Вещные права на земельные участки

Введение
Глава 1. Земля как объект гражданских правоотношений
1.1. Земельный участок как объект гражданских правоотношений
1.2. Государственное регулирование земельных отношений и правовые основы закрепления вещных прав на землю
1.3. Возникновение, становление и развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений в России
Глава 2. Виды вещных прав на землю
2.1. Классификация и объекты вещных прав на землю
2.2. Право собственности на земельный участок
2.3. Право бессрочного пользования земельным участком
2.4. Право пожизненного наследуемого владения
2.5. Право ограниченного пользования (сервитут)
Заключение
Список литературы

Вещные права на земельные участки

Что касается иных вещных прав, то следует отметить, что все вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности, т.е. вещно-правовыми способами, что предусмотрено ст.305 ГК РФ. При этом данные способы в отношении земельных участков установлены не только гражданским законодательством, но и земельным, в частности, ЗК РФ (ст.59, 60) и другими федеральными законами. Таким образом, законодатель приравнивает собственника к владельцу иных вещных прав в отношении способов их защиты.
Законодателем не предусмотрен исчерпывающий перечень вещных прав, данный список остается открытым. Что свидетельствует о том, что он может быть продолжен на основании федеральных законов. В настоящее время вещные и обязательственные права на землю предусмотрены ЗК РФ иГК РФ. Именно их содержание и особенности правового статуса предопределяют выбор способа правовой защиты.
2.2. Право собственности на земельный участок
Право собственности на землю в объективном смысле – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки и все природные ресурсы, находящиеся на ее и под ее поверхностью; в субъективном смысле – совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей, водами, лесными ресурсами и другими объектами собственности.
Субъектами права собственности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Исходя из этого и на основании п.2 ст.9 Конституции РФ земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом нельзя согласиться с отдельными авторами, которые утверждают, что упоминание об «иных формах собственности» является результатом недоразумения, которое может дат базу лишь для чисто умозрительных подлитэкономических построений, не имеющих реального юридического смысла1.
Записи в Конституции РФ нельзя считать недоразумением. Она – отражение политических и экономических реалий общества. Новые формы собственности могут появиться в будущем, поскольку экономика выше права. Уже сейчас раздаются голоса в регионах о признании права собственности на землю казачьих обществ, собственности на территории традиционного природопользования малых народов Севера2.
Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.3 Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.
Государственная собственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность субъектов РФ (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на особенность субъекта государственной собственности. Особенность данного положения заключается в его «двуличности». Так, Российская Федерация рассматривается в двух качествах: как регулятор земельных отношений в отношении всех земель, находящихся под ее юрисдикцией, и как собственник земельных участков.1
Так, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; установлении ограничений прав собственников земельных участков, а также при ограничении оборотоспособности земельных участков и т. п. В то же время, являясь собственником земли, других природных ресурсов, РФ и субъекты РФ выступают в таких отношениях на равных началах с физическими и юридическими лицами. Участие публичных образований в указанных отношениях обусловливается применением к ним положений о юридических лицах (ст.124 ГК РФ).
Правовую основу отнесения земельных участков к федеральной и региональной собственности составляет ст.17 ЗК РФ. Также, до 1 июля 2006 г. правовую основу разграничения государственной собственности на землю составляли нормы Федерального закона от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»2, вступившие в силу с 21 января 2002 года. С 1 июля 2006 года указанный Закон признан утратившим силу.
В тоже время законодатель специально подчеркнул, что изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, является основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.
В целях разграничения государственной собственности после 1 июля 2006 года подробный перечень земельных участков содержится в ст. 3.1 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В тех случаях, когда земельные участки были признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов Российской Федерации в силу прямого указания федеральных законов разграничение государственной собственности не проводится (ст.17 ЗК РФ).
О соотношении норм законодательства о разграничении государственной собственности на землю и норм ст.17 ЗК РФ возник вопрос при разрешении одного из следующих дел. Территориальное управление Минимуществом России «Агентство федерального имущества по городу Москве» обратилось в АС г. Москвы с иском о признании незаконным решения Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы от 25 июля 2003 г. об отказе в государственной регистрации права собственности РФ на земельный участок и об обязанности ответчика зарегистрировать право собственности РФ на данный земельный участок.
В качестве третьего лица судом привлечено ОАО «Российские железные дороги». Решением суда первой инстанции тисковые требования были удовлетворены. Последующие инстанции принятое решение оставили без изменения.
ВАС РФ в своем решении указал следующее. Ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено одно из оснований возникновения права на недвижимое имущество акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в установленном порядке. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Как следовало из материалов дела, решением Московской городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 2000 г. федеральному государственному унитарному предприятию «Московский энергомеханический завод Министерства путей сообщения РФ» в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок.
При обращении в учреждение юстиции для регистрации права истец предоставил названное решение, являющееся актом органа государственной власти, изданным в пределах его компетенции, а также план земельного участка с кадастровым номером, указав при этом, что земельный участок в силу закона является федеральной собственностью.
В соответствии со ст.17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Согласно же п.1 ст.2 ФЗ от 2003 г. «О железнодорожном транспорте в РФ», п.4 ст.87 ЗК РФ землями железнодорожного транспорта являются земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и(или) эксплуатации зданий, строений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах, и эти земли являются федеральной собственностью.
Кроме того, п.3 ст.4 ФЗ от 2003 «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» также установлено, что земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с п.1 ст.8 названного Закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.
Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом были предоставлены необходимые документы для регистрации собственности РФ на земельный участок, который в соответствии с законодательством относится к федеральной собственности, и, следовательно, оснований для отказа в регистрации не имелось1.
Вместе с тем в юридической литературе отмечается, что норма федерального закона как основание возникновения права собственности является весьма спорным. Так как в ст.8 ГК РФ закон в качестве оснований возникновения гражданский прав и обязанностей не предусмотрен. Поэтому предлагается, что положения ст.17 и ст.19 ЗК РФ в отношении возникновения публичной собственности на основании закона исключить, чтобы право публичной собственности возникало лишь на основании гражданского законодательства или при разграничении государственной собственности на землю2.
Несмотря на то, что в Российской Федерации признаются и равным образом защищаются все формы собственности на землю, нельзя не заметить некоторых особенностей, свойственных государственной или муниципальной собственности («публичной» собственности). Так, в отличие от частного собственника, у государства, муниципального образования нет обязанности использовать землю. Более того, в государственной и муниципальной собственности находятся земли запаса, которые могут быть использованы только после перевода их в другую категорию. Монополизировав некоторые виды деятельности, соответственно только государство может использовать земельные участки определенного назначения, например, предназначенные для объектов по хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных материалов. Существуют и специфичные основания возникновения, прекращения права собственности государственных и муниципальных образований (национализация, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конфискация, реквизиция, приватизация).
В соответствии с п.2 ст.11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.
Кроме того, субъектами РФ принимаются законы во исполнение положений ст.ст. 83, 85 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», согласно которым в организации местного самоуправления до 1 января 2009 года устанавливается переходный период, в течение которого между муниципальными образованиями должно быть проведено перераспределение имущества в соответствии с разграничением полномочий.
Порядок проведения перераспределения имущества определен положениями ст. 154 Федерального Закона № 122-ФЗ от 22 августа 2004 года, согласно которому разграничение имущества, находящегося в муниципальной собственности, между вновь образованными поселениями и муниципальными районами, в состав которых они входят, должно осуществляться законом субъекта Российской Федерации.
Так, разграничение имущества должно проводится между вновь образованными городскими, сельскими поселениями и муниципальным районом, в границах которого они образованы; вновь образованными муниципальным районом и расположенными в его границах городскими, сельскими поселениями. Орган местного самоуправления, владеющий имуществом, подлежащим передаче, утверждает перечни передаваемого имущества, включающие в себя муниципальные унитарные предприятия, муниципальные учреждения, которые подлежат передаче, а также иное имущество, а затем по согласованным предложениям соответствующих органов местного самоуправления субъектом Российской Федерации принимается закон о разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными районами, поселениями, городскими округами.
При этом не разрешенные в процессе согласования разногласия регулируются законом субъекта Российской Федерации о разграничении указанного имущества. При этом Федеральным законом № 122-ФЗ от 22 августа 2004 года не предусмотрена возможность разграничения имущества между муниципальными образованиями в одностороннем порядке органом государственной власти субъекта РФ.
Так, например, между Хасанским муниципальным районом и Славянским городским поселением возникли разногласия, которые не были разрешены переговорами. Между тем был принят закон Приморского края от 28.06.2007 г. по несогласованным предложениям и привело к тому, что в раздел, где разграничению подлежал жилищный фонд, включено более 100 квартир, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
При разрешении дела суд пришел к выводу, что разграничение имущества между Хасанским муниципальным районом и Славянским городским поселением было проведено с нарушением порядка, установленного федеральным законодательством, так как согласования с органами местного самоуправления Славянского городского поселения по всему перечню имущества не проводилось, в одностороннем порядке изменялся согласованный перечень имущества, в собственность было передано имущество, не относящееся к муниципальной собственности. В связи с чем, было вынесено Определение о признании недействующими ст.7 и ст.9 Закона Приморского края № 109-КЗ от 28 июня 2007 года «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Хасанским муниципальным районом и поселениями, образованными в границах Хасанского муниципального района»1.
Субъектами частной собственности являются граждане и юридические лица. По общему правилу иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Некоторые авторы высказывают сомнение в конституционности норм ЗК РФ в части возможности иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки.1
Вместе с тем п.2 ст.5 ЗК РФ подчиняет содержание дееспособности указанных лиц в части приобретения ими в собственность земельных участков специальному правовому регулированию, которое выражается в установлении определенных ограничений в приобретении земельных участков. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько таких ограничений:
1) Ст.15 ЗК РФ для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
2) Согласно п.5 ст.28 ЗК РФ земельные участки им предоставляются в собственность только за плату, то есть не могут передаваться безвозмездно - в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде случаев имеют такое право.
3) Кроме того, согласно ст.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Аналогичная норма, распространяющаяся также на юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, содержится в ст.3 Федерального закона от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4) В соответствии со ст.8 Закона от 14.07.1992 г. №3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании (ЗАТО)» к участию в приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению сделок с ним допускаются только граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории.
5) Иностранные лица, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане РФ, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это право не распространяется (п.5 ст.35 ЗК РФ).
Указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом. Как указал Конституционный Суд РФ в одном из своих определений: «Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 260 ГК РФ), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из статей 9 (часть 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 62 (часть 3).
При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из статей 9 и 36 Конституции РФ приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (статья 4, части 1 и 3, Конституции РФ)»1.
При этом не следует забывать, что у собственника помимо прав на земельный участок возникают и обязанности, в частности, обязанность уплачивать земельный налог. При этом, как указал Высший Арбитражный суд РФ отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю2.
Собственность двух или нескольких лиц на земельные участки является общей собственностью на земельные участки. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок. Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ГК РФ, федеральными законами1.
Право общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает у субъектов такого права в особом порядке, непосредственно в силу прямого указания закона, без осуществления процедуры одновременного обращения всех собственников помещений в доме в уполномоченный орган власти. Кроме того, право собственника объекта недвижимости, находящегося в многоквартирном доме, на приобретение обслуживающего такой дом земельного участка на праве общей собственности, может быть реализовано только при условии предварительного формирования земельного участка и его государственного кадастрового учета2.
Таким образом, в настоящее время законодательством подробно урегулированы формы права собственности на землю, защита которых в судебном порядке основана на признании и равной защите всех форм собственности.