Ипотечное кредитование в современной России (на примере банка)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования
1.2. Отечественный и международный опыт кредитования рынка недвижимости
1.3. Государственное регулирование ипотечного кредитования
Выводы по главе 1
ГЛАВА 2. СПЕЦИФИКА, ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ОАО "СБЕРБАНК" НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Особенности развития рынка жилья в России
2.2. Проблемы и особенности ипотечного кредитования в России на примере ОАО "Сбербанк"
2.3. Экономическая политика государства в области ипотечного кредитования
Выводы по главе 2
ГЛАВА 3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИПОТЕКИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
3.1. Обеспечение возвратности ипотечного кредита и оценка стоимости объектов ипотеки
3.2. Риски и страховая защита в ипотечном кредитовании
3.3. Перспективы развития и пути совершенствования ипотечного кредитования в РФ
Выводы по главе 3
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Ипотечное кредитование в современной России (на примере банка)

на срок свыше 20 до 30 лет — 15,5% годовых
2. По кредитам в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно — 13,25% годовых
на срок свыше 10 до 20 лет включительно — 13,5% годовых
на срок свыше 20 до 30 лет — 13,75% годовых.
II. По Ипотечному кредиту: [56]
1. По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 14,5%
от 30% до 40% – 14,75%
до 30% – 15,0%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 13,0%
от 30% до 40% – 13,25%
до 30% – 13,5%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 14,75%
от 30% до 40% – 15,0%
до 30% – 15,25%
послерегистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 13,25%
от 30% до 40% – 13,5%
до 30% – 13,75%
на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 15,0%
от 30% до 40% – 15,25%
до 30% – 15,5%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 13,5%
от 30% до 40% – 13,75%
до 30% – 14,0%
2. По кредитам в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 12,25%
от 30% до 40% – 12,75%
до 30% – 13,25%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 10,75%
от 30% до 40% – 11,25%
до 30% – 11,75%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 12,5%
от 30% до 40% – 13,0%
до 30% – 13,5%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 11,0%
от 30% до 40% – 11,5%
до 30% – 12,0%
на срок свыше 20 до 30 включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 12,75%
от 30% до 40% – 13,25%
до 30% – 13,75%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 11,25%
от 30% до 40% – 11,75%
до 30% – 12,25%
III. По кредиту "Ипотечный +": [56]
1. По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 14,25%
от 30% до 40% – 14,5%
до 30% – 14,75%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 12,75%
от 30% до 40% – 13,0%
до 30% – 13,25%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 14,5%
от 30% до 40% – 14,75%
до 30% – 15,0%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 13,0%
от 30% до 40% – 13,25%
до 30% – 13,5%
на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 14,75%
от 30% до 40% – 15,0%
до 30% – 15,25%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 13,25%
от 30% до 40% – 13,5%
до 30% – 13,75%
2. По кредитам в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 11,75%
от 30% до 40% – 12,25%
до 30% – 12,75%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 10,25%
от 30% до 40% – 10,75%
до 30% – 11,25%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 12,0%
от 30% до 40% – 12,5%
до 30% – 13,0%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 10,5%
от 30% до 40% – 11,0%
до 30% – 11,5%
на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
до регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 12,25%
от 30% до 40% – 12,75%
до 30% – 13,25%
после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
от 40% – 10,75%
от 30% до 40% – 11,25%
до 30% – 11,75%
В банке предъявляются особые требования к заемщикам, особенности которых представлены в Приложении 1.
Чтобы лучше понять, чем может отличаться одна ипотечная программа от другой, посмотрим, что предлагают шесть крупнейших российских банков, для которых ипотека стала одним из главных направлений деятельности. Среди них два абсолютных лидера этого рынка – Сбербанк и ВТБ-24, три "дочки" иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Городской ипотечный банк. Последний, как можно видеть по названию, работает в формате специализированного ипотечного банка, также как и Русский ипотечный банк, также ставший предметом исследования нашего портала.
Теперь попробуем сравнить ипотечные программы этих банков по основным параметрам (Приложение 2).
Основные условия ипотечных программ можно увидеть в нашей таблице. Однако выбор ипотечной программы может также зависеть от требований, которые те или иные банки предъявляют к самому заемщику.
1. Возраст заемщика. Обычно в России ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет нельзя взять ипотеку сроком на 15 лет). Такие ограничения действуют в Райффайзенбанке, Городском ипотечном банке, Юникредитбанке.
А вот в Сбербанке и Русском ипотечном банке ипотечный кредит выдают любому совершеннолетнему гражданину России, имеющему официально подтвержденный ежемесячный доход. Ограничения по предельному возрасту тут также намного мягче: кредит должен быть погашен не позже, чем должник отметит свое 75-летие (то есть в те же 50 лет можно взять кредит на любой срок до 25 лет).
2. Доходы заемщика. Характер доходов также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. В Райффайзенбанке, Русском ипотечном банке. Юникредитбанке для заемщиков, доходы которых подтверждены справкой 2-НДФЛ, процентные ставки на 1-0,5% ниже, чем для тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность документально. А в Сбербанке, ВТБ-24 и Городском ипотечном банке размер ставок по ипотеке не зависит от формы подтверждения доходов. [27]
Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков. Но встречается и более мягкий подход – например, в Юникредитбанке выдадут кредит, платежи по которому могут достигать и 60% вашего дохода.
3. Созаемщики. Если суммы, которую банк согласился одолжить созаемщику, недостаточно, он может пригласить созаемщика. Тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода. Райффайзенбанк позволяет взять в созаемщики только супруга, Сбербанк - супруга, родителей и совершеннолетних детей. Еще либеральнее действуют ВТБ-24 и Городской ипотечный банк – здесь в созаемщики можно брать не только супруга, родителей и детей, но и братьев и сестер. Юникредитбанк в качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита позволяет брать близких родственников в поручители, в этом случае их доходы учитываются в совокупности с доходами заемщика. Однако стоит иметь в виду, что размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков – чем их больше, тем выше ставка. Единственное исключение – это когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода. Тогда ставка по кредиту равняется базовой величине для "белых" заемщиков. [27]
4. Работа заемщика. Требования к трудовому стажу отличаются разнообразием. Райффайзенбанку достаточно, если заемщик числится на последнем месте работы 3 месяца. Исключение составляют те, у кого пока всего одна запись в трудовой книжке, – у них стаж должен быть не менее года. В Русском ипотечном банке и Юникредитбанке от заемщика требуется 6 месяцев непрерывной работы на последнем месте и не менее 24 месяцев общего трудового стажа. Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке и Городском ипотечном банке также необходимо 6 месяцев работы на одном месте, а в ВТБ-24 достаточным считают, если работник "удержался" больше 1 месяца после окончания установленного работодателем испытательного срока, и имеет общий трудовой стаж не менее 1 года. [27]
Предпринимателям банки предъявляют особые требования. В Русском ипотечном банке, например, не рассматривают заявки тех, чей бизнес существует меньше года, а по некоторым ипотечным программам предприниматели вообще не могут выступать заемщиками. Тот же годичный срок существования бизнеса требуют в Сбербанке, Юникредитбанке, Городском ипотечном банке. В Райффайзенбанке и ВТБ-24 требования к предпринимателям-заемщикам обговариваются индивидуально.
Кроме того, при выборе ипотечной программы следует иметь ввиду одно обстоятельство: часто банки предоставляют льготы "своим" клиентам, то есть тем, у кого в этом банке открыт счет. Например, Юникредитбанк скидывает своим клиентам по 0,5% с процентной ставки по кредиту и комиссии за его организацию. А в ряде российских банков выдают ипотечные кредиты в рамках программ социальной ипотеки – для молодых семей или для военнослужащих.
2.3. Экономическая политика государства в области ипотечного кредитования
В условиях развитой рыночной экономики рынки функционируют на основе саморегулирующихся механизмов, и ипотечный рынок не является здесь исключением. Но разные направления экономической теории сходятся во мнении, что свободный рынок имеет ряд серьезных недостатков, в числе которых:
дифференциация в уровне жизни населения, что само по себе не так уж плохо, ибо обеспечивает высокую мотивацию к труду, но в то же время рыночные процессы не обеспечивают в должной степени социальную защиту населения. Это приводит к безработице, бедности отдельных групп населения, увеличивающемуся расслоению общества и т.п.;
экономика, функционирующая на основе свободного рынка, подвержена нестабильному развитию с соответствующими рецессионными и инфляционными процессами;
рынок не распространяется на многие виды деятельности, которые не могут быть подчинены коммерческим критериям, но необходимы обществу.
Свободный рынок – это абстракция. В настоящее время, да и в прошлом имело и имеет место стремление государства смягчить удары рынка по интересам отдельных групп общества, устранить или как-то ограничить негативные проявления рынка. Касаясь такой важной области человеческой жизни, как жилищная сфера, можно уверенно утверждать, что во всех странах государство играет в этом секторе экономики очень важную роль, особенно на начальном этапе создания рыночных систем, в том числе системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для ее надежного и эффективного функционирования, разрабатывает и внедряет механизмы социальной и экономической защиты заемщиков, проводит экономическую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, активно участвует в создании необходимой для функционирования рынка инфраструктуры и непосредственно управляет им, а также контролирует действия участников в рамках установленных норм и принципов. [33]
Участие государства в ипотечном процессе является масштабным направлением государственного регулирования экономики, охватывающим вмешательство в целый ряд секторов народного хозяйства. Из истории экономической науки известно, что подход классической школы (начиная с работ А.Смита) к экономической политике государства предполагал отсутствие активных мер регулирования, считавшихся неэффективными и напрасными. Предпосылками такого отношения к роли государства в экономике служили мнения, что рыночная система самостоятельно приходит к оптимальному объему воспроизводства и всеобщей занятости путем установления определенного баланса между инвестициями и сбережениями в результате колебаний процентной ставки, а также за счет эластичности соотношения цен и заработной платы. Например, рост сбережений домохозяйств и сопутствующее снижение потребления вызывают снижение объема производства и снижение процентных ставок, что приводит к увеличению инвестиций до уровня сбережений. Позднее Дж.М.Кейнс и его последователи поставили под сомнение выводы классической школы о роли государства. С их точки зрения рост государственных расходов и активная бюджетная политика приводят к увеличению совокупного спроса и далее влияют на объем производства и занятость без повышения уровня цен. При снижении объемов производства государство увеличивает бюджетный дефицит, что сохраняет совокупный спрос и объемы производства. В это же время снижение ставок стимулирует инвестиции за счет удешевления денег. Когда рост возобновляется, государство действует прямо противоположно – увеличение ставок и реального курса национальной валюты вкупе с устранением дефицита бюджета снижает инвестиционную активность и снимает проблему перегрева экономики. Таким образом, Кейнс обосновал необходимость активного участия государства в регулировании экономики, когда расширение производства достигается путем стимулирования совокупного спроса. Эта теория была успешно использована Рузвельтом: при устранении последствий Великой депрессии в США среди прочих мер оздоровления экономики важное значение было придано развитию государством национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
На основе теоретических изысканий и анализа опыта развитых стран в области становления ипотеки отметим важнейшие функции государства в процессе регулирования и поддержания ипотечного кредитования, являющиеся "прикладными" составными частями общей государственной экономической политики:
создание и регулирование рыночных институтов в сфере ипотечного жилищного кредитования;
проведение денежно-кредитной политики с использованием таких финансовых инструментов и методов, которые позволяют государству контролировать кредитные ставки по ипотечным кредитам для отдельных групп населения и ставки для предприятий строительной отрасли;
проведение политики в области поощрения конкуренции и антимонопольной политики – борьба с проявлениями монополизма на всех сегментах ипотечного и связанных с ним рынков;
разработка и проведение оптимальной политики в области налогообложения огромного числа операций, связанных с ипотечным кредитованием;
разработка и проведение политики адресной помощи отдельным категориям заемщиков и субсидирования, а также помощи институциональным участникам ипотечного рынка;
поддержка внутренней стабильности ипотечной системы и защита от экзогенных факторов всех ее участников.
Интересным представляется вопрос о пределах вмешательства государства в функционирование ипотечного рынка и об эффективности предпринимаемых действий с точки зрения достижения конечного результата – улучшения жилищных условий отдельных групп населения. Многие зарубежные экономисты проводили практические исследования в этой области и обосновывали свои выводы теоретически, хотя, разумеется, разные степени развития ипотечных систем и индивидуальные особенности государственного участия в экономических системах разных стран определяют невозможность автоматического безусловного переноса полученных выводов на функционирование рынков ипотеки, жилья, капитала любых стран. Фундаментально можно выделить как общие преимущества, так и общие недостатки вмешательства государства в деятельность этих рынков. [33]
Положительным результатом вмешательства государства в функционирование ипотечного рынка считается, прежде всего, сглаживание экономических циклов. Известно, что ипотечный процесс сильно растянут во времени, и поэтому смена конъюнктуры на связанных рынках (прежде всего, финансовых) неминуемо вызывает перекосы на этом рынке, что выражается в резкой смене поведения его участников. Факторы ожидания резкой смены курсов валют или уровня процентных ставок, ожидания удорожания денег и инфляционные ожидания могут серьезно повлиять на желания и возможности потребителей использовать ипотечное кредитование для приобретения жилья (например, ожидания повышения курса иностранной валюты, сопровождающиеся снижением кредитных ставок по ипотечным договорам, номинированным в этой иностранной валюте, могут способствовать увеличению масштабов кредитования, а ожидания повышения инфляции вызывают повышение кредитных ставок, что удорожает ипотечные кредиты для населения). В подобных сложившихся условиях рынок рано или поздно придет в равновесие (например, при изменении стоимости ипотечных кредитов произойдет адекватное изменение доходов населения), или же произойдут качественные структурные преобразования, возможно, будут иметь место инфраструктурные изменения, но краткосрочно вмешательство государства помогает нивелировать негативный результат подобных рыночных перекосов. Классическим примером государственного вмешательства с подобными целями является деятельность правительственных агентств, которые, выкупая закладные, секьюритизируя ипотечные кредиты и выступая по ним гарантом, обеспечивают непрерывность всего ипотечного процесса в меняющихся рыночных условиях. Вслед за стабильностью ипотечного рынка увеличивается устойчивость всей жилищной сферы, которая априори нуждается в стабильности. Кроме того, стабильность повышается на разных сегментах финансового рынка, что снижает угрозы наступления кризисных явлений в финансовой сфере национальной экономики. Деятельность подобных агентств повышает ликвидность финансовых инструментов, стимулируя активность в отдельных секторах экономики, что препятствует возникновению системных кризисов. Тем не менее, влияние государства может считаться эффективным исключительно в условиях высококвалифицированного подхода к этим процессам. Для управления динамикой жилищной сферы государству требуется не только приводить жилищную политику и отдельные действия на ипотечном рынке в соответствие с государственной политикой регулирования экономических циклов, но и учитывать глобальные тенденции мировых рынков (прогнозирование стоимости денег, стоимости реальных активов, курсов валют и т.д.), цикличность мировой экономики и другие факторы. [32, с. 104]