Правовой статус "недвижимости как объекта оценки"

Введение
1. Легальное определение понятия недвижимости: юридические признаки
недвижимого имущества
2. Недвижимость как объект оценки
3. Особенности экономической оценки земельных участков как объектов недвижимости : кадастровый учет и оценка земель
4. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель
Заключение
Список использованной литературы:

Правовой статус "недвижимости как объекта оценки"

Такие случаи, в которых оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, предусмотрены прежде всего в ч. 1 статьи 8 Закона об оценочной деятельности. В отношении указанного в ней случая обязательного привлечения оценщика при ипотечном кредитовании следует отметить, что, согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 названного Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка проводится в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
3. Особенности экономической оценки земельных участков как объектов недвижимости : кадастровый учет и оценка земель
Земля - это важнейший источник национального богатства, главное условие существования человеческого общества. Роль земли поистине огромна и многообразна. Она является незаменимым средством удовлетворения разносторонних потребностей человека: экономических, социально-бытовых, эстетических и др.
Одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров платежей за землю.
Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, бесплатность земли, несовершенство земельного законодательства привели к ее неэффективному, нерациональному использованию.
Ведение земельного кадастра представляет собой важную функцию органов государственной власти по управлению земельным фондом в Российской Федерации, и обусловлено оно необходимостью учета всех земельных ресурсов государства.
Основу деятельности по ведению земельного кадастра составляют нормы Земельного кодекса РФ.9
Кадастровый учет и оценка земель - наиболее сложная и важная для практики часть ведения государственного земельного кадастра, потому что при учете производится объективная оценка земли, необходимая для нормальных рыночных земельных отношений.
Порядок ведения кадастрового учета и его содержание предусмотрены ст. 7 Федерального закона №28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”10, Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206), утвердившим Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" и некоторыми другими. В результате кадастрового учета каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер, что облегчает получение объективной (официальной) информации об участке и находящихся на нем объектов недвижимости (в том числе о подземных коммуникациях и объектах).
Кадастровому учету и оценке подлежит, как указано в статье 2 Закона о кадастровом учете, все, что находится над и под поверхностью земельного участка (над - здания, сооружения, насаждения, воздушные линии бытового электроснабжения и т.п.; под - подземные коммуникации, колодцы, гаражи, погреба и т.п.).
Объектами кадастрового учета и оценки служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки. Предоставленные земельные участки характеризуются размером, местом расположения, целевым назначением, качественными показателями - кадастровой оценкой. И наконец, объемом прав. Все это находит свое отражение при государственной регистрации прав на землю, а также в других документах земельного кадастра. Когда заключаются сделки с земельными участками, эти участки получают денежную оценку на основе достоверных данных государственного земельного кадастра.
Объектами земельных отношений и кадастрового учета являются также права на земельные участки. Если земельный участок - вещественная часть объекта земельных отношений, то права на этот участок определяют пределы и возможности его использования и охраны. Содержание прав на земельный участок может быть самым разнообразным и определяться в зависимости от субъекта и объекта этих прав (права на земельный участок в городе, селе, на особо охраняемых территориях, в лесном фонде, на землях транспорта и т.д.).
В связи с ведением государственного земельного кадастра возникает целый комплекс отношений, круг которых определен Законом о государственном земельном кадастре. Это отношения между органами, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра, и организациями и частными лицами - владельцами земли (собственниками, арендаторами и др.) - по сбору и формированию необходимых сведений о земле и расположенных на ней объектах недвижимости.
Как и иным правоотношениям, земельно-кадастровым присуще наличие нескольких элементов:
норма права, которой необходимо руководствоваться при решении тех или иных вопросов земельного кадастра;
субъекты права, т.е. участники земельно-кадастровых отношений;
объект права - индивидуально-определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения. Объектом земельных кадастровых отношений является также все недвижимое имущество, которое прочно связано с землей. В сфере государственного управления объектом земельных кадастровых отношений могут быть весь земельный фонд в целом, его составные части в пределах границ республик, административно-территориальных образований;
содержание земельно-кадастровых правоотношений, т.е. права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные отношения. При этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных кадастровых отношений.
При ведении государственного земельного кадастра и изучении его предмета прежде всего выявляются хозяйственная ценность земель, что отражается в соответствующих документах кадастра, принадлежность земель и характер прав на них, их изменение в связи с совершаемыми сделками и т.д.
Земельные богатства страны требуют такого же хозяйского отношения к себе, как все другие имущественные ценности, находящиеся в распоряжении общества. В частности, предоставление (продажа) государственной земли частному сектору должно оформляться договорами, которые подлежат государственной регистрации и учету в Едином государственном реестре земель.
Аналогичные кадастровые действия выполняются при заключении договора аренды земли, а также при оформлении прав на землю иными документами.
Земельно-кадастровые отношения возникают и при совершении многих других действий, связанных с ведением государственного земельного кадастра: при получении сведений не только о том, кому и на каком праве принадлежат отдельные земельные участки, но и об их распределении по территориальным зонам, целевым категориям, т.е. сведений о том, в какой отрасли народного хозяйства используются земли или находятся в состоянии, пригодном для использования, исходя из их естественных свойств; сведений об их качественном состоянии по определенным признакам, имеющим существенное значение для использования их в народном хозяйстве; сведений о разграничении земель по их продуктивности, т.е. производительной способности с точки зрения их плодородия. Эти сведения служат для информационного обеспечения органов государственного и муниципального управления земельными ресурсами, государственного контроля за использованием и охраной земель, мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель, землеустройства, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экономической оценки земли, платы за землю и иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением землей.
Земельный кадастр служит прежде всего публичным интересам государства о рациональном использовании и охране земельных ресурсов страны. Но нельзя забыть о служении земельного кадастра также частным интересам и целям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли. Так, всякое юридическое и физическое лицо, совершая сделку, предметом которой являются земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастр, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки. При возникновении земельных споров документы земельного кадастра служат судам объективным "советчиком" и помощником для вынесения правильного решения по конкретному земельному спору.
Сведения об оценке качества сельскохозяйственных угодий необходимы для проведения землеустройства и мероприятий по повышению плодородия и доходности земель. Они применяются и при решении других управленческих вопросов в области организации рационального использования и охраны земельных ресурсов.
Для повышения эффективности земельного кадастра Правительство РФ утвердило 8 апреля 2000 г. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, которые определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, для ведения земельного кадастра. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К этой сложной работе могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (территориального зонирования).
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.11
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных не только земельного, но и градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
4. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель
Данные Правила были утверждены Постановлением Правительства РФ №316. Они определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Так, согласно данным Правилам, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.12 Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.13
В правилах указано, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Что касается государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда, то они, согласно Правилам, осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.