Подходы и методы оценки земельных участков

Введение
1. Процесс оценки и нормативно-правовая база оценки земельных участков
1.1 Сущность и составляющие процесса оценки
1.2 Этапы проведения оценки
1.3 Нормативно-правовая база при оценке земельного участка
2. Подходы для проведения оценки участков земли
2.1 Затратный подход
2.2 Сравнительный подход
2.3 Доходный подход
3. Методы оценки земельных участков
3.1 Методы доходного подхода
3.1.1 Метод прямой капитализации дохода
3.1.2 Метод «техника остатка дохода»
3.2 Методы сравнительного подхода
3.2.1 Метод сравнения продаж
3.2.2 Метод распределения (переноса)
3.3 Методы затратного подхода
3.3.1 Метод выделения (изъятия)
3.3.2 Метод определения затрат на освоение
3.3.3 Оценка по затратам на инфраструктуру
Заключение
Список использованной литературы

Подходы и методы оценки земельных участков

Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затратам на инфраструктуру (7 с.19). Данные методы затратного подхода рассмотрены в п.3.4 реферата.
2.2 Сравнительный подход
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (1 п.14). Сходным с объектом оценки (участком земли) по основным характеристикам, определяющим его стоимость, признается объект - аналог объекта оценки. Основными характеристиками, определяющим его стоимость, могут выступать: территориальное местонахождение, развитость инфраструктуры, а также экономические, материальные, технические и другие.
Применяя сравнительный подходк оценке, оценщик должен, во-первых, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Далее оценщик может выбрать несколько единиц сравнения по каждому объекту-аналогу. Оценщику необходимо обосновать данный выбор единиц сравнения, а также им в обязательном порядке обосновывается отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
Во-вторых, оценщик, в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, корректирует значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения.
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой или типовой застройкой. (7 с.21 )
В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, то есть систематизация и сопоставление информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Сравнительный подход предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли.
2.3 Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (1 п.13). Применение доходного подхода осуществляется при наличии достоверной информации, которая позволяет спрогнозировать будущие доходы и расходы, которые связаны с объектом оценки. Оценщик, применяя доходный подход, определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Согласно федеральному стандарту оценки ФСО № 1 оценщик должен во-первых, установить период прогнозирования. Период прогнозирования - это период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов (1 п.21). Во-вторых, оценщик исследует способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования. На основании проведенных действий делается заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования. В-третьих, оценщиком определяется ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования. Ставка используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки. И наконец, в-четвертых, оценщиком проводится процедура приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования. Также оценщиком осуществляется процедура приведения доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и технику остатка дохода для земли. Более подробно методы доходного подхода рассмотрены в п.3.2 данной работы.
3. Методы оценки земельных участков
Метод оценки – это способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (6 с.33). Методы оценки земельных участков, исходя из выбранного подхода оценки, можно представить схематично:
3.1 Методы доходного подхода
Доходный подход включает следующие методы оценки земельных участков:
- метод прямой капитализации дохода;
- метод «техника остатка дохода» для земли.
3.1.1 Метод прямой капитализации дохода
Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации. Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании формулы, где стоимость земли равна доходу, деленному на ставку капитализации. ( 7 с.23)
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать, например, часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок или арендная плата при оценке земель поселений.
Сложной проблемой метода капитализации является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализации, исчисляемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и так далее), состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.
Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может использоваться для расчета стоимости права долгосрочной или краткосрочной аренды путем перевода в текущую стоимость аннуитета с учетом срока аренды.
3.1.2 Метод «техника остатка дохода»
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход (после покрытия всех затрат на привлечение других факторов) приписывается земельному участку. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, как и продолжительность их полезной жизни. (6 с.34)
Данный метод может быть также использован для поиска варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
3.2 Методы сравнительного подхода
Сравнительный подход включает следующие методы оценки земельных участков: метод сравнения продаж и метод распределения (переноса). Рассмотрим данные методы подробнее.
3.2.1 Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж включает четыре этапа:
1. Этап выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка, включающий: изучение оценщиком земельного рынка, сбор информации о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, сбор информации о ценах, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.
2. Этап проверки информации о сделках с земельными участками, при котором оценщик отбирает информацию с целью повышения ее достоверности и получает подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях.
3. Этап сравнения оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
При сравнении земельных участков обычно рассматривают семь элементов: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли - продажи; условия продажи; дату продажи; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики.
4. Этап анализа приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка заключается в том, что после внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.
3.2.2 Метод распределения (переноса)
Для каждого типа застройки земельного участка между стоимостью земли и стоимостью улучшений существует определенная пропорция. В этом и заключается метод распределения (переноса).
Метод распределения (переноса) основывается на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Выделяют две части цены продажи объекта недвижимости: это стоимость зданий и стоимость земельного участка. Существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений для каждого типа застройки земельного участка в конкретной местности. Этот факт основан на принципах предельной производительности и сбалансированности.
3.3 Методы затратного подхода
Затратный подход включает три метода оценки земельных участков: метод выделения (изъятия); метод определения затрат на освоение и оценка по затратам на инфраструктуру.
3.3.1 Метод выделения (изъятия)
Метод выделения (изъятия) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.
Метод выделения включает пять этапов. (7 с.26 )
1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.
2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.
5 . Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной стоимости строений.
Достоинством метода выделения являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.