Оценка и управление собственностью

Введение
1. Особенности осуществления оценки собственности
1.1. Основные понятия оценочной деятельности
1.2. Специфика оценочной деятельности собственности
2. Основные проблемы управления собственностью
Заключение
Список литературы

Оценка и управление собственностью

Далее перейдем к рассмотрению специфики оценки собственности.
1.2. Специфика оценочной деятельности собственности
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности1. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Теоретической базой процесса оценки собственности является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов оценщиков. Принципы оценки собственности можно дифференцировать на четыре категории2:
1) принципы пользователя собственностью;
2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс собственности;
3) принципы, связанные с внешней рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса собственности.
Как показано на рис. 1.1, эти принципы взаимосвязаны. При оценке собственности должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке той или иной собственности (например, реализации некоторых принципов оценки собственности может препятствовать позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов, действующих в данном регионе Российской Федерации).
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности - основной принцип оценки ее стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость собственности.
Рис. 1.1. Взаимосвязь принципов оценки стоимости собственности1
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумное и возможное использование собственности, которое обеспечит ей наивысшую текущую, стоимость на дату оценки, т.е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости собственности.
Этот принцип - объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Полное право собственности представляет собой право владения, пользования и распоряжения собственностью1. Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость собственности2. Разделение прав может осуществляться следующим образом3:
- физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
- разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
- разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;
- разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;
- разделение по правам кредитора вступить во владение собственностью: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в собственность свой капитал, и владельцев собственности.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости собственности1.
Если объектом собственности непосредственно является недвижимость, то используются три «классических» группы объектов, в составе которых объединяются 12 методов2:
1. Нормативные (затратные) методы: нормативный метод; метод балансовой стоимости; метод индексированной балансовой стоимости; метод восстановительной стоимости.
2. Сравнительные (аналоговые) методы: метод восстановитель ной стоимости по аналогам; метод сравнения; метод инвестиций.
3. Доходные (в том числе комбинированные) методы: метод капитализации прибыли; метод приведенного чистого дохода; метод под рядчика; остаточный метод; метод предпринимательской оценки.
Учитывая все выше сказанное, перейдем к рассмотрению основных проблем управления собственностью.
2. Основные проблемы управления собственностью
Управление собственностью в зависимости от ситуации может обозначать3:
- принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
- управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
- любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
- процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
- систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченным государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
По осуществляющим управление собственностью субъектам выделяются пять видов регулирования1:
- государственное регулирование собственности на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
- самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;
- общественные воздействия - мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с собственностью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
- управление определенной собственностью;
- заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объектов в соответствии с его целевым назначением.
В процессе управления собственностью реализуется следующее:
- регистрация, оценка и учет;
- эксплуатация и налогообложение;
- прогнозирование, постановка целей и выбора стратегии их достижения;
- планирование и проектирование;
- строительство и реконструкция;
- контроль и распоряжение, корректировка плана.
Таким образом, управление собственностью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулирован-ных целей, которые служат: исходным моментом любых управленческих действий; основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности; основной анализ проблем - несоответствие желаемого и достигнутого состояния и выработки новых решений.
Заключение