Регистрация договора ипотеки.

СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ
1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
2. НЕОБХОДИМОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
3. ПОСЛЕДСТВИЯ НЕВЫПОЛНЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Регистрация договора ипотеки.

Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, сумма обязательства, основания возникновения и срок исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения).
По общему правилу ипотека обеспечивает основное обязательство в размере определенном договором об ипотеке. При отсутствии в договоре такого условии, считается, что требование залогодержателя может быть обеспечено за счет предмета залога в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ.
Таким образом, договор ипотеки – это соглашение сторон покоторому кредитор получает право удовлетворить свои требования за счет конкретного недвижимого имущества должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Данный договор должен в обязательном порядке содержать четкое описание имущества передаваемого в залог, достаточное для его идентификации, а также иные условия предусмотренные законом – размер и существо основного обязательства, оценку предмета залога и др.
Сущность ипотеки заключается в том, что это универсальный способ обеспечения исполнения обязательства, с высокой вероятностью гарантирующий кредитору по основному обязательству, что даже при неисполнении должником своих обязанностей его права и законные интересы будут соблюдены.
2. НЕОБХОДИМОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания действительности любого договора. Статья 131 ГК РФ вводит обязательную регистрацию для всех сделок с недвижимым имуществом. Также в соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Данный договор считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
Следует различать государственную регистрацию договора ипотеки и государственную регистрацию ипотеки как обременения недвижимого имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Договор же ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (ч. 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
В соответствии с ч. 1 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. При этом, под государственной регистрацией понимается «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»8. Результатом такой регистрации является тот факт, что правообладатель не обязан доказывать свое право иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в Реестре.
Благодаря внесению в Единый государственный реестр записи об ипотеке, в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. И только благодаря этому принадлежащее залогодержателю право залога приобретает характер права на чужую вещь. По своей природе данное право носит характер преимущественного в том смысле, что заложенная недвижимость как имущественная ценность предназначена для преимущественного удовлетворения требований залогодержателя перед другими субъектами.
Необходимость подобной регистрации диктуется специфическими чертами самой недвижимости - прочная связь с землей и их особая ценность9.
Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют гл. 4 Закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации).
Нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса. Так, например, в абз. 1 ч. 2 ст. 79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие Федерального закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.
В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 и Закону о регистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Регистрация договора ипотеки производится в регистрационной службе по месту нахождения недвижимого имущества, передаваемого в залог.
В настоящее время договор ипотеки может быть заключен в простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма договора об ипотеке отменена, однако стороны по своему усмотрению могут нотариально удостоверить договор. Если договор ипотеки заключен в простой письменной форме, то в регистрационную службу по месту нахождения недвижимого имущества передаваемого в залог с совместным заявлением о регистрации договора должны обратиться обе стороны – залогодатель и залогодержатель. Если же стороны решили нотариально удостоверить договор ипотеки, то для осуществления государственной регистрации такого договора достаточно заявления только одной стороны - залогодателя или залогодержателя (ч. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
1) оригинал и копия договора об ипотеке;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3) оригинал и копия документа, подтверждающего оплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Данный перечень не является исчерпывающим, следовательно, если на основании предоставленных документов невозможно сделать вывод о законности договора ипотеки регистратор вправе запросить иные документы.
Например, на государственную регистрацию договора об ипотеке необходимо представление документов, позволяющих сделать вывод о соблюдении прав залогодателя.
Так, если залогодателем является физическое лицо состоящее в зарегистрированном браке, на государственную регистрацию договора об ипотеке необходимо предоставить согласие супруга, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, который предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Кроме того, на государственную регистрацию договора об ипотеке в регистрирующий орган необходимо представлять:
1) учредительные документы, если сторонами сделки являются юридические лица (ч. 4 ст. 16 Закона о регистрации);
2) доверенности и иные документы, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки, подписавших договор об ипотеке;
3) технический паспорт на объект недвижимости (абз. 10 ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации);
4) кадастровый план земельного участка (абз. 10 ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации);
5) иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Наиболее типичным основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации договора ипотеки являются разночтения в описании предмета ипотеки в договоре и иных предоставленных на регистрацию документах. Так, после государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества произошли изменения в описании предмета ипотеки (например, изменился инвентарный номер или адрес объекта недвижимости). В данном случае необходимо внесение изменений в Единый государственный реестр прав10.
Также нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. В частности, согласно указанному пункту, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. В нарушение указанной нормы право аренды передается в ипотеку на срок, превышающий срок аренды.
В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию договора об ипотеке уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 500 рублей, организациями - 2000 рублей. При этом, в случае если договор об ипотеке заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Таким образом, договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации договора об ипотеке обусловливается особым характером предмета ипотеки – недвижимым имуществом и направлена на защиту прав как кредитора по обязательству обеспеченному ипотекой, так и иных лиц.
3. ПОСЛЕДСТВИЯ НЕВЫПОЛНЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
По общему правилу отсутствие государственной регистрации сделки означает, что она не заключена. Однако ст. 165 ГК РФ предусматривает, что в случаях, предусмотренных законом, отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Собственно, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, предусматривающий недействительность договора ипотеки при несоблюдении требований о государственной регистрации, и является таким случаем. В силу прямого указания закона договор ипотеки не прошедший процедуру государственной регистрации является ничтожной сделкой.
Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет никаких последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. И если по некоторым видам оспоримых сделок основания для признания сделки недействительной могут быть устранены после совершения сделки (например, сделка может быть одобрена надлежащим органом или лицом), в результате чего сделка не признается недействительной, то в отношении ничтожной сделки такое невозможно. Какие бы действия ни совершались после ее заключения, устранить ничтожность сделки они не могут.
Однако в судебной практике единого подхода к последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения до сих пор нет.
Так, в одном из надзорных Определений Высший арбитражный суд РФ указал, что «...договор залога недвижимого имущества... не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор залога имущества на основании п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке признан судом незаключенным»11. Странно, что суд не заметил очевидной ошибки - в силу прямого указания закона отсутствие государственной регистрации договора ипотеки влечет его ничтожность.
Правильную квалификацию последствий отсутствия государственной регистрации договора ипотеки дал, к примеру, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, указавший, что «договор залога недвижимого имущества от 19.05.2006 № 03-53/06-Н в установленном законом порядке для регистрации сделок с соответствующим имуществом не был зарегистрирован. Требования закона при подписании договора залога не были соблюдены, поэтому суд правомерно оценил указанный договор как недействительный (ничтожный)»12.
Менее ясно высказался в аналогичном деле другой окружной суд – ФАС Московского округа: «В силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Ни одно из вышеуказанных действий по заключению договора о залоге сторонами не совершалось. Следовательно, оснований для вывода, что между сторонами возникли залоговые отношения, у суда не имелось»13.
Различие между недействительностью договора ипотеки и невозможностью признания его заключенным ясно видно из следующего дела. Истец предъявил в арбитражный суд иск о признании договора ипотеки недействительным. Однако в результате заявления истца судом рассмотрен иск о признании названного договора незаключенным в силу несоблюдения при его заключении требований ст. ст. 190, 339 ГК РФ и ст. 9 Федерального закона об ипотеке. Окружной суд отменил состоявшийся судебный акт, указав, что «с учетом правового понятия предмета и основания иска следует, что если требование о признании сделки недействительной заменяется требованием о признании договора незаключенным и приводятся иные основания этого изменения, то имеет место изменение предмета и основания иска. Одновременное изменение предмета и основания иска процессуальным законодательством не допускается»14.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора ипотеки влечет признание данного договора недействительным, а именно ничтожной сделкой. Это означает, что данная сделка недействительна независимо от признания ее таковой в судебном порядке и не влечет юридических последствий для сторон, следовательно, и ипотека как обременение в результате подписания такого договора не возникает.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги вышесказанному, можно сделать следующие выводы. Ипотека является распространенным способом обеспечения исполнения обязательства, создающим дополнительную гарантию для кредитора, поскольку недвижимое имущество представляет особую ценность. Ипотека возникает на основании договора, заключаемого между залогодателем и залогодержателем. Залогодателем как правило является должник по обязательству, исполнение которого обеспечивается ипотекой, а залогодержателем – кредитор по тому же обязательству.
Договор ипотеки – это договор, по которому кредитор получает возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязанностей по какому-либо основному договору – купли-продажи, мены, финансирования и т.д.
При заключении договора ипотеки особое внимание следует уделять формулировке существенных условий договора об ипотеке (предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой), так как несоблюдение требований, установленных законом ставит под угрозу действительность договора.
Договор ипотеки заключается сторонами в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации договор ипотеки считается заключенным и порождает права и обязанности сторон. Несоблюдения требования закона о регистрации влечет признание договора недействительным. При этом, такой договор является не оспоримой сделкой, а ничтожной. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий для сторон с момента ее совершения.