Договор аренды жилых и нежилых помещений.

Введение
Глава 1. Понятие договора аренды жилого и нежилого помещения
1.1. Общая характеристика договора аренды помещений
1.2. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения
1.3. Особенности содержания договора аренды жилого помещения
1.4. Субъекты договора аренды
Глава 2. Условия договора
2.1. Арендная плата
2.2. Срок действия договора аренды
2.3. Форма договора
Глава 3. Регистрация договора аренды. Расторжение изменение
3.1. Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения
3.2. Порядок регистрации договора аренды жилого помещения
3.3. Порядок изменения и прекращения договора аренды
3.4. Основания расторжения (изменения) договора аренды
Глава 4. Ответственность сторон
4.1. Права и обязанности сторон
4.2. Ответственность сторон по договору аренды
Заключение
Библиография

Договор аренды жилых и нежилых помещений.

- во-первых, обязанности владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома наравне с собственниками иных помещений в таком доме;
- во-вторых, права владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, на пользование общим имуществом в многоквартирном доме.
Формирующаяся судебная практика по данной проблеме признает за владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме наличие прав и обязанностей, аналогичных тем, что имеются у собственников жилых помещений в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ.
ООО "А" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к ОАО "Ю" о внесении изменений в договор энергоснабжения.
Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы с учетом следующих обстоятельств.
Между ОАО "Ю" (энергоснабжающая организация) и ООО "А" (абонент) был заключен договор энергоснабжения, согласно которому энергоснабжающая организация обязуется отпустить абоненту тепловую энергию и воду, а абонент - принять и оплатить указанные ресурсы.
Потребитель тепловой энергии ООО "А" располагался в нежилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданке С.
Между С. (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендатор самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг и энергоснабжения по арендуемому помещению.
По мнению апелляционного суда, собственник помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ является одновременно сособственником принимающих устройств и иного оборудования, а также инженерных коммуникаций, через которые осуществляется снабжение всех помещений в многоквартирном доме энергоресурсами. Как арендатор, ООО "А" в соответствии с общими положениями главы 34 ГК РФ имеет право пользования и владения арендуемым имуществом.
На основании изложенного суд пришел к выводу, что истец имеет доступ к принимающему устройству и другому оборудованию (инженерные коммуникации), необходимому для получения от снабжающей организации тепловой энергии.
Решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.8
Как следует из приведенного примера, судами обеих инстанций справедливо отмечено, что владелец (и собственник, и арендатор) нежилого помещения в многоквартирном доме обладает правом общей долевой собственности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе принимающих устройств и инженерных коммуникаций.
С проблемами по правовому обеспечению использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона. И если при заключении договора аренды части нежилого помещения на срок менее года предприниматели на какое-то время решают данную проблему, то при оформлении долгосрочных договоров аренды рассматриваемого вида участники гражданского оборота сталкиваются с практически неразрешимыми трудностями при государственной регистрации таких сделок.
Нередко суды, рассматривая заявления лиц по обжалованию отказов регистрирующих органов в государственной регистрации данных договоров, признают такие отказы незаконными и обязывают произвести государственную регистрацию договора, мотивируя свои решения ссылкой на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), допускающий передачу в аренду части нежилого помещения.9
Согласно п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Представляемый в качестве приложения к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре)10 представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Согласно п. 5 ст. 1 Закона о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" утверждена форма кадастрового паспорта помещения.11
Указанная форма кадастрового паспорта включает в себя две части: во-первых, текстовую часть, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения); во-вторых, графическую часть, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план).
Руководствуясь приведенными выше требованиями п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для государственной регистрации договора аренды части помещения необходимо к договору приложить кадастровый паспорт помещения (до вступления в силу Закона о кадастре - поэтажный план) с указанием размера арендуемой площади.
В этой связи одна из проблем заключается в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни на кадастровом паспорте.
До вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) решение указанной проблемы осуществлялось путем графического отображения на поэтажном плане границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкипировку соответствующей части помещения).
Таким образом, проблема описания части помещения, подлежащего передаче в аренду, ввиду отсутствия детального регламентирования законодателем данных отношений, на протяжении определенного времени фактически разрешалась хозяйствующими субъектами при помощи своего рода обычая делового оборота.
Судебная практика Московского региона некоторое время поддерживала позицию участников гражданского оборота о возможности идентификации объекта аренды (части помещения) приведенным выше способом.12
Суть данной точки зрения судебных органов заключалась в том, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды, а правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно осуществляться в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, посредством представления в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды поэтажного плана БТИ с указанием размера арендуемой площади.13
Данную позицию едва ли можно переоценить как с точки зрения ее значения для развития современных хозяйственных отношений, так и для стабилизации гражданского оборота в целом.
Тем не менее после вступления в силу Закона о кадастре судебная практика по проблеме аренды части помещения в целом и государственной регистрации такого договора в частности стала претерпевать определенные изменения.
Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части нежилого помещения, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен.
Все вышесказанное убеждает нас в степени актуальности и важности для оптимизации оборота недвижимого имущества детального правового регулирования аренды нежилых помещений.
1.3. Особенности содержания договора аренды жилого помещения
Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. Принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды. Соответственно, в первом случае применяется глава 35, а во втором - глава 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального - в основном актами жилищного законодательства. Во втором - только актами гражданского законодательства.
Статьей 30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.
Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то в отличие от договора найма он подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.14
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.