Гражданско-правовые отношения в сфере аренды офисных, складских и произ-х помещений

Введение
Глава 1. Основные положения и правовая характеристика содержания договора аренды
1.1. Понятие и признаки договора аренды
1.2. Элементы и существенные условия договора аренды
1.3. Права и обязанности сторон
1.4. Основания прекращения и возобновления договора аренды
Глава 2. Особенности договора аренды офисных, складских и производственных помещений
2.1. Место договора аренды в предпринимательской деятельности
2.2. Особенности и проблемы аренды офисных помещений
2.3. Особенности договора аренды складских и производственных помещений
Заключение
Список использованных источников и литературы

Гражданско-правовые отношения в сфере аренды офисных, складских и произ-х помещений

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений.
Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:
1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им;
2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. ГК устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В то же время ст. 620 ГК по своей редакции отличается от ст. 612. В ст. 620 ГК указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается ст. 612 ГК, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;
3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии- в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;
4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.
Помимо перечисленных в подпунктах ст. 620 ГК оснований стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу положений п. 2 ст. 450 ГК, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450.
Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за рамками перечисленных в ст. 620 ГК, в качестве существенного нарушения.
Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в ст. 620 ГК или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Еще одно условие для реализации этого права арендатором - возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях. Их изменение в этом случае допускается по взаимному соглашению.
Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора.
Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.
Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Пунктом 2 ст. 621 ГК установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях. Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенным на неопределенный срок) - прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон: со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами, продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт18.
Таким образом, в статье формулируется специальная норма в отношении формы договора аренды (см. ст. 609 ГК). Более того, если таким способом возобновляется договор аренды недвижимого имущества, трудно выполнить общее требование о его государственной регистрации, поскольку нет письменной (документарной) формы договора. В то же время невозможно зарегистрировать первоначальный договор, имеющий письменную форму, поскольку он, по существу, прекратился в связи с истечением срока. Если же требование государственной регистрации связано со сроком договора, например в отношении аренды здания и сооружения, то ввиду того, что срок нового договора не определен, невозможно сказать заранее, каким будет его срок в действительности.
В некоторой степени эту проблему разрешила судебная практика, указав, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее 1 года19 (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Основной вывод, который можно сделать из нормы, содержащейся в п. 2 ст. 621 ГК, заключается в следующем. Даже если срок в договоре аренды определен, это не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю. Желательно, чтобы стороны в договоре согласовали эту процедуру, поскольку возврат имущества часто сопряжен с дополнительными действиями и расходами - временными и финансовыми (в частности, демонтаж, упаковка, снятие с учета, транспортирование предмета аренды).
В то же время, если ни одна сторона в установленные сроки не совершит таких действий, договор автоматически продлевается, а в этой ситуации прекращение договора требует предупреждения по правилам п. 2 ст. 610 ГК.
Глава 2. Особенности договора аренды офисных, складских и производственных помещений
2.1. Место договора аренды в предпринимательской деятельности
Наше законодательство содержит легальное определение предпринимательской деятельности. Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Исходя из этого определения, основными признаками предпринимательской деятельности выступают систематичность, самостоятельность, рисковый характер, направленность на систематическое получение прибыли.
Признак систематичности относится сразу к двум компонентам понятия предпринимательской деятельности. Во-первых, сама предпринимательская деятельность должна осуществляться постоянно и систематически, во-вторых, систематическим должно быть получение прибыли. Признак систематичности означает также, что данная деятельность осуществляется в течение определенного, скорее всего длительного, или даже не определенного времени с известной повторяемостью выполняемых действий.
Самостоятельность предпринимательской деятельности означает свободу в выборе направлений и методов работы, независимое принятие решений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственное осуществление прав, гарантию их соблюдения, судебную защиту. Предприниматель действует по своей воле и в своем интересе, он свободен в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, в установлении на его основе своих прав и обязанностей. Самостоятельность предпринимателей выражается также в личном риске и личной имущественной ответственности. Ответственность предпринимателя является повышенной, на него возлагаются неблагоприятные последствия, возникшие не только по его вине, но и в иных случаях; только непреодолимая сила или форс-мажор служит основанием освобождения его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
По причине вероятностного характера рыночной экономики предпринимательство неизбежно связано с риском. Осуществление предпринимательской деятельности на свой риск - следующий квалифицирующий признак предпринимательской деятельности. Термин "риск" (risco) в переводе на русский язык означает "скала", испанские и португальские мореплаватели этим словом обозначали опасность, угрожающую их кораблям. В этом значении - "опасность" или "угроза опасности" - слово "риск" укоренилось в русском языке. Именно в смысле опасности, страха, угрозы понести невыгодные материальные последствия, слово "риск" используется в праве.
Риск можно охарактеризовать как правомерное (на грани фола) создание потенциальной или реальной опасности в целях получения прибыли, достижения какого-либо другого результата предпринимательской деятельности. Для риска характерна ситуация, отличающаяся большей или меньшей степенью неопределенности результатов. Предприниматель при осуществлении определенного вида деятельности не в состоянии однозначно предвидеть, добьется он успеха или нет, получит ли прибыль или понесет убыток. Зачастую чем выше степень риска, тем больше шанс получить высокие прибыли.
Систематическое получение прибыли - основная цель предпринимательской деятельности. Прибыль является в большей степени экономическим, а не юридическим понятием. По большому счету, прибыль представляет собой разницу между полученным доходом и произведенными расходами; понятие прибыли определено в ст. 247 НК РФ. Особенность предпринимательства - не в фактическом получении прибыли, а в том, что эта деятельность направлена на систематическое получение прибыли. Следовательно, прибыли в результате такой деятельности может и не быть, но она все равно будет признаваться предпринимательской.
Государственная регистрация - важная составляющая правового статуса предпринимателя, но она является, скорее, формальным, нежели сущностным признаком предпринимательской деятельности. Регистрация представляет собой условие законного (надлежащего) предпринимательства.
Надо сказать, что некоторые виды предпринимательской деятельности могут осуществляться исключительно на профессиональной основе, поскольку без соответствующих знаний, навыков, квалификации и опыта это просто невозможно. В таких случаях законодательство требует наличия соответствующего образования, удостоверяемого дипломом об окончании учебного заведения (банковская, медицинская деятельность, водители различных видов транспорта и др.). Для занятия некоторыми видами предпринимательской деятельности требуется также сдача квалификационных экзаменов (например, арбитражный управляющий, профессиональный участник рынка ценных бумаг, аудитор).
Предпринимательство — это принципиально новый тип хозяйствования, базирующийся на инновационном поведении собственников предприятия, на умении находить и использовать идеи, воплощать их в конкретные предпринимательские проекты, Это, как правило, рисковое дело, но тот, кто не рискует, не может, в конце концов, добиться успеха. Однако риск риску рознь. Предприниматель, прежде чем решиться на создание собственного дела должен произвести расчеты, изучить предполагаемый рынок сбыта и конкурентов, не пренебрегая при этом и собственной интуицией.
В части первой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием. Гражданский кодекс РФ комплексно определяет сущность предпринимательской деятельности: это — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Как видно, первой характерной особенностью предпринимательства является пользование имуществом, а второй — продажа товаров. А где же деятельность по производству товаров (продукции)? Фактически в Гражданском кодексе РФ установлена торгово-коммерческая деятельность. Чтобы что-то продать, нужно вначале произвести товар (услугу, работу) с соответствующими характеристиками (качеством). Следовательно, понятие предпринимательской деятельности, установленное в Гражданском кодексе РФ, нуждается в уточнении и дополнении (к примеру, тезисом об ответственности предпринимателей за результаты своего бизнеса). Правда, тезис о риске предполагает и ответственность20.
Договор аренды относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.
Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Однако жилое помещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование исключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования. Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой.
В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.
Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.