Сделка и её виды

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Гражданско-правовая природа сделок
1.1. Понятие и признаки сделок
1.2. Условия действительности сделок
1.3. Государственная регистрация сделок
Глава 2. Виды сделок
2.1. Классификация сделок
2.2. Сделки с иностранным элементом
Глава 3. Правовые последствия недействительности сделок
3.1. Понятие и условия недействительности сделок
3.2. Одностороння реституция
3.3. Двусторонняя реституция
Заключение
Список использованной литературы

Сделка и её виды

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица: командиры воинских частей, консулы и т.д.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
1.3. Государственная регистрация сделок
Некоторые сделки требуют государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации предусмотрена для сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и затрагивает интересы ряда влиятельных государственных структур и практически всех субъектов гражданского оборота.32
Возникает вопрос: какие же сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации? В ГК по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их государственной регистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Таким образом, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.
Наряду с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом ГК упоминает государственную регистрацию договора коммерческой концессии органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.
В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
Каковы же последствия несоблюдения требования о государственной регистрации?
В случае несоблюдения требования о государственной регистрации прав согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Норма аналогичного содержания содержится и в п. 2 ст. 223 ГК РФ.
При несоблюдении требования о государственной регистрации сделки согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договор может быть признан незаключенным.
Также согласно п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной. Таким образом, в случаях, установленных законом, при несоблюдении требования о государственной регистрации договор может быть признан и недействительным.
Возникает вопрос: в каком случае при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка будет признана незаключенной, а в каком - недействительной?
Поскольку для признания сделки недействительной по основанию несоблюдения требования о государственной регистрации сделки требуется, чтобы указание об этом было в законе, то в случае отсутствия такого указания договор признается незаключенным. Например, в ГК в случае несоблюдения требования о государственной регистрации прямо предусмотрено, что договор является недействительным для следующих видов договоров: договор залога имущества, для которого государственная регистрация обязательна (п. 3, 4 ст. 339 ГК), и договор доверительного управления (ст. 1017 ГК).
В случае несоблюдения требования о государственной регистрации при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК)) такие договоры признаются незаключенными.
Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.
Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.
Думается, что на основании изложенного следует полностью согласиться с предлагаемым реформированием гражданского законодательства по этому вопросу. Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее.
Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.
Правда, в юридической литературе имеется и другая точка зрения. В частности, А.М. Эрделевский указывает: «Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки».33
Однако считать государственную регистрацию стадией заключения договоров не совсем правильно. Это, в частности, подтверждается Определением Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. по жалобе ЗАО «Сэвэнт» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 ГК. Заявитель обжаловал указанные положения нормативных актов, ссылаясь на то, что они лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту. Конституционный Суд по этому поводу указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрации договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменят собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела....34
Другое дело, что право на недвижимое имущество в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК и абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации с точки зрения публичной защиты его государством у стороны не возникнет, пока оно не будет зарегистрировано. Однако договор, даже без регистрации, как фактически совершенный, уже должен считаться заключенным и действительным (разумеется, если нет каких-либо иных противодействующих этому обстоятельств). Право на недвижимое имущество по такому договору может быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе и при помощи суда - в принудительном порядке. Поэтому в ГК РФ должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права, а требование государственной регистрации сделки следует исключить, как излишнее.
Это также устранит имеющуюся неопределенность, на которую обратил внимание Ф.С. Хейфец, отметивший, что сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой принять решение о регистрации такой сделки.35
Отсутствие требования о государственной регистрации сделки в ГК РФ ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она, несомненно, способна самостоятельно обеспечить эти гарантии. Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть в том числе и договоры. Если же данные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст. 167 ГК в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество.36
Глава 2. Виды сделок
2.1. Классификация сделок
Классификация сделок по видам производится по различным признакам. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификации.
Наличие у всех сделок общих признаков - совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на виды:
-в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними;
-в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по -предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные;
-по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки они делятся на реальные и консенсуальные;
-по степени зависимости действительности сделки от её основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;
-в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.
Основное разграничение сделок, закрепленное в ст.154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние, и двух- или многосторонние.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК). Например, к односторонним сделкам относятся составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдача доверенности, отказ от исполнения договора, когда такой односторонний отказ стороны допускается законом или соглашением сторон; объявление конкурса или аукциона и др.
Видовой признак односторонней сделки состоит в том, что для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. В данном случае слово «односторонний» таит в себе определенное противоречие. Если мы говорим о существовании в сделке одной стороны, тем самым подразумеваем и наличие другой (чья воля не учитывается). Представляется необходимым различать сторону сделки и сторону возникающего правоотношения. В правоотношении должно участвовать не менее двух субъектов, поскольку правоотношение, в котором лицо состоит с самим собой, - нонсенс. В то же время у сделки может не быть сторон, т.е. лицо, совершающее сделку, является единственным субъектом волеизъявления.
Возможное несовпадение субъекта (субъектов), совершающего сделку, и лиц, участвующих в правоотношении, приводит и к иному важному выводу: лицо, совершающее сделку, может не являться стороной правоотношения. К таким случаям относится, например, согласие на совершение сделки (законные представители - частично дееспособные лица, кредитор - делегант, собственник имущества унитарного предприятия - предприятие и т.д.).
Указанные выводы важны в отношении вопросов применения п. 2 ст. 167 ГК РФ (двусторонняя реституция). В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, в силу ст. 167 ГК РФ реституция осуществляется между сторонами сделки, а не правоотношения. Следовательно, данное положение неприменимо в отношении односторонних сделок.
Согласно ст. 155 ГК односторонняя сделка, как правило, вызывает обязанности только у совершившего ее лица. Например, объявление аукциона накладывает определенные обязанности на его организатора. Для других лиц оно может создавать лишь права. Однако это другое лицо может отказаться от их приобретения (например, отказ от принятия наследства и др.).
Когда субъект односторонней сделки предлагает заключить сделку другому субъекту, предложивший связывает себя таким предложением. У того, к кому обращено подобное предложение, возникает возможность его принять.
Односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц (лиц, не совершавших сделку) лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).
На односторонние сделки распространяются общие положения гражданского права об обязательствах и договорах. Однако они не подлежат применению, если это противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Так, сторона такой сделки в большинстве случаев не становится кредитором по отношению к другим лицам. Следовательно, эти лица не несут перед ней обязанности совершить в ее пользу определенное действие, что характерно для двусторонних обязательств.
В. С. Толстой предлагает различать правоустанавливающие, правоизменяющие, правопрекращающие односторонние сделки и порождающие правовые последствия нескольких видов.37 Схожую классификацию предлагает Е.М. Денисевич, различая сделки, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений.38 Сравнивая данные классификации (которые отличаются лишь включением или невключением односторонних сделок смешанного типа), можно сказать, что первая из них является более полной, поскольку одна и та же сделка может приводить к различным последствиям. В частности, заявление о выходе из общества с ограниченной ответственностью приводит к прекращению права участия в обществе и в то же время порождает возникновение обязательственного требования к обществу. Однако это достоинство классификации В.С. Толстого одновременно является ее недостатком, поскольку границы видов односторонних сделок размываются.
В целом же по поводу данной классификации С.С. Алексеев совершенно справедливо замечает, что такое деление само по себе вполне верно, но «не продвигает нас в понимании природы и значения односторонних сделок в механизме правового регулирования». Действительно, предложенная систематизация выполняет лишь небольшую часть тех функций, которые призвана выполнять любая классификация. Она позволяет разве что сгруппировать известные явления и представить их в виде наглядной схемы. В этом несложно убедиться на примере работы Е.М. Денисевича. Автор весьма подробно и скрупулезно описывает получение завещательного отказа, зачет, прощение долга, отказ от исполнения договора.39 Однако из работы ученого не усматривается, какие сущностные признаки объединяют или разъединяют описываемые правовые явления. Думается, работа нисколько бы не утратила своей научной ценности, если бы затронутые институты описывались вне предложенной классификации.
Вполне объяснимо и оправданно стремление классифицировать односторонние сделки в зависимости от тех последствий, которые они вызывают. Такие правовые феномены, как сделки, попадают в сферу действия гражданского права и рассматриваются им лишь постольку, поскольку являются юридическими фактами, т.е. порождают правовые последствия. В этом и состоит их главное функциональное предназначение.40
Особого внимания законодателя требуют сделки, способные негативным образом отразиться на интересах пассивного субъекта. Односторонние сделки являются нетипичным юридическим фактом. Гражданское право основано на принципах автономии воли и равенства сторон. Отсюда следует, что субъект своей волей способен создать для себя определенные обязанности или отказаться от права (или его осуществления). Когда определенные негативные последствия возникают по воле иного субъекта, для этого требуются особые основания