Понятие недвижимости в России и зарубежом

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
История понятия «недвижимость» в России
Понятие «недвижимость» за рубежом
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Понятие недвижимости в России и зарубежом

д3. Долговечность (непотребляемость) т.е. сохранение натурально вещественной формы в течение длительного времени. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Во-вторых, содержательное определение недвижимости предполагает выделение в ее составе в зависимости т происхождения естественных и искусственных объектов.4. Естественные (природные) объекты это земельные участки, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости являются "недвижимостью по природе", они созданы природой без участия человека. Их отличительной особенностью является также невоспроизводимый характер.Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части, образующие самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:1). Земли сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.2). Земли поселений, занимающие около 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства.3). Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.4). Земли особо охраняемых территорий, которые включают заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.5). Земли лесного фонда, которые полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.6). Земли водного фонда - это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.7). Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.Земельный участок в хозяйственном обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. 5. Искусственные объекты (главным образом постройки), представляющие собой результат труда человека. Искусственные объекты могут быть тесно связаны с природой, так что в отрыве от нее их функционирование затруднено. Искусственные объекты воспроизводимы. В зависимости от функционального назначения к данной категории недвижимости относятся:-жилая недвижимость - мало- и многоквартирные дома. Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, личный дом;- инфраструктурная недвижимость инженерные сооружения) -мелиоративные сооружения, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.;коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружении, предприятия как имущественные комплексы;общественные здания и сооружения объекты специального назначения) - административные здания, школы, церкви, театры, больницыКаждая из перечисленных групп может быть в свою очередь разбита на подгруппы в соответствии с различными типологическими критериями .Структуру объектов недвижимости в пространственном выражении и специфику правого статуса составных частей объекта недвижимости отражает классификация, подразделяющая объекты недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:- земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;- первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);- вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при их учете в составе активов предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости в первую очередь как элементы основных фондов. Для анализа рыночной стоимости недвижимости в литературе используются другие классификации, учитывающие основные товарные" свойства объектов.Так, коммерческая недвижимость по функциональному назначению как способности приносить доход) может быть подразделена на 1) приносящую доход - собственно коммерческую (в т. ч. производственную) недвижимость и 2) создающую условия для его извлечения промышленную недвижимость непроизводственного характера.К недвижимости, приносящей доход, относятся: офисные помещения; гостиницы (гостиничные проекты достаточно сложны, сопряжены с высокими инвестиционными рисками); гаражи и стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; промышленная (индустриальная) недвижимость.Применяется также следующая классификация по функциональному назначению как степени участия в производстве товара) объектов недвижимости, когда выделяют: производственные объекты (прямо или косвенно участвующие в создании товара); непроизводственные (не участвующие в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).Приведем еще некоторые классификации объектов недвижимости, не являющиеся альтернативными изложенным выше.По степени готовности к эксплуатации выделяются: введенные в эксплуатацию объекты (здесь можно отдельно выделить объекты, требующие капитального ремонта, и реконструкции); незавершенные строительством объекты; объекты на этапе проекта.По форме собственности недвижимое имущество делится на имущество, находящееся в: частной собственности; государственной собственности; коллективной совместной собственности; коллективно долевой собственности; собственности общественных организаций.По отраслевой принадлежности принято выделять: промышленные, строительные, сельскохозяйственные и жилищно-коммунальные объекты недвижимости.По возможности приватизации различают: запрещенные к приватизации объекты недвижимости; объекты, приватизируемые по разрешению правительства; свободно приватизируемые объекты.По целям использования выделяют: недвижимость, используемую для ведения бизнеса, для продажи, сдачи в аренду, наем.Рассмотренные выше классификации используются в российской хозяйственной практике. В других странах недвижимость принято классифицировать в зависимости от целей использования. Так, в европейские странах выделяют три группы:А) Недвижимость, используемая собственником для бизнеса. Это специализированные и универсальные объекты. Первые предназначены для ведения определенного вида бизнеса, вторые - включают в себя здания для продажи или аренды.Б) Недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода. В) Избыточная недвижимость, находящаяся в резерве.В США выделяют пять типов недвижимости 1) жилая, т.е. предназначенная для личного использования; 2) коммерческая недвижимость; 3) производственная недвижимость; 4) инвестиционная, т.е. предназначенная для вложения капитала, недвижимость; 5) недвижимость специального назначения.Понятие «недвижимость» за рубежомВ процессе создания новой правовой системы наши законодатели постоянно обращаются к опыту зарубежных стран. В принципе ничего предосудительного в этом нет: зачем заново придумывать то, что уже давно существуют в праве развитых государств? При этом, однако, не следует забывать о специфике своей национальной правовой системы.Наиболее тесно наше гражданское законодательство связано с континентальными правовыми системами, поскольку они имеют общие корни в римском праве, которое достаточно много внимания уделяло классификации на движимые и недвижимые вещи. Это одна из причин, почему в современных развитых континентальных странах нет такой гражданской кодификации, которая не включала бы хотя бы одну статью, посвященную понятию «недвижимость».Все исследователи зарубежного законодательства отмечают, что наиболее широкая трактовка недвижимого имущества содержится во Французском гражданском кодексе 1804 года (ФГК). Перечень вещей, относящихся к недвижимости дан в ст.ст. 517-526 ФГК. Как отмечает С.А. Бабкин, несмотря на то, что указанные нормы страдают определенной казуистичностью, сама модель понятия «недвижимое имущество» явилась существенной модернизацией положения римского права и послужила образцом для последующих кодификаций в других странах.ФГК проводит строгую классификацию объектов недвижимости, причем также как в российском законодательстве, невозможно выделить единый критерий, по которому группируются объекты.Прежде всего, выделяется недвижимость по своей природе - земельные участки и строения. Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев также относятся к этой группе. Но с того момента, когда колосья срезаны, а плоды сорваны, они переходят в разряд движимых вещей.Во вторую группу входит недвижимость по назначению. К ней относятся предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации. Ст. 524 ФГК дает примерный перечень таких объектов. Это - животные, служащие для обработки земли, земледельческие орудия, семена, ульи, определенное промышленное оборудование, иные движимые вещи, присоединенные собственником к земельному участку таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней. Даная группа весьма примечательна. В ней четко прослеживается принцип следования принадлежности (всех указанных движимых вещей) за главной вещью (земельным участком). При отделении перечисленных вещей от земельного участка, они переходят в разряд движимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. Следовательно, совокупность указанных вещей, объединенных понятием «недвижимость по назначению» следует рассматривать как некий имущественный комплекс, который в имущественном обороте выступает как единый объект права.В третью группу входят ограниченные вещные права (узуфрукт, сервитут) и вещные иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. Причина выделения этой группы ясна: законодатель устанавливает единый правовой режим для всех ситуаций, в том числе и передачи прав, когда они возникают в отношении недвижимого имущества.Определенный интерес представляет не только понятие недвижимости, но и регулирование во французском законодательстве взаимоотношений в связке «земля-строение» Также как и в российском законодательстве, во Франции особое значение имеют земли сельскохозяйственного назначения, поэтому здесь строения являются принадлежностью земли. Соответственно сделки с такими земельными участками отличаются большой сложностью (в частности, требуется разрешения специальной государственной службы, имеющей право преимущественной покупки). Гораздо проще сделки с объектами недвижимости, где главной вещью (средством достижения цели) являются строения и помещения. Допускается даже устная форма сделки без нотариального удостоверения. Однако все же чаще используется письменная нотариальная форма.Таким образом, во Франции Гражданский кодекс относит к недвижимости все предметы, находящиеся на земельном участке и используемые для его обслуживания, если они обладают хотя бы одним из следующих признаков: 1) недвижимая природа, 2) функциональное назначение, 3) принадлежность к недвижимому объекту. Германское гражданское уложение 1896 года (ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что ГГУ упоминает лишь о двух категориях вещей: «земельном участке» и «движимости». Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 ГГУ относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растения на корню, высаженные в почву семена) и права, связанные с правом собственности на участок (§ 96 ГГУ). Каждая из этих частей может быть обособленным, самостоятельным объектом права. По целевому назначению к недвижимости относятся, так называемые, принадлежности земельного участка: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни и т. п.), сельскохозяйственные средства производства. Согласно § 97 ГГУ такие принадлежности не являются составной частью главной вещи, а лишь предназначены служить ее хозяйственной цели.Не включаются в состав земельного участка вещи, связь которых с почвой является временной. То же самое относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего прав на чужой земельный участок.Особо в законодательстве Германии регулируется правовой статус изолированных помещений (в отдельных случаях и этажей зданий). В соответствии с Законом о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951г. в качестве недвижимого имущества признаны жилые и нежилые помещения. Причем как следует из п.5 §1, §3, п.2 §6 указанного Закона земельный участок и оборудование здания являются принадлежностями здания, а квартира (помещение) в здании рассматривается как объект особого права, зависящего от права общей собственности на здание. То есть, единство объекта недвижимости базируется на понятии главенства, как и в законодательстве России (ст.135 ГК РФ).В отличие от немецкого законодательства, где фактически не употребляется термин «недвижимость», Швейцарское гражданское уложение 1907 года (ШГУ) достаточно четко определяет эту категорию. Более того, дифференциация правового режима собственности во многом связана с различием между движимым и недвижимым имуществом.В соответствии со ст. 655 ШГУ недвижимостью являются: земельные участки; горные прииски; зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.Понятие земельного участка несколько шире, чем в российском праве, поскольку он охватывает не только почвенный слой, но и прочно связанные с ним здания и сооружения, занесенные в реестр недвижимости. Все это единый объект вещных прав и оборота.Характерно, что ШГУ не рассматривает в качестве самостоятельного вида недвижимости строения, прочно связанные с землей. Они считаются неотъемлемой частью земельного участка.Что касается прав на недвижимость, то швейцарские юристы комментируют это положение как правовую фикцию, считая, что, по сути, такие права, в основном сервитуты, недвижимостью не являются. На самом деле сервитут и иные вещные права относятся к недвижимости по формальному признаку- внесению соответствующей записи в реестр прав на недвижимость. И это влечет за собой правовые последствия, сходными с теми, которые считаются присущими недвижимости (например, особый порядок возникновения прав и т. п.).Следует отметить, достаточную четкость швейцарского законодателя в определении понятия недвижимости, в тоже время следует разделить сомнения о причислении вещных прав к этой категории.Представляется, что тем самым стирается грань между вещным и обязательственным правом, что не является желательным.По законодательству Чешской Республики, так же как и в большинстве европейских государств, объектами вещных прав являются вещи, права или иные имущественные ценности. Вещи делятся на движимые и недвижимые. К недвижимости относятся земельные участки и строения, прочно связанные с земельным участком (§119 ГК). При этом строение не является составной частью земельного участка, и соответственно признается самостоятельным объектом права.Принадлежностью главной вещи являются вещи, которые принадлежат собственнику главной вещи и предназначены для того, чтобы постоянно использоваться одновременно с главной вещью. Так, принадлежностью квартиры являются подсобные помещения и места общего пользования, предназначенные для использования вместе с квартирой (§121 ГК) В этом случае нежилое (подсобное помещение) не может быть признано отдельным видом недвижимости.Аналогичные положения относительно определения недвижимости содержит и Венгерский гражданский кодекс (ВГК).