Экономико-правовые аспекты развития аренды недвижимости (на примере ООО "Инвест-Консалтинг")

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВИДА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 Аренда как вид экономической деятельности: понятия и функции
1.2 Виды и формы аренды
1.3 Недвижимость как объект аренды
1.3.1 Понятие и основные признаки недвижимости
1.3.2 Арендные платежи
1.4 Правовая база аренды недвижимости в Российской Федерации
1.4.1 Основные органы и документы, регламентирующие деятельность в рамках аренды недвижимости
1.4.2 Государственная регистрация и форма договора
2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ПРОЦЕССОВ РАЗВИТИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ООО «ИНВЕСТ - КОНСАЛТИНГ»
2.1 Сравнительный анализ методик расчета арендной платы по объектам недвижимости
2.2 Анализ показателей аренды недвижимости ООО «Инвест - Консалтинг»
2.3 Анализ нормативно- правовой базы, регламентирующей деятельность организации
3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Предложения и рекомендации по повышению экономической эффективности ООО «Инвест - Консалтинг»
3.2 Выводы и рекомендации правового характера
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Экономико-правовые аспекты развития аренды недвижимости (на примере ООО "Инвест-Консалтинг")

Рассматривая аренду с управленческой точки зрения, арендаторы, вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В данном случае происходит расширение базы трудовой мотивации работников. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности. Арендная форма организации производства позволяет выполнять работнику управленческие функции и принимать на себя ответственность.
Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются, в общем, на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружени­ками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объедине­ния арендаторов.
Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государст­венными органами власти по вертикали, что соответствует разделению тру­да в обществе.
Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятель­ности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отноше­ниях можно выделить два основных вида.
Первый вид - это свободная аренда, при которой не делается ограниче­ний в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоя­тельно формирует производственную программу в соответствии с экономи­ческой обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продук­цию по своему усмотрению.
Второй вид — это целевая аренда, при которой недвижимость использует­ся в заранее определенных собственником целях — для выполнения обяза­тельных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополни­тельно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок по недвижимости является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собст­венник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
Был проведен анализ методик расчета арендной планы по объектам, применяемой в ООО «Инвест – Консалтинг». Компания пользуется Методикой по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденной приказом Министерства архитекту­ры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14.09.92 № 209. Базой для оценки стоимости основных фондов помещений (зданий) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания. Определение восстановительной стоимости строений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сен­тября 1990 года № 15-148/6 и № 15-149/6, а затем - в уровень цен года оценки по коэффициентам, утвержденным органами исполнительной власти. Для расчета указанных коэффициентов используется соот­ношение показателей, определяющих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.
Уязвимость вышеописанного метода состоит в субъективности установления величин корректирующих коэффициентов и необходимости использования множества коррекций.
Поэтому в компании предлагается внедрить новую методику расчета арендных ставок на основе затратного метода. Затратный метод определения величины арендной платы в виде цены предложения основывается на положении, согласно которому арендатор должен возместить арендодателю все издержки аренды, включая амортизацию объекта, и обеспечить получение нормативной прибыли, определяемой как произведение рыночной цены объекта аренды на норму прибыли на капитал, вложенный в аренду.
В результате работы на предприятии было предложено внедрить расчет такого показателя как, который зависит от величины арендной платы, определяющей валовой доход и прибыль арендодателя. В свою очередь, арендная плата определяется ставкой арендной платы, то есть удельной платой, приходящейся на единицу площади или другого количественного измерителя арендуемого объекта.
Предлагаемый показатель экономической эффективности по своей экономической сущности представляет выраженную в относительных долях годовую процентную ставку, но которой собственник объекта предоставляет арендный капитал "КС" в пользование арендатору. Показатель эффективности аренды, представленный в такой форме, можно сравнивать с годовой ставкой кредитного банковского процента и на этой основе судить об эффективности предоставления объекта в аренду.
Несмотря на мировые кризисы, на рынке аренды спрос по-прежнему опережает предложение. Все выходящие на рынок качественные объекты поглощают в короткие сроки, причем по большей части на этапе строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50–80 %. В настоящее время аренда более предпочтительней покупки, так как большинство организаций предпочитает воздерживаться от вывода крупных денежных средств из активов предприятия. Гораздо чаще офисы покупают большие международные компании.
На рынке Екатеринбурга существует еще одна тенденция, как и в столице - стабильный спрос на качественные помещения небольшого размера. На первоначальном этапе развития бизнеса многие компании не нуждаются в значительных площадях и арендуют сравнительно небольшие помещения.
Небольшие арендаторы в поиске качественных площадей, как правило, предпочитают помещения класса В+ и В– (11 и 18 % соответственно) площадью 250 кв. м и менее. Спрос на небольшие площади способствует росту компаний, которые арендуют крупные офисы, а затем, разбив их на мелкие, сдают в субаренду.
Рынка аренды коммерческой недвижимости России 2006-2007 гг. характеризовался тенденцией к повышению сдаваемых аренду площадей и стоимостью арендных ставок. Предыдущие года выделялись высочайшей активностью инвесторов и девелоперов, растущими в геометрической прогрессии объемами строительства и масштабами проектов и, главное, набирающей силу количественной и качественной конкуренцией. Все это, по единодушному мнению экспертов, получит дальнейшее развитие.
Прошлый год отмечен небывалым ростом числа и объема инвестиционных сделок, причем впервые за всю новейшую историю отечественного рынка недвижимости появилась тенденция к превалированию иностранного капитала над российским. В числе интересных тенденций эксперты компании отмечают и приобретение зарубежными стратегическими и финансовыми инвесторами долей в российских девелоперских компаниях. Интерес к коммерческой недвижимости также подстегивает снижение доходности фондового рынка и замедление роста цен на жилье.
Но в 2008 году эксперты прогнозируют снижение ставок капитализации на 1–1,5 % вследствие прихода новых агрессивных игроков. Эксперты прогнозируют снижение доходности от арендных проектов в коммерческой недвижимости. Инвесторы, впрочем, придерживаются другого мнения. Высокий неудовлетворенный спрос гарантирует получение если и не сверхприбылей, то, как минимум, хорошего дохода. При сохранении текущего баланса (точнее, дисбаланса) между спросом и предложением качественные офисные объекты окупятся в среднем за четыре-пять лет, а складские — еще быстрее, в то время как наступление хотя бы относительного насыщения на рынке ожидается не ранее 2009–2010 года. В Екатеринбурге, как и по всей России отмечается тенденция децентрализации аренды офисных помещений. Качественные предложения и транспортная доступность в районах, прилегающих к центральным, становятся более востребованными по соотношению цены и качества. Свою лепту вносит и реконструкция промзон как способ поиска участков под застройку. Для возведения жилья они, как правило, малопригодны, а вот для объектов коммерческой недвижимости — в самый раз.
В настоящее время разрабатываются новые стандарты качества аренды офисных помещений. Пока что новая классификация касается только рынка Москвы, но со временем тенденции коснуться и регионов.