Вещные права на земельные участки

Введение
ГЛАВА 1. Исторические аспекты развития вещных прав на земельные участки
§ 1. Вещные права на земельные участки в римском праве
§ 2. Вещные права на земельные участки в Российском праве
ГЛАВА 2. Гражданско-правовое регулирование вещных правоотношений на земельные участки
§ 1. Понятие и система вещных прав на земельные участки
§ 2. Земельный участок как объект вещных прав
ГЛАВА 3. Защита вещных прав на земельные участки
§ 1. Особенности вещно-правовых способов защиты
§ 2. Защита ограниченных вещных прав на земельные участки
Заключение
Список использованной литературы

Вещные права на земельные участки

Под правомочием владения понимается возможность фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, то есть необходимо наличие правового титула (основания) на владение2. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на своем балансе.
Пользование представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу использовать имущество может лишь его фактический обладатель, то есть владелец.
Распоряжение имуществом означает для собственника возможность определения юридической судьбы вещи. Например, собственник может отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать в доверительное управление), отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Статья 36 Конституции РФ устанавливает также еще одно ограничение правомочий собственника: собственник при осуществлении своих прав не должен причинять вред окружающей природной среде.
Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах (ст. 129 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».
Лица, имеющие в собственности земельный участок, как уже отмечалось выше, вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте1. К числу таких земель могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.
Кроме этих существуют также ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий (ст. 260 ГК РФ).
Помимо права собственности в систему вещных прав на природные ресурсы входят так называемые ограниченные вещные права. Каждое из таких прав, как и право собственности, должно быть предусмотрено законом, порядок его приобретения и прекращения должен быть четко регламентирован. Права обладателя ограниченного вещного права защищаются также и от собственника, если он каким-либо образом его нарушает (ст. 305 ГК РФ).
ГК РФ включил землю в число объектов гражданских прав (ст. ст. 129, 130, 164). Однако это не решило все вопросы в отношении установления и осуществления вещных прав на землю.
Проблема разграничения и максимально возможного учета интересов всех субъектов - землепользователей, а также интересов охраны земли как природного ресурса отмечалась и ранее.
Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором1.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Круг лиц, которым может быть предоставлен на данном праве земельный участок, существенно ограничен Земельным кодексом РФ. К их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления2.
В отличие от ст. 268 ГК РФ, Земельный кодекс РФ запрещает приобретение гражданами земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования. Также не предусматривается право приобретения собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества для постоянного пользования земельным участком в случаях, предусмотренных ст. 271 ГК РФ.
Право постоянного бессрочного пользования земельным участком, предоставленное ранее (до введения в действие Земельного кодекса РФ), сохраняется за гражданами и всеми юридическими лицами. При этом только граждане имеют право выкупить принадлежащий им земельный участок. Выкуп производится бесплатно только один раз. При этом уплачиваются сборы, предусмотренные законодательством о регистрации недвижимого имущества.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, в частности, оно вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью1.
Согласно Федеральному закону от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации»2, юридические лица, за за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. В названном Законе установлено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений1.
В соответствии со ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Однако Земельный кодекс РФ установил запрет на распоряжение земельными участками, принадлежащими на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Остается неясным вопрос о регулировании перехода прав в случае реорганизации юридического лица.
Статьей 271 ГК РФ установлено правило о том, что принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. Надо полагать, что поскольку основной целью распоряжения является отчуждение (передача вещного права другому лицу) имущества, а при правопреемстве происходит именно отчуждение, то передача права постоянного (бессрочного) пользования в порядке правопреемства также не допускается.
Поэтому при переходе земельного участка право постоянного (бессрочного) пользования будет переоформляться в установленном порядке на право собственности или право аренды так же, как если бы его переоформлял правопредшественник реорганизованного юридического лица. Такая позиция может быть аргументирована общими условиями универсального правопреемства, при котором правопреемнику переходят все права и обязанности (ст. 58 ГК РФ).
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством в соответствии со ст. 265 ГК РФ. В настоящее время в соответствии с ГК РФ сохраняется только право пожизненного наследуемого владения, приобретенное до введения Земельного кодекса в действие.
Лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Владелец земельного участка может передавать его другим лицам по наследству.
Статьей 267 ГК РФ предусматривается также возможность передачи земельного участка, принадлежащего гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются1.
В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования, в отношении права пожизненного наследуемого владения Земельный кодекс устанавливает такие же правила, как и гражданское законодательство: не допускается распоряжение имуществом, которое может повлечь его отчуждение. В остальных случаях, например при передаче в аренду без права выкупа, распоряжение возможно.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав1.
Сервитут - вещное право (п. 1 ст. 216 ГК РФ), право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком2.
На условиях и в порядке, предусмотренных п. п. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным. На основании ст. ст. 553, 613, 694 ГК РФ в случае перехода любого вещного права на земельный участок по сделкам к другому лицу сервитут, обременяющий данный участок, сохраняется.
Из этого правила установлено исключение в отношении публичных сервитутов. Пунктом 4.1 ст. 23 Земельного кодекса РФ предусматривается, что срок установления публичного сервитута на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, не может превышать срока резервирования.
Эта норма представляется не вполне оправданной, поскольку не ясно, распространяется ли данное правило только на сервитуты, установленные после 29 мая 2007 г. (т.е. после вступления указанного выше пункта в силу), или также на сервитуты, установленные ранее. Кроме того, такого основания для прекращения сервитута, как истечение срока, на который он установлен, не предусмотрено ни земельным, ни гражданским законодательством.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством установления сервитута, а также единственным доказательством существования зарегистрированного сервитута.
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
§ 2. Земельный участок как объект вещных прав
Земельный кодекс РФ в качестве объекта земельных отношений рассматривает и землю, и земельный участок. Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных отношений, а собственно земельные отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. Земля выступает как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Несмотря на то, что в самом Земельном кодексе РФ земельные и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не всегда можно четко разграничить, необходимо отдавать приоритет охране земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества1.
Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (см. гл. 17 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.
Понятие земельного участка дано в ст. 6 Земельного кодекса РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре»1, где ключевым термином является «часть поверхности». В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 1602, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В ст. 1 Земельного кодекса РФ земля также определяется в разных значениях (как «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как объект недвижимости и т.д.).
В связи с этим в юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 Земельного кодекса РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон»3. В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.
Видимо, эта критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и «земля», и «земельный участок». Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.
По мнению А.П. Анисимова и А.Е. Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие «земля», отмечают авторы, является понятием «весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой»; понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования»; понятие «земельный участок» просто заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений»1.
Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом2, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений.
Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.
1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.
2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок». Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 Земельного кодекса РФ.
3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.