Рынок недвижимости в России как обьект финансового регулирования

Содержание

Введение
1.Рынок недвижимости в России: структура и особенности
1.1.Понятие рынка недвижимости
1.2.Классификация рынка недвижимости
1.3.Влияние экономики на рынок недвижимости
2.Уровень иностранных инвестиций в секторе недвижимости РФ
2.1.Понятие инвестиций, их место и роль в социально-экономическом развитии
2.2.Иностранные инвестиции в России
2.3.Зависимость макроэкономических показателей РФ на уровень инвестиций в сектор недвижимости
3.Тенденции 2009 года: перспективы для иностранных инвесторов
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Рынок недвижимости в России как обьект финансового регулирования

22,8
гостиницы и рестораны
12
12
0,0
388
0,2
транспорт и связь
361
669
11
15773
7,1
финансовая деятельность
513
545
31
9285
4,2
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг
1779
1051
170
20444
9,3
государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение
-
16
-
76
0,0
образование
0,0
-
-
7
0,0
здравоохранение и предоставление социальных услуг
2
2
-
127
0,1
предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг
50
1
-0,4
959
0,4
Объем поступивших иностранных инвестиций по основным странам-инвесторам, включая страны СНГ, в I квартале 2008 г. составил 221045 млн. долл. США.
Основные страны-инвесторы в 2007 г. - Соединенное Королевство (Великобритания), Кипр, Нидерланды,Люксембург, Франция, Швейцария, Ирландия, Германия, США. На долю этих стран приходилось 84,0% от общего объема накопленных иностранных инвестиций, на долю прямых - 84,0% общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций.
Объем поступивших иностранных инвестиций по основным странам-инвесторам в 2007 г. можно наглядно увидеть в таблице 2.2.
Таблица 2.2
Объем накопленных иностранных инвестиций в экономике России по основным странам-инвесторам.
Накоплено на конец
2007г.
В том числе
Справочно
поступило
в 2007г.
всего
в % к
итогу
прямые
порт-
фельные
прочие
Всего инвестиций
220595
100
103060
6728
110807
120941
из них по основным
странам-инвесторам
190069
86,2
89466
5777
94826
104494
в том числе:
Кипр
49593
22,5
35426
1700
12467
20654
Нидерланды
39068
17,7
35254
52
3762
18751
Соединенное Королевство (Великобритания)
29235
13,3
3438
2314
23483
26328
Люксембург
29161
13,2
735
219
28207
11516
Германия
11786
5,3
4494
98
7194
5055
США
8579
3,9
3635
1207
3737
2839
Ирландия
7131
3,2
428
0,4
6703
5175
Франция
5919
2,7
1554
31
4334
6696
Виргинские острова (Британия)
4800
2,2
2882
99
1819
2140
Швейцария
4797
2,2
1620
57
3120
5340
Основные страны-инвесторы в I квартале 2008 г. - Кипр, Нидерланды, Соединенное Королевство (Великобритания), Германия, Швейцария, США, Франция, Ирландия. На долю этих стран приходилось 71,2% от общего объема накопленных иностранных инвестиций, 84,3% общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций.
2.3.Зависимость макроэкономических показателей РФ на уровень инвестиций в сектор недвижимости
Рынок недвижимости (несмотря на высокие риски, связанные со сложной системой оформления прав на землю и бюрократизацию органов власти) привлекает зарубежных инвесторов, в силу высокого уровня прибыльности таких капиталовложений.
Сегодня специалисты в области недвижимости не могут однозначно сказать, какой из сегментов рынка будет наиболее привлекательным для отечественных и зарубежных инвесторов. Все зависит от планов, целей, специфики их работы и самого инвестиционного портфеля.
С каждым годом количество инвестиций, поступающих в Россию, увеличивается.
Потенциал рынка недвижимости РФ, безусловно, привлекает зарубежного инвестора.
Зарубежные инвесторы и девелоперы уже не один год заявляют о своих амбициозных планах в отношении рынка, но процесс массового прихода иностранного капитала затормозила, прежде всего, двухлетняя нестабильная политическая ситуация в стране.
В нынешней ситуации наиболее привлекательными и надежными объектами вложения представляются доступные по стоимости участки загородной земли, расположенные в небольшой удаленности от крупных городов на явно недооцененных направлениях. Речь о земле, оформленной в категорию, которая позволяет на ней строить. О земле с полученными на нее техническими условиями, подведенными коммуникациями (и желательно в будущих охраняемых коттеджных поселках). Такие участки всегда останутся в цене, причем эта цена будет расти вместе с темпами инфляции, а то и быстрее. И спрос на эти участки будет даже во время кризиса – к примеру, у людей, скопивших на первый взнос за квартиру, но не получивших из-за кризиса ипотеку.
Неплохим для кризисных инвестиций активом является уже готовая недвижимость, которую тут же можно оформить в собственность. Тем более что застройщики «втихую» уже идут на скидки в 30% и более, несмотря на то, что формально цены еще держатся. И не стоит слишком медлить: замороженные проекты означают резкое сокращение предложений. Спрос сейчас тоже ушел в «кубышку». Однако с первым послекризисным потеплением инвестиционного климата он из нее выйдет довольно быстро. А вот «маховик» предложения так же быстро не раскрутишь. Поэтому не исключено, что окончание кризиса ознаменует собой всплеск цен на квадратные метры. Причем этот всплеск могут не самортизировать даже «ждущие своего часа» инвестиционные квартиры. В любом случае, готовая и относительно дешево купленная недвижимость – это актив, который дорожает вместе с инфляцией. А в ряде случаев приносит еще и арендную плату.
Есть и третий вариант прибыльного вложения средств в недвижимость в период кризиса. Он подойдет для тех, у кого не хватает средств на приобретение дома, земли или квартиры. Заинтересует он и «продвинутых» инвесторов, понимающих преимущество диверсификации – т. е. рассредоточения рисков своих вложений по видам и классам недвижимости, фазам инвестиционного цикла, странам, регионам и валютным зонам. Оптимальной представляется покупка паев ПИФов недвижимости (причем желательно международных, доходность которых выражена в твердой валюте). Однако при этом важно определить, насколько портфель проектов того или иного фонда способен финансировать сам себя. Насколько полно вероятная выручка от уже реализованных проектов даст возможность финансировать начатые новые, и насколько девелоперская программа фонда независима от источников внешнего кредитного финансирования. Если проблем в этом плане нет, то кризиса рынка недвижимости бояться не стоит.
При адекватном притоке средств такой фонд становится для своих инвесторов инструментом коллективного заработка на кризисе. Это обеспечивается за счет того, что фонд входит своим ликвидным капиталом во все чаще появляющиеся сегодня уникально выгодные и оптовые ситуации, которые на розничном уровне, как правило, отсутствуют. При этом если такой фонд аудируется и регулируется по международным стандартам, его инвесторы получают столь необходимую во время кризиса прозрачность своих вложений, которую ни один российский застройщик пока, к сожалению, не предложит.
Конечно, перечисленными сферами вложений не исчерпывается весь список относительно привлекательных в кризисную пору инвестиционных возможностей. Да, круг их сейчас существенно сузился, но они есть. Причем стали заметно доступнее для рядового россиянина, чем это может показаться на первый взгляд. Надо только преодолеть стереотипы, «комфорт» привычного (который уже многих наказал деньгами) и попробовать хотя бы один раз использовать мировой опыт инвестирования. А западный мир, в отличие от российской рыночной экономики, пережил уже немало кризисов, подобных нынешнему.7
Но очевидно, что данный период закончился, т. к. на отечественный рынок начали выходить все больше и больше зарубежных компаний.
Крупные операторы рынка недвижимости заинтересованы в инвестировании уже давно, но их сдерживает ряд негативных факторов, к которым также относятся и проблемы рынка земли.
Непрозрачность рынка, а именно сложности при получении разрешительной документации, пересмотр решений по выделению участков, сложность процесса получения всех разрешений на необходимое изменение целевого назначения земельного участка, и отсутствие законодательной базы тормозят приход иностранного капитала.
Для того, чтобы купить земельный участок инвестор должен идти на вторичный рынок. Однако, в отличие от Запада (где на вторичном рынке можно приобрести право на участок), в России инвестор может купить только право аренды по цене владения. А чтобы приобрести земельный участок в собственность, инвестор должен выкупить его у города, и получается, что он платит двойную цену. Застройщики и инвесторы заинтересованы в том, чтобы земля была в собственности, потому что тогда этот участок можно рассматривать как залоговое имущество, и проблема с кредитованием или рисками минимальна.
Между тем, на рынке отмечается тенденция к покупке иностранными инвесторами уже построенных и успешно функционирующих объектов для избежания рисков. Также следует отметить, что интерес иностранных игроков к отечественному рынку остается стабильным, поскольку доходность объектов недвижимости значительно превышает доходность привлекательных до последнего времени объектов в странах Восточной Европы. Так, по мере развития рынка недвижимости в этих странах, ставки капитализации снизились в среднем до 6–8 %, тогда как в России сейчас они составляют порядка 9–16 %. Оставаться привлекательным инвестиционный климат будет до тех пор, пока доходность от вложений в недвижимость в стране не упадет до уровня доходности недвижимости в странах Западной Европы. Однако, по мнению специалистов рынка недвижимости, это возможно только после насыщения рынка, которое, по различным прогнозам, произойдет не ранее 2010–2011 гг. Но новый курс России на евроинтеграцию и скорое вхождение в мировое экономическое пространство, заставляет зарубежных инвесторов пересмотреть свои опасения, относительно нестабильности инвестиций на рынке.
Если в 2009 г. произойдут позитивные изменения, то это приведет к значительному притоку зарубежных инвесторов во все секторы недвижимости. На сегодняшний день, в связи с взятым курсом на Европу, инвесторам пора формировать нужную репутацию путем налаживания конструктивного диалога с общественностью, СМИ, инвесторами, властью и населением. Так, по оценкам аналитиков, инвесторы готовы доплачивать до 40 % за акции компании, в которой налажено корпоративное управление, а бизнес ведется прозрачно.
Таблица 2.1
Наиболее привлекательные для инвестиций секторы недвижимости в России
Секторы недвижимости
Характеристика
1. Жилая недвижимость
Быстрое возвращение вложенных средств (предпродажа). База знаний этого рынка уже присутствует.
2. Торговые площади
Сильное развитие торговых площадей в регионах (в городах с населением больше 200–300 тыс. жителей). Существующее первое поколение торговых центров. Сильное развитие ретейлеров в масштабах страны. Увеличение дохода населения.
3. Отели
Недостаток хороших отелей. Увеличение потока туристов и количества командировок.
4. Склады (логистические коридоры)
Географическое положение. Развитие складских помещений является результатом развития торговых площадей.
5. Офисная недвижимость
Сконцентрирована в больших городах, где количество качественных площадей недостаточное. Большое количество планируемых проектов в ближайшие годы в Москве, Санкт-Петербурге.
Для многих инвесторов в наступившем году наиболее привлекательным, так же как и в 2008 г., останется инвестирование в жилую недвижимость. Привлекательность инвестирования в жилую недвижимость связана, прежде всего, с высокой рентабельностью, а также быстрым сроком возврата инвестиций и получения прибыли.
Но, как бы ни был привлекателен рынок жилой недвижимости, он, по большому счету, остается привлекательным для спекулятивных вложений – с высокими рисками, но и высокой отдачей.
Инвесторы, настроенные на умеренный, стабильный рост, отдают предпочтения более прозрачным секторам бизнеса, а рынок жилой недвижимости таким не является.
В прошлом году для отечественного рынка недвижимости были характерны скандалы с участием застройщиков, неспособных выполнить обязательства перед вкладчиками; удорожание строительных материалов на фоне общей непрозрачности рынка и процедур землеотвода, а также нехватка информации о компаниях-застройщиках и их бизнесе. Все эти факторы привели к снижению объема сделок с недвижимостью на этапе строительства в десятки раз, создав проблему привлечения застройщиками средств для финансирования развития бизнеса.
Рынок недвижимости всегда и везде развивается по классической модели: вначале развивается жилье, затем офисный сегмент, гостиницы, склады, и в этом отношении Россия ничем не отличается от рынков других стран.
3.Тенденции 2009 года: перспективы для иностранных инвесторов
В 2009 г ожидается усиление на российском рынке недвижимости спада, начавшегося в конце 2008 г. Основными факторами, обуславливающими такой спад, являются замедление темпов роста ВВП в стране, сокращение доступа покупателей /как компаний, так и физических лиц/ к средствам для финансирования покупок недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений, в целом. Ожидается существенное снижение как объемов, так и цен. В 2009 г цены на недвижимость в России упадут на 20 % - 40 %, в зависимости от региона и сегмента.
Наряду со снижением спроса, в 2009 г вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Многие девелоперские компании не смогут финансировать запланированные проекты с учетом низких уровней их внутренних ресурсов денежных средств ввиду отрицательного свободного денежного потока, низкого остатка средств на счетах и недостаточного доступа к внешнему фондированию, по мере того как банки и инвесторы все в большей степени не хотят или просто не в состоянии предоставить новое долговое или акционерное финансирование. Девелоперы, работающие по модели «построить и продать», в настоящее время имеют меньше возможностей по частичному финансированию своих проектов за счет предварительных продаж, так как покупатели все с меньшей охотой делают денежные взносы в незавершенные проекты ввиду опасений, что компании не сумеют сдать готовый объект. Хотя финансирование может быть получено за счет продаж активов и проектов, а также от инвестиционных партнеров, в текущей сложной среде достичь этого может быть нелегко. Ожидается, что сокращение операционных расходов позволит высвободить лишь ограниченный объем дополнительных средств, которых будет недостаточно для покрытия значительных строительных затрат.
После существенного сокращения кредитования российского сектора недвижимости в 2008 г, Fitch полагает, что ситуация с финансированием вряд ли значительно улучшится в 2009 г. Особенно сложно будет провести новые эмиссии публичных долговых обязательств.
В результате исторически сложившейся зависимости отрасли от краткосрочных заимствований для финансирования долгосрочных проектов, некоторые компании сектора недвижимости и строительства столкнутся со значительными объемами погашения задолженности в течение 2009 г. Во многих случаях перспективы погашения или рефинансирования этой задолженности являются неопределенными из-за ослабления операционных денежных потоков, сложной конъюнктуры для продажи активов, ограниченной доступности новых заимствований и низкого запаса ликвидности, включая денежные средства и долгосрочные неиспользованные безотзывные кредитные линии. Риск может быть даже выше для компаний со значительным объемом задолженности в иностранной валюте. Эти компании являются особенно уязвимыми к дальнейшему снижению курса рубля, если они не получают достаточной доли операционных денежных потоков, номинированных в иностранной валюте или увязанных с иностранной валютой. Ожидаемое сокращение прибыльности и стоимости активов в течение 2009 г может привести к проблемам с соблюдением ковенантов, что, в свою очередь, может усилить давление на ликвидность, вызвав досрочное погашение по некоторым долговым обязательствам.
Кредитоспособность компаний сектора находится под давлением с весны 2008 г, о чем свидетельствует ряд негативных рейтинговых действий, проведенных в прошедшем году. С учетом отрицательных тенденций в секторе, в 2009 г сохраняется возможность дальнейших негативных рейтинговых действий.
Заключение
Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов.
Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.
Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.
Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.
Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.
Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного проекта – предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.
Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.
Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).
Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.
Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.
Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.
Список использованной литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.) // Справочная правовая система – Гарант.
2. Андрианов В.Д. Россия: Экономический и инвестиционный потенциал. – М.: Экономика, 2003. – 431 с.
3. Бекетов А.А. Анализ рынка недвижимости. М.: Аналитик, 2008.– 547 с.
4. Иностранные инвестиции в России: современное состояние и перспективы / Под редакцией И.П. Фаминского - М: Международные отношения - 2007. – 365 с.
5. Инвестиционный климат в России (доклад Экспертного института) // Вопр. экономики. — 2009. - № 2. c.6-7
6. Инвестиции и инновации: Словарь-справочник / Под ред. М.З. Бора, А.Ю. Денисова. — М.: ДИС, 2003. – 302 с.
7. Камаев В.Д. Экономическая теория: Учебник – 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2004. – 640 с.
8. www.arn.ru
9. www.fd.ru
10. www.inwestmentrussia.ru
11. http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/8737/
Приложения