История становления гражданско-правового регулирования государством института сделок с недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
1.1. Гражданское право - отрасль российского права
1.2.Недвижимость как объект гражданского права
2.ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК ОДНОГО ИЗ ВАЖНЕЙШИХ ИНСТИТУТОВ ЧАСТНОГО ПРАВА
2.1.Основные этапы формирования гражданско-правового регулирования государством института сделок с недвижимостью
2.2.Ведущие виды сделок с недвижимостью современного гражданского права
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

История становления гражданско-правового регулирования государством института сделок с недвижимостью

Под res mobiles или рег sе moventes понимались мебель, домашняя утварь, рабы, животные.1
Деление вещей на движимые и недвижимые приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на недви­жимости регламентировалась уже специальными правилами, направ­ленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижи­мости: оброчные земли, эмфитевзис, суперфиций. Впрочем уже по законам XII таблиц приобретение земли и движимых вещей по давности владения требовало разных сроков: для давностного завладения землей был установлен в связи с системой двухпольного хозяйства более длительный (два года) срок, чем для движимых вещей (один год). Не все недвижимости были подчинены единообразной регламентации; учитывалось местоположение участков в связи с их хозяйственным назначением, различались ргаеdia urbana -городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и ргаеdia rustica— сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады различались также земли италийские и провинциальные.
Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми система­ми современности, было решительно отвергнуто советской право­вой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительно государственной соб­ственностью. В результате в нормативных актах вплоть до начала 90-х годов термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался. Впервые после длительного перерыва общее деле­ние вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Зако­ном РСФСР о собственности и Основами гражданского законода­тельства 1991 г. Однако лишь в новом ГК, придающем данному делению первостепенное значение, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.
Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою ис­торию еще из римского права, основано на естественных свойст­вах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. К недвижимо­сти относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов не­движимости является их неразрывная связь с землей, именно бла­годаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей по­садки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижи­мыми вещами не считаются.
Помимо земли и объектов, неразрывно связанных с ней, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам также подлежащие государст­венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, кос­мические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объ­екты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высо­кой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимо­стью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществле­ния предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая зе­мельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продук­цию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ « Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жи­лищной сфере, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, довери­тельное управление и т.д.) прав на него происходят в особом по­рядке, требующем соблюдения письменной формы и обязатель­ной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст. 131 ГК регулируется Федеральным законом «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г., некоторыми другими специальными закона­ми и принятыми в их развитие подзаконными актами.1
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Феде­рации по установленной системе записей о правах на каждый объ­ект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав).
Данный реестр содержит информацию о существующих и пре­кращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответ­ствии с п. 2 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» неотъемлемыми элемен­тами Единого государственного реестра прав являются «Дела», включающие в себя правоустанавливающие документы на недви­жимое имущество, и «Книги учета документов». В «Дело», которое открывается на каждый объект недвижимости, помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. «Книги учета документов» содержат данные о:2
а) приня­тых на регистрацию документах об объекте недвижимого имуще­ства, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
б) выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
в) выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. «Дела» и «Книги учета документов» являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена на органы юс­тиции, в составе которых созданы специальные учреждения по го­сударственной регистрации, действующие на территориях регист­рационных округов в границах, как правило, совпадающих с гра­ницами административно-территориальных единиц.
Проведенная государственная регистрация, являющаяся един­ственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)1, удостоверяется сви­детельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер. Орган, осуществляющий государствен­ную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержа­щиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение лич­ности и заявление в письменной форме (юридическому ли­цу — документы, подтверждающие регистрацию данного юриди­ческого лица и полномочия его представителя). Тем самым обес­печивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д. Интересы самих правообладателей ограждают­ся тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным лицам сведений ограничивается описанием объекта недвижимо­сти, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, им по их запросам предоставля­ется информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.
Правовое регулирование сделок составляет один из важней­ших институтов частного права. Это не случайно, поскольку граж­данский оборот предполагает совершение гражданами и юридиче­скими лицами различного рода правомерных действий, которые способны порождать, изменять и прекращать гражданские права и обязанности в силу самого факта волеизъявления, даже не буду­чи санкционированными со стороны государства. Общепризнано, что основу правового регулирования в любом обществе составляет суверенитет государства, которое его реализует, устанавливая оп­ределенный правопорядок в стране. Частное волеизъявление, т.е. действие субъекта, не обладающего суверенитетом, может созда­вать, изменять или прекращать гражданские права путем соверше­ния сделок. Невозможно признать порождающим какие-либо пра­ва и обязанности любое волеизъявление. Например, гражданин не вправе своим волеизъявлением запретить движение транспорта по улице, на которую выходят окна его дома. Он может не ездить по этой улице на собственном автомобиле, но чтобы его действия со­здавали права и обязанности в отношении третьих лиц или как минимум признавались бы другими участниками гражданского оборота, они должны удовлетворять установленным законом усло­виям действительности сделок.
Общего понятия сделки в римском праве выработано не бы­ло, что в силу его казуистичности вполне естественно. Между тем правовое регулирование сделок составляло важнейшую задачу римских юристов. Деление сделок на возмездные и безвозмезд­ные, односторонние и двусторонние, условные и безусловные, влияние формы волеизъявления на действительность сделки и многие другие нормы, составляющие основу современного учения о сделках, пришли к нам из римского права.1
В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и до­стоверная информация об имуществе является обязательным ус­ловием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим ин­формация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее объявлена законом общедоступной. Органы юсти­ции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с не­движимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если он и не является участником сделки. Более того, ин­формация должна быть предоставлена и в том случае, если регист­рация была осуществлена другим органом юстиции, скажем, в другом городе (ст.131 ГК).
Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении сделок, влекущих переход права собственности, требование о го­сударственной регистрации самой сделки, как правило, отсутству­ет, поскольку регистрации подлежит переход права собственности. Исключение составляют договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), предприятий (п. 3 ст. 560 ГК), а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под вы­плату ренты (ст. 584 ГК). Все они подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистра­ции. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, совер­шение которых не влечет смены собственника, то в одних случаях Они подлежат государственной регистрации, а в других государст­венной регистрации подлежит передача недвижимого имущества.
Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК), договор аренды здания или сооружения, заклю­ченный на срок свыше одного года (п. 2 ст. 651 ГК), договор арен­ды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Пункт 2 ст. 1017 ГК предусмат­ривает, что передача недвижимого имущества в доверительное уп­равление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Что же касается самого договора о передаче недвижимого имуще­ства в доверительное управление, то его государственная регистра­ция ст. 1017 ГК не предусматривается.
2.История правового регулирования сделок с недвижимостью как одного из важнейших институтов частного права
2.1.Основные этапы формирования гражданско-правового регулирования государством института сделок с недвижимостью
Формирование гражданско-правового регулирования государством института сделок с недвижимостью берет начало еще с Киевской Руси (IX-XII вв). Гражданское право Руси по Русской Правде довольно точно определяет и различает разные институты и об­ласти вещных и обязательственных прав. Закон защищает права собственности и владения, регулирует права пользования и рас­поряжения имуществом.
Однако наиболее разработанной является сфера обязательст­венных правоотношений.
Форма заключения договоров была устной, они заключались при свидетелях, на торгу или в присутствии мытника. В Русской Правде упоминаются договоры1:
-купли-продажи;
-займа;
-кредитования (под проценты или без процентов);
-личного найма (поступление в услужение для выполнения определенной работы);
-хранения;
-поручения (выполнение определенных действий) и пр.
Закон отличает сдачу имущества на временное хранение («по­клажу») от займа, при котором заемное имущество используется заемником; простой беспроцентный заем (ссуду) от дачи денег в рост из определенного условленного процента; заем от торго­вой комиссии и вклада в торговое предприятие с целью получе­ния дивидендов.
Источниками права в северо-западном регионе Руси были: Русская Правда, вечевое законодательство, договоры города с князьями, судебная практика, иностранное законодательство. В результате кодификации в XV в. появились Новгородская и Псковская судные грамоты.
Псковская судная грамота (ПСГ) 1467г. состояла из 120 ста­тей. По сравнению с Русской Правдой в ней более обстоятельно регламентируются гражданско-правовые отношения и ин­ституты, обязательственное право, судебное право, рассматри­ваются некоторые виды политических и государственных пре­ступлений.
Вещное право предусматривало деление вещей на недвижи­мые («отчина») и движимые («живот»), различало наследствен­ное («вотчина») и условное («кормля») землевладение. Были оп­ределенные способы возникновения права собственности: исте­чение срока давности владения, переход по договору, по наслед­ству, пожалование.
Основными источниками общерусского права в ХV-ХVП вв. были; великокняжеское (царское) законодательство (жалован­ные, указные, духовные грамоты и указы), «приговоры» Бояр­ской думы, постановления Земских соборов, отраслевые распоря­жения приказов.1
Создаются новые сложные формы законодательства: общерус­ские кодексы (Судебники, Соборное Уложение), указные (устав­ные), в которых систематизировались нормы, не вошедшие в ос­новной текст книги Судебников. Были сформированы Уставная книга Разбойного приказа, указные книги Поместного и Земского приказов. Новоуказные статьи стали промежуточным эта­пом кодификации русского права в период между Судебниками и Соборным Уложением (первая половина XVII в.).
Все большее место в системе источников права начинают за­нимать разного рода частные акты - духовные грамоты, догово­ры («ряды»), акты, закрепляющие собственность на землю и др.
В ХV-ХVI вв. гражданско-правовые отношения постепенно выделяются в особую сферу, и их регулирование осуществляется специальными нормами, включенными в различного рода сбор­ники (грамоты, судебники и проч.). Нормы гражданского права одновременно отражали и регламентировали процесс развития товарно-денежных и обменных отношений, а также отношений феодальной эксплуатации, основывающейся на различных фор­мах земельной собственности (вотчинной и поместной).
Основными способами приобретения вещных прав считались захват, давность, находка, договор и пожалование. Наиболее сложный характер носили имущественные права, связанные с при­обретением и передачей недвижимой собственности. Так, пожа­лование земли представляло собой сложный комплекс юридиче­ских действий (выдача жалованной грамоты, запись в приказной книге, «обыск», заключавшийся в публичном обмере земли). Раздачу земли осуществляли уполномоченные на то приказы.
Договор в ХV-ХVI вв. являлся одним из самых распростра­ненных способов приобретения прав на имущество. Широкое распространение получает письменная форма сделок, оттесняю­щая на второй план свидетельские показания. Договорные гра­моты в сделках о недвижимости приобретали законную силу после их завершения в официальной инстанции, контроль госу­дарства за этой процедурой усилился после введения писцовых книг.
Основными формами земельной собственности были вотчина (наследственное землевладение) и поместье (условное землевла­дение). Вотчины делились на несколько видов в соответствии с характером субъектов (дворцовые, государственные, церков­ные, частновладельческие) и способами их приобретения (родовые, выслуженные, купленные).
Для родовых вотчин устанавливался особый порядок приобре­тения и отчуждения: предполагалось, что эти сделки осуществляются с согласия всего рода. Но к XVI в. родовые права на имущество стали ограничиваться главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования. Первоначально право родового выкупа распространялось только на имущества, отчуж­денные посредством возмездных сделок: купли-продажи, залога, мены и лишь позднее стало распространяться на безвозмездные сделки с родовыми имуществами (дарение, завещание и др.).
Что касается купленных вотчин, субъектом собственности здесь являлась семья (муж и жена). Предполагалось, что они приобретены супругами совместно и на их общие средства. Пра­вовой статус жалованной вотчины зависел от ряда конкретных факторов. Чаще всего круг правомочий вотчинника определялся в жалованной грамоте. Она являлась и формальным подтвержде­нием его законных прав на имущество. В целом же на практике пожалованные вотчины приравнивались к купленным.
Поместные наделы жаловались из княжеских (дворцовых) зе­мель лицам, непосредственно связанным с княжеским дворцом и службой князю («слугам под дворским», княжим мужам, дворя­нам). Термин «поместье» впервые был использован в Судебнике 1497г. и вошел в обиход для обозначения особого вида условно­го землевладения, выдаваемого за выполнение государственной службы. Поскольку поместье выдавалось за самые различные виды службы, возникла необходимость введения определенного эквивалента для оценки этих заслуг.
Размер поместного оклада, который пересчитывался в денеж­ной форме, определялся, прежде всего, объемом возложенных на помещика государственных обязанностей. Объектом поместного землевладения являлись не только пахотные земли, но и рыб­ные, охотничьи угодья, городские дворы и т.п. Постепенное исто­щение земельного фонда, предназначенного для поместных раз­дач, заставило государство соответственно увеличивать денеж­ную долю поместного оклада за счет сокращения земельных на­делов.
Первоначальным обязательным условием пользования поме­стьем была реальная служба, начинавшаяся для дворян с пят­надцатилетнего возраста. Поступивший на службу сын помещи­ка «припускался» к пользованию землей, но при отставке отца поместье поступало к сыну же на оброк вплоть до его совершен­нолетия. С середины XVI в. этот порядок несколько меняется - поместье оставалось в пользовании отставника-помещика до тех пор, пока его сыновья не достигали нужного возраста: вместе тем к наследованию поместья стали допускаться и родственики и по боковой линии. Женщины не участвовали в наследовании поместий, получая землю только в форме пенсионных вы­плат, размеры которых поначалу устанавливались государством произвольно, а с XVI в. - нормирование.