Государственная регистрация прав на недвижимость

Введение
1. Недвижимость как особый объект гражданских прав
1.1 Понятие и перечень недвижимости как объектов права
1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
2. Организация государственной регистрации прав на недвижимое имущество
2.1 Понятие и принципы организации государственной регистрации прав на недвижимое имущество
2.2 Правовой статус органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
3. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество
3.1 Права на недвижимость, подлежащие регистрации. Обязательность государственной регистрации прав
3.2 Порядок регистрации прав на недвижимость. Момент возникновения права
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Государственная регистрация прав на недвижимость

Несоответствие действующей системы регистрации рассмотренным выше принципам отмечалось рядом исследователей. Е.С. Рогова пишет: «Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью. С момента государственной регистрации права в силу принципов внесения, достоверности и бесповоротности все иные лица, в том числе заключившие договор купли-продажи недвижимости раньше, но не зарегистрировавшие переход права собственности, должны приобретать только право требования возмещения убытков, но не передачи недвижимости»55. Она же предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому «по отношению к добросовестному приобретателю любое право на недвижимость считается действительным, если оно было основано на сведениях Единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопоставлять добросовестным третьим лицам данные, не основанные на записях Единого государственного реестра. Даже опротестование записи, на которую полагалось добросовестное третье лицо, не должно влечь негативных последствий для добросовестного третьего лица»56. В.В. Чубаров отмечает, что «есть основания прийти к выводу, что принцип публичной достоверности в полном объеме в российской системе государственной регистрации прав на недвижимость также своего отражения не нашел»57.
Вместе с тем ряд ученых относят такую «самобытность» российской регистрационной системы к ее достоинствам.
«Концептуальной основой созданной регистрационной системы в Российской Федерации, - пишет Т.Д. Аппак, - является критическое совмещение двух существующих в мире основных систем. Хотя, как правило, законодательные конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения установленных в данных системах принципов. Эта ситуация обусловлена стремлением учесть объективные проблемы начального этапа становления рыночных отношений, на котором необходимо максимально сконцентрировать информацию о правах на недвижимость с целью предотвращения возможных злоупотреблений»58.
А.Р. Кирсанов называет принцип «двойной регистрации», отражающий, по его мнению, совмещение двух систем регистрации, в качестве одного из шести основных принципов регулирования правоотношений по государственной регистрации59.
Представляется, что само по себе законодательное закрепление обязательной регистрации не только прав на недвижимость, но и сделок с недвижимым имуществом, характеризует лишь конкретный недостаток системы регистрации, который, по мнению большинства исследователей, подлежит исправлению.
Взгляды различных авторов на перечень принципов государственной регистрации прав на недвижимость и их систему весьма различаются.
Так, например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации. К материально-правовым принципам он относит: принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности; принцип исправления регистрационной записи; принцип изъятия из-под действия давности; принцип возражения (протестации); принцип отметки (предварительной регистрации); принцип старшинства прав. В качестве формально-правовых принципов им называются: принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость; принцип специалитета (специальности); принцип частной инициативы; принцип легалитета; принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость60.
А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными61.
А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации:
- принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть их действительности;
- принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации;
- принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости;
- принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий62.
Многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общий недостаток большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.
2.2 Правовой статус органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
В качестве органов, осуществляющих государственную регистрацию прав недвижимости, п.1 ст.9 Закона о регистрации указаны «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также - органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав)».
Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»63 была утверждена новая система и структура федеральных органов исполнительной власти. Данным Указом были образованы новые федеральные органы исполнительной власти, в том числе Федеральная регистрационная служба, находящаяся в ведении Министерства юстиции РФ.
По общему правилу, установленному п. 4 данного Указа, федеральная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, а также специальные функции в области обороны, государственной безопасности, защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, борьбы с преступностью, общественной безопасности. Федеральную службу возглавляет руководитель (директор) федеральной службы. Федеральная служба в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства России, нормативных правовых актов федерального министерства, осуществляющего координацию и контроль деятельности службы. Федеральная служба не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства России.
«Исторически функция регистрации в нашей стране была соединена с функцией технической инвентаризации. В период подготовки Закона о регистрации велись ожесточенные дискуссии и межведомственная борьба за функцию регистрации, в которой участвовали органы юстиции, органы технической инвентаризации и органы кадастрового учета. И на стадии разработки и принятия Закона о регистрации, да и после его введения в действие раздавались и раздаются призывы «вернуть» регистрацию в лоно технической инвентаризации и землеустройства. Одной из основных причин этого являлась исторически сложившаяся в СССР система регистрации недвижимости, которая была ориентирована в первую очередь на описание объектов недвижимого имущества (техническую инвентаризацию). По этой системе сведения о владельце (собственнике) вносились в технический паспорт объекта наряду с другими данными, характеризующими объект. Эта практика органов технической инвентаризации породила глубоко неверное, но укоренившееся представление о том, что вопрос регистрации (технического описания) объекта и вопрос регистрации прав на него являются неразрывными и должны осуществляться в рамках единых процедур и одним и тем же органом.
В этой борьбе идей и ведомств основным тезисом противников выделения государственной регистрации прав на недвижимость в самостоятельную по отношению к системе учета объектов систему было утверждение, что учет объектов и регистрация прав на них представляют собой неразрывный процесс. Однако Закон о регистрации не воспринял эту идею, установив, что органы регистрации прав на недвижимость представляют собой самостоятельную систему»64.
В 2004 г. был опубликован труд большого количества уважаемых специалистов в области гражданского права, носящий название Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе65 (далее - Концепция).
Рассматривая «структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус работников», авторы Концепции констатируют, что «на сегодняшний день в сфере регулирования оборота недвижимого имущества участвуют: 1) учреждения юстиции по государственной регистрации прав (теперь - органы Федеральной регистрационной службы); 2) органы кадастрового учета и 3) организации технического учета (бюро технической инвентаризации - БТИ)»66.
Результатом анализа функций и деятельности этих органов в Концепции становится вывод о том, что «все три системы органов осуществляют правовой контроль представляемых документов и ведение реестров», при этом «ни один орган не осуществляет правовой контроль в полном объеме, что приводит как к появлению ошибок при принятии решений о государственной регистрации, так и возникновению споров между государственными структурами при оценке юридических фактов»67.
Если придерживаться этой концепции, то невозможно разделить деятельность по учету объекта и решение вопроса о регистрации прав на него. «Ситуация приобретает характер круга: до тех пор, пока не установлено, что объект законно создан, его нельзя отнести к объектам недвижимости; а до тех пор, пока не установлено, что существует объект недвижимости, нельзя зарегистрировать право на него. Думается, что вместо того, чтобы замыкать этот круг внутри одной системы органов, превращая его в правовой тупик, следовало бы в законодательном порядке установить критерии отнесения объектов к недвижимости, одновременно четко разграничив компетенцию между органами государственной регистрации и органами технического и кадастрового учета недвижимости»68.
Система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности по отношению к системе регистрации (учета, технической инвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта самостоятельность выражается в:
а) регулировании рассматриваемых процессов различными нормативными актами;
б) осуществлении двух видов регистрации различными системами государственных органов (в одном случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).
Относительность же самостоятельности выражается:
а) в первичности (во временном аспекте) регистрации объекта по отношению к регистрации прав на него;
б) в организации системы регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с принятой системой регистрации объектов недвижимости.
По мнению исследователей, регистрация должна быть отделена от органов государства, выступающих на рынке в качестве представителя государства: «Очевидно, ситуация, в которой лицо выступает стороной в сделках и одновременно осуществляет их регистрацию, объективно наносит ущерб как обеим сторонам деятельности государства, так и тем, кто с государством вступает в гражданско-правовые отношения по поводу недвижимости. Конфликт интересов государства как участника рынка, имеющего конкретный коммерческий интерес, и государства, которое обязано обеспечивать чистоту и законность сделок, охраняя в равной степени права всех участников оборота, абсолютно неизбежен. Что же касается преимущественного направления разрешения этого конфликта, то его вполне можно предсказать: значительный рост споров, судебных разбирательств по сделкам с государством, нестабильность прав его контрагентов и в конечном счете дискредитация и государства как субъекта рынка, и государственной системы регистрации. Вот почему регистрирующий орган обязательно должен быть отделен от органов, осуществляющих управление недвижимостью. Этот орган должен в рамках своей компетенции контролировать соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает в качестве стороны»69.
Функция регистрации должна быть четко отделена от оказания услуг на рынке недвижимости. Не исключая в принципе возможность оказания государством, его органами, а также государственными предприятиями и учреждениями риелторских, оценочных, юридических и иных услуг на рынке недвижимости, следует однозначно высказаться за недопустимость оказания любых услуг участникам рынка со стороны регистрирующего органа. Оказание риелторских, юридических и оценочных услуг сводит на нет независимость регистрирующего органа, поскольку участие в качестве посредника в сделках порождает собственный коммерческий интерес, при оказании юридических услуг в виде предварительной экспертизы документов регистрирующий орган, решая вопрос о регистрации, не может не учитывать оценку, которая была дана предварительно. Будучи по статусу экспертом государства, действующим в равной степени в интересах каждого субъекта отношений, этот орган не может и не должен проводить экспертизу по заказу одного из таких субъектов.
Единственное действие, на которое регистрирующий орган должен иметь право и которое можно отнести к категории услуг, - это предоставление информации о регистрации.
На настоящий момент по своей правовой природе Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы как субъекты гражданско-правовых отношений в сфере государственной регистрации прав являются органами государственного управления, осуществляющими властно-правовые функции (полномочия) в рамках гражданско-правовых отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях:
- создания предельно открытой системы прав на недвижимое имущество, позволяющей свободно получать информацию об этих правах и осуществлять государственный контроль за совершением сделок с таким имуществом;
- защиты законных прав и интересов различных субъектов прав на недвижимое имущество;
- введения единых процедур регистрации прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации.
Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, по справедливому замечанию А.Б.Карлина, «имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом - участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями)»70. И поскольку деятельность Федеральной регистрационной службы как юридического лица регулируется только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, не учитывающими специфику статуса этого государственного органа как публично-правового образования, необходимо «разработать и принять федеральный закон «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц», который будет устанавливать организационно-правовую форму, порядок учреждения, реорганизации и ликвидации таких юридических лиц»71.
3. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество
3.1 Права на недвижимость, подлежащие регистрации. Обязательность государственной регистрации прав
Вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации, регистрации подлежат:
а) права собственности;
б) другие вещные права;
в) ограничения этих прав;
г) их возникновение;
д) их переход;
е) их прекращение.
В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:
а) право собственности;
б) право хозяйственного ведения;
в) право оперативного управления;
г) право пожизненного наследуемого владения;
д) право постоянного пользования;
е) ипотека;
ж) сервитуты;
з) иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами72.
Очевидно, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации.
Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что «в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации»73.
В системе вещных прав основополагающим является право собственности.
Право собственности – «центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения»74.
Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.
Опираясь на эти конституционные положения, ГК РФ формулирует систему норм о праве собственности (раздел II, ст. 209-306), которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц (ст. 209).
В ст. 209 ГК РФ собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада в общей форме отражает действительное содержание права собственности и реально существующие способы его использования.
Правомочие владения - это обеспечиваемая законом возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом, причем фактического обладания им не требуется.
Правомочие пользования представляет собой обеспечиваемую законом возможность извлекать из имущества его полезные свойства, которые в нем заложены и необходимы собственнику для удовлетворения его потребностей, чему и призвана служить собственность.