примера удачно реализуемых объектов на рынке элитного жилья даже в условиях кризиса можно привести ЖК «Четыре солнца» и Гранатный пер., 6.
Структура спроса по бюджетам в 4 квартале 2009 г. выглядела следующим образом: основной спрос - порядка 70% - был сосредоточен в диапазоне до $2 млн. (для сравнения: до кризиса на данный диапазон приходилось не более 50% запросов).
Интересно, что доля запросов на дорогие квартиры (стоимостью более $5 млн.) во 2 полугодии выросла с 3% до 6%, что свидетельствует о росте активности покупателей в различных сегментах элитного жилья.
К концу 2009 г. средние цены на элитное жилье Москвы составили: $17 000 за кв. м на первичном рынке и $22 440 за кв. м - на вторичном. Средняя цена на рынке элитных новостроек за 2009 г. снизилась на 15%, в то время как рынок в целом просел на 27,2%.
Лидером по средним ценам в конце 2009 г. оказались: по первичному рынку - район Якиманка, где средние цены на первичное жилье составили $18 500 за кв. м; по вторичному - район Пресненский, где средние цены на вторичное жилье составили $25 900 за кв. м.
Рисунок 4 –Динамика спроса на рынке высокобюджетного жилья
Рисунок 5 – Структура спроса по округам Москвы и по районам ЦАО
Рисунок 6 –Структура спроса по бюджетам
Рисунок 7 –Динамика средних цен на рынке элитного жилья
По итогам 2009 г. наиболее значимое снижение цен (25-50%) отмечено в ранее переоцененных и менее популярных районах (Замоскворечье, Таганский, Мещанский).
В 4 квартале 2009 г. рынок элитного жилья демонстрировал стабильный рост 0,3-1,8% в месяц., на вторичном - порядка 0,5%. В целом большинство продавцом уже зафиксировали цены, дополнительные скидки предоставлялись редко и, как правило, только в индивидуальном порядке.
Таким образом, по итогам года можно говорить о том, что рынок городской элитной недвижимости стабилен. Цены на рынке достигли своего «дна» и в последние месяцы демонстрируют небольшой рост.
При отсутствии существенных финансовых потрясений в 2010 г. можно ожидать небольшого (по сравнению с докризисным периодом) роста цен – на уровне 10-15%. При этом следует отметить, что в следующем году в рамках каждого класса наибольшим спросом будут пользоваться наиболее качественные готовые объекты, цена на которые будет расти опережающими темпами.
Следует отметить, что в периоды кризисных ситуаций на рынке (1998 и 2008 гг.) именно элитный сегмент оставался более стабильным. При этом потенциал роста в период посткризисного восстановления больше у наиболее просевших сегментов. Таким образом, с точки зрения инвестиций в будущем году элитный сегмент будет, возможно, не самым быстрорастущим, но по-прежнему останется наименее рискованным6.