Финансовый менеджмент в сфере услуг.

Содержание

Введение
1. Теоретические основы построения финансового менеджмента в сфере услуг
1.1. Сущность, функции, задачи финансового менеджмента
1.2. Механизм финансового менеджмента
1.3. Информационная основа финансового менеджмента
2. Финансовый менеджмент в сфере услуг
2.1. Особенности финансов и финансовых отношений в сфере услуг
2.2. Специфика финансового менеджмента в сфере услуг. Финансовая тактика и стратегия
2.3. Модели финансового менеджмента в сфере услуг
3. Актуальные проблемы финансового менеджмента в компании по управлению коммерческой недвижимостью на примере Mirax Group
3.1. Управление денежными потоками в сфере управления недвижимостью и пути оптимизации
3.2. Формирование и управление источниками финансирования
3.3. Особенности управления риском в сфере управления недвижимостью
Заключение
Список литературы
Приложение 1

Финансовый менеджмент в сфере услуг.

Финансовые методы
Способы образования и использования фондов
Рычаги и стимулы
Контрагенты финансовой инфраструктуры
Примечание
Новое строительство
Полное возмещение физического и морального износа ветхих фондов
Учредительные. Долевого участия. Кредитования. Платежно-расчетные.
Планирование и прогнозирование.
Инвестирование. Депонирование.
Лизинг
Привлечение
Заимствование
Субсидирование
Зачеты
Маневрирование
Ставки налогов и платежей.
Фин. санкции. Процентные ставки.
Паевые взносы
Банки. Биржи. Финансовые компании. Инвестиционные фонды
В рамках инвестирования
используются кредитные, эмиссионные и
др. методы
Реконструкция
Возмещение износа, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочного решения
Кредитование. Эмиссионные. Взаимопомощи. Совместной деятельности. Платежно-расчетные
Планирование. Самофинансирование. Инвестирование. Реструктуризация
Накопление. Лимитирование. Расчеты. Маневрирование.
Доход. Прибыль. Ставки налогов и платежей. Амортизационные отчисления.
Банки. Финансовые компании. Венчурные фонды. Компании-инвесторы.
В способах образования маневрирование наиболее важно
Модернизация
Устранение (полное, частичное) износа без изменения объемно-планировочных решений и назначения здания
Кредитование. Платежно-расчетные. Взаимопомощь
Самофинансирование. Спонсирование. Налогообложение
Накопление. Лимитирование. Нормирование. Расчеты.
Доход. Прибыль. Ставки налогов и платежей. Амортизационные отчисления
Банки. Финансовые компании. Компании-инвесторы.
Планирование проявляется в форме бюджетирования
Капитальный ремонт
Частичное возмещение физ.износа: полная или частичная замена элементов конструкций
Кредитование. Платежно-расчетные
Самофинансирование. Налогообложение. Спонсирование
Накопление. Нормирование. Зачеты
Амортизационные отчисления. Прибыль. Ставки
налогов и платежей
Учредители. Акционеры
Инвестиционные методы используются в краткосрочном варианте
Текущий ремонт и обслуживание
Предупреждение преждевременного износа конструкций
Платежно-расчетные.
Самофинансирование-Налогообложение. Траст
Накопление. Нормирование. Зачеты
Амортизационные отчисления. Прибыль. Дивиденды
Учредители
Финансовый механизм зависит от эксплуатационной модели
Если же авансовый платеж, предусмотренный договором подряда, произведен в иностранной валюте, а обязательства не выполнены, подрядной организацией вернуть деньги в судебном порядке не представляется возможным.
Беспочвенны также требования хозяйствующих субъектов к третьим лицам, если они не являются участниками договора, а всего лишь указаны в его тексте. Выплатив аванс подрядной организации на счета третьих лиц, заказчик рискует остаться без средств. Его иск по требованию возврата средств даже не будет принят судом.
На недопонимании данной правовой нормы российские предприятия очень часто попадают в трудное положение, например, переведя свои деньги фирме, указанной в тексте договора с другой фирмой, но не записанной в качестве стороны по данному договору. Взыскать свои деньги с такой фирмы практически невозможно.
Управление финансовыми потоками в компании осуществляется в рамках установленного финансового планирования. Схема управления денежными потоками Mirax Group представлена на рис. 3.1.
Рисунок 3.1 – Схема управления денежными потоками Mirax Group
Финансовый план составляется на срок до пяти лет. При его разработке применяются укрупненные расчеты доходов и расходов. Текущий план составляется на год с поквартальной разбивкой.
Финансовый план для такого крупного концерна недвижимости, который выступает как застройщик, собственник и пользователь объектов недвижимости, составляется в виде баланса доходов и расходов может быть представлен в следующем виде:
Баланс доходов и расходов
I. Доходы и поступления средств
1. Ссуды на финансирование проекта (ссуда на земельный участок, ссуда на строительство, долгосрочная ссуда, партнерская ссуда, целевая ипотека и др.).
2. Поступления от продаж (средства, получаемые от продажи части объекта, либо всего объекта).
3. Планируемые внереализационные доходы, в том числе:
доходы от долевого участия в уставном капитале другого предприятия;
доходы, полученные по ценным бумагам;
доходы от хранения денежных средств на депозитных счетах в банках и в других финансово-кредитных учреждениях;
поступления от аренды (базовая рента, процентная арендная плата, плата за содержание мест общего пользования, плата за стоянку и др.).
4. Амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов и по нематериальным активам.
5. Поступление средств от других предприятий, в том числе:
в порядке долевого участия в строительстве;
дополнительные сборы (за счет пени, взимаемые за просроченные платежи арендной платы, заявочные сборы и др.).
6. Поступления из внебюджетных фондов (ассоциации, союзы, доходы от членских взносов).
7. Прочие доходы (прачечные, телефоны, автоматы копирования, по продаже еды, напитков и др.).
II. Расходы и отчисления средств
1. Расходы на землю (стоимость земельного участка; издержки, связанные с продажей земельного участка; расходы, связанные с владением земли).
2. Расходы на обустройство участка (топографические работы, пробы грунта, благоустройство участка, ландшафтные работы, ограждающие устройства и др.).
3. Расходы на строительство здания (согласно объектной смете).
4. Накладные расходы на строительство (страхование, долговые обязательства, стоимость разрешений, охрана, транспортные расходы, оплата услуг генерального подрядчика, временные коммуникации, общие и административные расходы, зимнее удорожание и др.).
5. Оплата услуг специалистов (архитектор, технадзор, оценщик, специалист по управлению недвижимостью, управляющий строительством, специалист по налогам, юрист и др.).
6. Мебель, приборы, оборудование.
7. Косвенные расходы (маркетинг; расходы по продаже; расходы на финансирование, связанные с получением различных ссуд на приобретение и создание объекта недвижимости); депозиты на газ, электричество, тепло, воду, канализацию; телефон; общие и административные расходы, связанные с содержанием аппарата управления; налоги; расходы по эксплуатации.
Расчет и учет поступлений и расходов при владении недвижимостью и пути оптимизации:
I. Поступления
1. Валовый объем реализации (валовый потенциальный доход - GPI) рассчитывается путем перемножения либо общий арендуемой площади, либо числа всех арендуемых помещений на время сдачи и на предлагаемую ренту (тариф) для владельцев площадей.
2. Прочие побочные доходы рассчитываются путем умножения определенной суммы либо на количество квадратных метров, либо на количество единиц помещений, умноженных на срок аренды. Они образуются за счет платы за парковку автотранспорта, установку индивидуальных гарантий, услуги прачечной, использование входной сигнализации и т.д.
3. Вакантность недоиспользования или фактор непоступления платежей - это тот процент GPI, который будет недополучен. Обычно его устанавливают на уровне 5% для квартир, офисов и объектов розничной торговли. Для комнат временного жилья можно предусмотреть 30-35% вакантности.
4. Фактический валовый доход (выручка) — EGI рассчитывается как сумма валового объема реализации и прочих доходов за вычетом потерь от недоиспользования помещений.
П. Эксплуатационные расходы
Существует три метода, которые используются при расчете эксплуатационных расходов. Они определяются как процент от фактического валового дохода (EGI) либо как удельные затраты на одно помещение или на 1 м2.
1. Процент от фактического валового дохода (% от EGI):
= % EGI (3.1)
где Эксп.р. – эксплуатационные расходы
ФВД – фактический валовый доход
Результаты могут быть искажены в том случае, если арендные ставки или по объекту недвижимости слишком низкие из-за перенасыщенности рынка предложением. При учете доходов и управлению средствами по данному показателю следует учитывать тот фактор, что новые объекты недвижимости имеют тенденцию к более низким процентным показателям из-за того, что у них меньше расходов на техническое обслуживание.
2. Удельные затраты на одно помещение:
= Расходы в рублях на одно помещение (3.2)
где КСД - количество сдаваемых помещений
При оптимизации денежных потоков необходимо учитывать, что искаженный результат возможен для малоэтажных небольших зданий, так как по ним обычно более высокий показатель расходов в денежном исчислении из-за небольшого числа помещений.
3. Удельные расходы на 1 м2:
= Расходы в рублях на одно помещение на м2 (3.3)
где S - Площадь в м2 (общая или полезная)
По этому методу ведется расчет удельных расходов по общей или полезной площади объекта в м2. Эксплуатационные расходы состоят из фиксированных и переменных расходов.
4. Чистый операционный доход от эксплуатации (валовая прибыль от реализации) - NOI:
Фактический валовый доход (EGI) - эксплуатационные расходы = Чистый доход от эксплуатации (NOI).
5. Рост за счет инфляционного фактора
Необходимо учитывать инфляционный фактор. Определение размеров инфляции делается на основе прогноза социально-экономического развития страны, разрабатываемого Минэкономразвития РФ совместно с Министерством финансов РФ.
Инфляционный рост может быть одинаковым для поступлений расходов, а может и меняться. Инфляционный фактор можно устанавливать также исходя из потребительских цен.
6. Оборотные затраты по аренде необходимо учитывать как для объектов жилой недвижимости, так и для коммерческих помещений. Для жилых помещений стоимость обновления обычно минимальна и включается в эксплуатационные расходы, в том числе при расчете NOI, а для коммерческих помещений позволяются дополнительные расходы, связанные с требованиями нового арендатора (например, дизайн и оформление помещений, замена оборудования и т.д.).
Отчет о движении денежных средств Mirax Service состоит из четырех главных разделов (табл. 3.2):
1. Раздела по поступлению денежных средств, который содержит начальный денежный баланс, поступления платежей от покупателей и других дебиторов (притоки денежных средств).
2. Раздела по платежам денежных средств, описывающего все платежи кредиторам (оттоки денежных средств).
3. Раздела, характеризующего чистый денежный поток и представляющего собой разность между притоками и оттоками денежных средств,
4. Финансового раздела, в котором детально учитывается получение и погашение заемных средств.
Табл.3.2 – Отчет о движении денежных средств Mirax Service (2008г.)
Наименование показателей
Квартал
Всего
1-й
2-й
3-й
4-й
1.Остаток денежных средств на начало года
10000
9401
5461
9106
10000
2.Поступление денежных средств
Всего
54300
6430
57120
66521
66080
71541
64960
74066
242460
252460
3. Направление денежных средств
В том числе:
основные материалы
на оплату труда
накладные расходы
сбытовые и административные расходы
покупка оборудования
подоходный налог
Всего отток
4549
19750
10650
15950
4000
54890
4560
18000
9950
12750
24300
69560
4860
22250
11650
14750
53510
5113
20500
10950
13150
49713
19082
80500
43200
56600
24300
4000
227682
4. Чистый поток
9401
3039
18031
24353
24778
5. Финансирование:
Получение займа
Погашение займа
% по займу
Всего финансирование
Итоговый баланс
-
-
-
9401
8500
-
-
8500
5461
-
8500
425
8925
9106
-
-
-
2435300
8500
8500
425
425
24353
3.2. Формирование и управление источниками финансирования
Центральным звеном системы финансирования, безусловно, являются методы инвестирования. По своему содержанию методы можно разделить на методы конкретно-адресного и нормативного (рыночного) характера: кредитные, совместную деятельность, эмиссионные, кооперационные, прямое приобретение.
Указанная последовательность построения предопределяет характер взаимосвязи конкретных составляющих элементов системы финансирования. Зона логической корректировки позволяет сценарно нивелировать возможные противоречия. Взаимное сочетания элементов системы финансирования в компании в самом общем виде можно представить в виде таблицы соответствий (табл. 3.3).
Таблица 3.3 – Таблица соответствий методов, видов, источников и форм инвестирования
Методы инвестирования
Виды инвестирования **
Источники инвестирования
Основные формы инвестиций
капиталообразующие
финансовые
Собственные средства
Заемные средства
Привлеченные
Денежные
Земля
Основные и оборотные фонды
Нематериальные активы
Совместная деятельность
+
+
+
+
+
+
+
+
Эмиссионные
+
+
+
+
+
Кредитные
+
+
+
+
+
Приобретение
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Кооперационные
+
+
+
+
+
+
+
+
+
** В рамках иностранных инвестиций обычно выделяют прямые (вклады в акционерный капитал в объеме не менее 10%), портфельные (покупка акций, векселей и других ценных бумаг) и прочие (торговые кредиты, банковские вклады и др.).
Схематично принципиальную модель взаимосвязи элементов системы финансирования можно представить следующим образом (см. рис. 3.2). Рассмотрим сочетание элементов системы финансирования поддержания и реконструкции недвижимости Mirax Group. Субъектом ряда объектов в связи с отсутствием инвестиционных ресурсов у отечественных участников рынка довольно часто становятся зарубежные компании (акционерные общества). Практически во всех случаях инвесторам требуются рекомендации территориальных органов власти, а иногда и их твердые гарантии или поручительства, обеспеченные защищенными строками региональных бюджетов. Характер объекта инвестирования предопределяет и его вид, т.е., как правило, производится капиталообразующее инвестирование с вовлечением собственных и заемных средств зарубежного партнера. Формой инвестирования часто выбирают денежные средства. Методом является кредитование, гарантиями – контракты, страховые полиса.