Купля-продажа недвижимости

Содержание


ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1. Понятие и значение договора купли-продажи
1.2. Содержание договора купли-продажи
1.3. Виды договора купли-продажи
Глава 2. НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2 Особенности предприятий и объектов незавершенного строительства как объектов недвижимости
2.3. Особенности правового регулирования паевых инвестиционных фондов по управлению недвижимостью
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Особенности в содержании договора купли-продажи недвижимости
3.2. Значение государственной регистрации прав на недвижимость при совершении купли-продажи
3.3. Особенности исполнения договора купли-продажи
3.4. Особенности договора купли-продажи предприятия как объекта недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Купля-продажа недвижимости

Отношение по оказанию услуг, связанное с передачей элек­трической энергии. Это договор на передачу электроэнергии по сетям, принадлежащим электросетевой компании. Не вдаваясь в подробности порядка его заключения и содержа­ния, следует отметить, что публичность должна распростра­няться и на него, иначе права производителей и потребите­лей электрической энергии могут оказаться серьезно ущем­ленными.
Энергоснабжение потребителей осуществляется только на основе договоров на энергоснабжение. Форма этого договора подчиняется общим правилам о форме сделки. Договор энергоснабжения между субъектами предпринимательской деятельности дол­жен быть заключен в простой письменной форме. Договоры, опосредующие бытовое потребление, могут быть заключены в устной форме, потребитель должен быть ознакомлен справилами пользования электрической энергией, эксплуата­ции и поддержания технического состояния электрообору­дования и электропроводки. Доказательством заключения договора будет служить получение расчетной книжки, где также приводятся условия данного договора30. Сторонами до­говора энергоснабжения могут быть как физические, так и юридические лица. Специфика правового регулирования в указанной области оказывает существенное влияние на его субъектный ряд, особенно со стороны продавца электриче­ской энергии.
Покупатель (абонент) это лицо, заключившее договор на электроснабжение, чьи электроустановки непосредствен­но присоединены к сетям энергоснабжающей организации. Такими специфическими требованиями к покупателю дого­вор энергоснабжения существенно отличается от остальных договоров купли - продажи. Оптовыми потребителями - перепродавцами электрической энергии являются органи­зации, имеющие в соответствии с действующим законода­тельством право на такую деятельность. К различным покупателям можно отнести население и жилищные организации. В роли розничных покупателей вы­ступают и юридические лица, покупающие ее для собствен­ных нужд.
Предметом договора купли-продажи является энергия электрическая или тепловая. Продавец (энергоснабжающая организа­ция) обязан подавать абоненту энергию. В некоторых случаях энергоснабжающая организация вправе отказаться полностью или частично от подачи элек­троэнергии потребителю. Для этого требуется письменное предупреждение, срок для предупреждения законодательст­вом не предусмотрен31. Если отсутствует резервное питание, энергоснабжающая организация вправе отключать абонента для проведения плановых работ и подключения новых потребителей. Когда отключение требуется неотложно, для преду­преждения или ликвидации аварии, энергоснабжающая ор­ганизация вправе отключить электроустановку потребителя. Договор энергоснабжения характеризуется тем, что абонент не толь­ко обладает правами, законодательством и договором на не­го возлагается и ряд обязанностей. Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопас­ность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования. Потребитель обязан соблюдать установленный режим потребления энергии, обеспечивать ее рациональное и эффективное использование, не допускать расточительства в использовании электроэнергии. Потребитель (абонент) обязан своевременно сообщать в энергоснабжающую организацию о нарушениях схем учета и неисправностях в работе расчетных приборов учета, об авариях, которые требовали отключения питающих линий. Кроме этого, абонент обязан сообщать о всех неисправно­стях оборудования, принадлежащего энергоснабжающей организации и находящегося в помещении (на территории) потребителя. Абоненты в большинстве случаев обязаны содержать (эксплуатировать) приборы учета. Абонент обязан оплатить отпущенную ему электриче­скую энергию. Абонент обязан допускать работников энергоснабжающей организации к приборам учета для контроля техни­ческого состояния и безопасности эксплуатируемых энерге­тических сетей, приборов и оборудования. Непосредствен­ный порядок осуществления контроля определяется законо­дательством. Абонент имеет право одностороннего отказа от дого­вора приема электрической энергии, при условии оплаты уже потребленной электроэнергии.
По договору продажи предприятия продавец обязуется пере­дать в собственность покупателя предприятие в целом как иму­щественный комплекс, за исключением прав и обя­занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Во-первых, договор купли-продажи предприятия является одной из разновидностей продажи недвижимости. Во-вторых, понятие "предприятие" используется ГК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и казенные предпри­ятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понима­ется как особый вид имущества, обладающий специфическими свой­ствами и представлен как предмет договора купли-продажи. Предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлени­ем, изменением и прекращением вещных прав. В данном случае предприятие рассматривается как единый имущест­венный комплекс.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, воз­мездным, взаимным. Стороны договора продажи предприятия - обычно предпринима­тели: граждане или коммерческие организации. Предусматривается также возможность продажи предприятия по индивидуальным проектам определенному инвестору на оговоренных условиях в случае, если объект не был продан на торгах.
Предметом договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя, Одной из важней­ших особенностей предмета этого договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия - это единственный вид купли-продажи, до­пускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом - кредитором) с продавца на покупателя, что возмож­но лишь с согласия кредитора32.
Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, то есть стоимость предприятия, которая определяется со­глашением сторон, если иное не установлено законодательными ак­тами.
Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа. Особенностью договора продажи предприятия является и то, что он подлежит государственной регистрации.
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущест­ва, которое не может быть передано ввиду его утраты. Значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предпри­ятие считается переданным покупателю. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повре­ждения имущества, составляющего предприятие (но не право собст­венности). Непосредственно по­сле передачи предприятия покупателю право собственности на пред­приятие (переход права собственности) должно быть зарегистрирова­но за покупателем, если иное не предусмотрено договором. Покупатель вправе также требовать соответствующего уменьше­ния покупной цены предприятия при получении имущества ненадле­жащего качества либо в меньшем количестве (некомплектное). Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены и в случае передачи ему в составе пред­приятия долгов (обязательствах) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что по­купатель знал о долгах (обязательств) во время заключения договора и передачи предприятия. Предусмотрен судебный порядок расторжения или изменения до­говора продажи предприятия: покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригод­но для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные в соответствии с ГК, законодательными актами или договором, либо устранение недостатков невозможно33. Основная обязанность покупателя по договору - оплата получен­ного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются в соответ­ствии с общими положениями о купле-продаже. Обязанность принять товар применительно к продаже предпри­ятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность су­ществует. Она выражается в совершении покупателем действий, не­обходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия.
В заключении первой главы, отметим, что договор купли - продажи - это родовое понятие по отношению к некоторым отдельным видам договора купли - продажи, суть которых заключена в обязательстве одного лица передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее берет на себя обязательство по принятию этого имущества и уплате за него определенной денежной суммы (цены). К договорам, признаваемым в качестве отдельных видов договора купли - продажи, относят следующие: розничная купля - продажа, поставка товаров, поставка товаров для нужд государства, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий.
Деление договора купли - продажи на вышеперечисленные виды имеет своей целью наиболее простое и оптимальное правовое регулирование сходных правоотношений. Сходство рассмотренных в данной главе правоотношений позволяет законодателям сформулировать правило, в соответствии с которым к названным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения Гражданского кодекса РФ, которые регулируют договор купли - продажи. Данный подход позволил законодателю не воспроизводить в Гражданском кодексе одни и те же нормы, которые регулируют наибольшую часть условий данных договоров, что было бы неизбежно при придании им вместе с договором купли - продажи самостоятельного характера. При рассмотрении названных договоров как отдельных видов договора купли - продажи, Гражданский кодекс мог только указать квалифицирующие признаки и установить применительно к данным договорам некоторые подлежащие приоритетному применению специальные правила, учитывающие специфику данных правоотношений.
Глава 2. НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
Вещи как объекты гражданских прав весьма многочисленнее и разнообразнее, чем иные объек­ты. В связи с этим в граждан­ском праве существуют раз­личные классификации вещей. Правовое регулирование отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными ве­щами во многом определяется есте­ственными свойствами последних, зависит от их экономического назна­чения, строится с учетом их ценнос­ти в сфере общественных интересов и т. д. Поскольку большое практичес­кое значение приобретает деление вещей на движимые и недвижимые, важно теоретически обосновать это деление. В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне по­нятным и как бы само собой разуме­ющимся. В действительности вне­шняя видимость далеко не совпада­ет с юридической сущностью недви­жимости, которая во многом опреде­ляется особенностями экономичес­кого развития страны, сложившими­ся историческими традициями и дру­гими условиями. Понятие недвижимости, как любое другое понятие, состоит из трех не­обходимых элементов: наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае это "недвижимость"; содержание - совокупность отли­чительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - не­подвижность, неперемещаемость в пространстве и др.; объем - множество (класс) пред­метов, отображаемых в данной кате­гории,- здание, сооружение и т. д. Волочков Н.Г. отмечает: "Недви­жимость выступает основой лично­го существования граждан и слу­жит базой для хозяйственной дея­тельности и развития предприятий и организаций всех форм собствен­ности. Сегодня происходит актив­ное формирование и развитие рын­ка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операци­ях с недвижимостью. Она является главным предметом обсуждения при приватизации государственной собственности, при аренде нежи­лых помещений, при покупке и про­даже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимо­сти как в сфере личного потребле­ния, так и во многих сферах пред­принимательской деятельности, образовались коммерческие струк­туры, действующие на рынке не­движимости"34.
Более семидесяти лет в за­конодательстве России отсутствовали нормы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. До­минирование государственной собственности и монополия госу­дарства на землю не могли слу­жить основанием для развития собственности на недвижимость, ибо классически данная катего­рия зародилась в связи с разви­тием частного землевладения, поскольку недвижимость - это в первую очередь объект, прочно связанный с землей. В качестве полноценного объекта граждан­ских прав недвижимое имуще­ство было введено в гражданский оборот лишь с 90-х гг.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли; и все, что находится над ним, про­дленное в бесконечность, вклю­чая постоянные объекты, присое­диненные к нему природой (дере­вья, вода, и др.) или человеком, а также права на эти объекты. Недвижимость характеризует­ся прочной (нерасторжимой) свя­зью между земельным участком и расположенными на нем здания­ми и сооружениями. Если обратиться к националь­ному законодательству различных стран мира, то можно увидеть, что во всех правовых системах к не­движимости относится земля и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи -здания, сооружения, растения на корню. Вместе с тем в нацио­нальных системах права имеют­ся и различия в квалификации. Главным образом, это относится к признанию недвижимостью не­которых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.
При всех различиях нацио­нальных законодательствах во всех системах права отнесение имущества к движимому или не­движимому влечет за собой ряд правовых последствий. В частно­сти, юридические акты в отноше­нии недвижимости подчинены требованию гласности. Сделка с недвижимостью должна быть обя­зательно заключена в письменной форме, как правило, нотариаль­но удостоверена и зарегистриро­вана в специальном публичном реестре - поземельной книге или ином реестре земельных участков и зданий. Гласность обеспечива­ет интересы покупателей, залого­держателей, нанимателей, а так­же реальность приобретаемых ими прав35.
Понятие недвижимости не сво­дится только к дефиниции, а яв­ляется синтезом суммы знаний о предмете. В законодательстве России недвижимость опреде­ляется в основном через объем понятия: перечень предметов (ве­щей) и вещных прав, включаемых в него. Определение недвижимо­го и движимого имущества дает­ся в ст. 130 Общей части Граж­данского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Согласно п. 1 указанной статьи, к недвижи­мому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Следовательно, перечень вещей, определяемых как недви­жимость, носит примерный харак­тер и может быть расширен пу­тем причисления иных объектов, правовой режим которых прирав­нен к режиму недвижимости. За­конодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, основанный на необ­ходимости обеспечить устойчи­вость прав на это имущество и оп­ределить специальный порядок распоряжения им. К ним дол­жны применяться нормы, устанавливающие сроки приобретатель­ской давности для недвижимости, об ипотеке недвижимого имуще­ства и т. д. Выделение недвижимости из остального имущества объясняет­ся не только важностью для эко­номики страны имеющихся при­родных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельны­ми участками, но и тем, что к не­движимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специаль­ной регламентации их участия в гражданском обороте, т.е. в законодательном порядке должен быть установлен тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ра­нее, в советском праве, недвижи­мость была исключена из оборо­та практически полностью, то в соответствии с действующим за­конодательством недвижимое имущество предполагается нахо­дящимися в гражданском оборо­те, за исключением случаев, ког­да оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона. Прямым отражением этого могут служить: особенности содержа­ния многих правоотношений, осо­бый порядок и форма заключения договоров, предметом которых яв­ляется недвижимое имущество, установление особых правил для приобретения прав на недвижи­мость и ряд других случаев. Куп­ля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приоб­ретения других объектов по тако­му же договору. Таким обра­зом, значимость категории "не­движимость" возрастает, что тре­бует детального рассмотрения, и в первую очередь самого понятия "недвижимое имущество".
Любой объект недвижимого имущества в действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из ко­торых может в соответствующих случаях выступать в качестве ос­новного (определяющего) в зави­симости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. Географическая концепция от­ражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строе­ний, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучше­ния, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздей­ствию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно меняются их потреби­тельские качества и функциональ­ная пригодность, состояние кото­рых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворе­нии физиологических, психологи­ческих, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нуж­но человеку для выживания и дос­тойной жизни, он получает, в ко­нечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в об­щественном сознании и необходи­мо для формирования цивилизо­ванного социального слоя. И, наконец, на юридическом уровне недвижимость - совокуп­ность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом международных норм и особенностей национального за­конодательства.
Таким образом, основными, фундаментальными свойствами недвижимости являются: непод­вижность и материальность, или непотребляемость, на которых ба­зируются все остальные ее родо­вые или видовые признаки. Этим признакам в полной мере отвеча­ет земля, признанная централь­ным, "классическим" объектом среди других недвижимых вещей, а нерасторжимой связь с ней - от­личительная черта последних.