Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
| Код |
311927 |
| Дата создания |
08 июля 2013 |
| Страниц |
83
|
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 27 апреля в 12:00 [мск] Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
|
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Понятие недвижимого имущества как объекта сделки в коммерческом обороте
1.1. Понятие недвижимости
1.2. Виды объектов недвижимости
1.3. Источники правового регулирования сделок с коммерческой недвижимостью
ГЛАВА 2. Правовое регулирование сделок с коммерческой недвижимостью в гражданском обороте
2.1. Сделки, не подлежащие государственной регистрации
2.2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
2.3. Анализ судебной практики по вопросам правового регулирования сделок с коммерческой недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
Введение
Правовые основы сделок с коммерческой недвижимостью.
Фрагмент работы для ознакомления
Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих сделки с недвижимостью, обобщение теоретического материала по выбранной теме позволяют выделить ряд причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормальному правовому регулированию сделок с недвижимым имуществом.
1. Отсутствие комплексного подхода на законодательном уровне к регулированию правового режима оборота недвижимости.
Так, сделки с землей регулируются гражданским, земельным, водным, лесным, экологическим законодательством, законодательством о недрах и о природопользовании; сделки с жилыми и нежилыми помещениями — гражданским, жилищным законодательством, законодательством о приватизации, о градостроительстве, об архитектуре и др; сделки со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимости производственного назначения — гражданским и приватизационным законодательством.
Безусловно, невозможно создание единого кодифицированного законодательного акта, содержащего нормы, регулирующие оборот недвижимости. Тем не менее, правовое регулирование сделок с недвижимостью не должно находиться в противоречии друг с другом.
2. Законодательная нерешенность проблемы гарантий и защиты прав собственности и иных прав на недвижимость в том числе защиты прав добросовестных приобретателей. Отсутствие четкого разграничения отношений собственности между органами власти различных уровней.
3. Отсутствие рычагов правового контроля за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости, препятствующее формированию у граждан и организаций представления о цивилизованности и безопасности рынка недвижимости.
4. Небесспорность имеющегося в ГК РФ определения понятия недвижимости. Все дело в том, что данное в ст. 130 ГК РФ определение недвижимости не позволяет четко определить круг объектов, относящихся к недвижимому имуществу; Более того, ГК РФ относит к недвижимому имуществу ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости, в частности, предприятие как имущественный комплекс.
5. Непоследовательность норм, содержащихся в гражданском законодательстве и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации сделок с недвижимостью. Указанные нормы не отвечают на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, а в каких в проведении таковой нет необходимости. Законодатель не обосновывает, почему в одних случаях государственная регистрация сделок прямо предусмотрена законом, а в других нет. Статья 131 ГК РФ, как и закон о государственной регистрации, не определяет случаи регистрации сделок.
Подобные неопределенность и несогласованность связаны, видимо, с тем, что в ГК РФ, а вслед за ним и в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необычным образом соединяются две исторически сложившиеся мировые системы регистрации: система регистрации документов или сделок и система регистрации прав.
На практике отсутствие исчерпывающего перечня сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной государственной регистрации, приводит к различному, иногда расширительному толкованию норм гражданского законодательства отдельными учреждениями юстиции по регистрации прав. Так, одни учреждения юстиции регистрируют все сделки с земельными участками, в том числе договоры купли-продажи, мены. В то время как другие регистрирующие органы осуществляют регистрацию только тех сделок, требования о регистрации которых устанавливает ГК РФ, - это дарение, рента, ипотека и др. Рассматриваемая проблема должна быть разрешена на законодательном уровне. При этом нельзя ставить необходимость регистрации сделки в зависимость от вида недвижимого имущества: сделка с недвижимостью, будь то жилое или нежилое помещение здание, сооружение либо земельный. участок, должна подлежать обязательной государственной регистрация.
6. Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая такие как:
- устранение противоречий в гражданском законодательстве в части регулирования сделок с земельными участками;
- установление четкого и единообразного порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- устранение противоречий в законе в части регистрации сделок или отсутствия таковой;
- введение четких, единых на территории Российской Федерации процедур регистрации сделок с недвижимым имуществом.
7. В работе был исследован договор купли-продажи недвижимости как наиболее распространенный вид сделки в коммерческом обороте. По итогам его исследования мы пришли к вывода, что:
- по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
- договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездный и взаимный.
- договор купли-продажи недвижимости можно классифицировать по предмету договора: договор купли-продажи земельного участка; договор купли-продажи природных ресурсов; договор купли-продажи здания, сооружения; договор купли-продажи жилого помещения; договор купли-продажи нежилого помещения; договор купли-продажи предприятия; договор долевого участи в строительстве; договор купли-продажи воздушного и морского суда и другие.
- сторонами договора являются продавец и покупатель.
- договор купли-продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество.
8. По итогам исследования судебной практики по договору купли продажи недвижимости как наиболее распространенной в коммерческом обороте сделке, мы пришли к выводу, что:
1) Наибольшую категорию дел, рассматриваемых судами, составляют споры относительно существенных условий договора:
- определение предмета договора купли-продажи недвижимости;
Список литературы
"
1.Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. // Российская газета. 25 дек. 1993 г.
2.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. от 25.03.2008 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.
3.Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
4.Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. №60-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 12, 24.03.1997, Ст. 1383.
5.Градостроительный кодекс от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.01.2005 г., N 1 (часть I), Ст. 16.
6.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410.
7.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301.
8.Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 46, 18.11.2002, Ст. 4532.
9.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
10.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
11.Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7.03.2001 г. N 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 11, 12.03.2001, Ст. 1001.
12.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. №81-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 18, 03.05.99, Ст. 2207.
13.Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
14.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223-ФЗ (ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. N 1. 01.01.96. Ст. 16.
15.Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. №2395-1 (ред. от 01.12.2007 г.) // Российская газета. 05.05.1992 г.
16.Закон РФ от 29.05.1992 г. №2873-1 «О залоге» (ред. от 19.07.2007 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 11.06.1992. N 23. Ст. 1239
17.Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
18.Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ред. от 04.12.2006 г.) // Российская газета. №5. 10.01.2000 г.
19.Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997 г. N 30. Ст. 3594.
20.Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» (в ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
21.Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
22.Федеральный закон от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (в ред. ФЗ №122-ФЗ от 22.08.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
23.Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.98, Ст. 3813.
24.Федеральный закон от 30.12.1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (в ред. от 28.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ N 1, 01.01.96.
25.Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. от 16.10.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
26.Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 01.01.2007 г.) // Собрание законодательства РФ 03.01.2005, №1, ст.40.
27.Федеральный закон от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
28.Указ Президента РФ от 22.07.1994 г. N 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ред. от 25.11.2003 г.) // Панорама приватизации: Информационное справочное издание Госкомимущества Российской Федерации. 1994. N 16.
29.Указ Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» (ред. от 20.01.1997 г.) // Российская газета. 1994. 3 дек.
30.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 22.11.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8.
Судебная практика:
31.Постановление Президиума ВАС РФ N 12102/04 от 01.03.2005 г. «Иск о признании незаключенным договора об аренде земельного участка с правом его выкупа в части выкупа земельного участка удовлетворен правомерно, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости». // Вестник ВАС РФ, 2005, N 6.
32.Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14298/07 по делу N А27-15927/2006-1 «Суд вправе по требованию покупателя принять решение о государственной регистрации права покупателя на недвижимое имущество в случае, если продавец данного имущества был ликвидирован и обращение сторон договора за регистрацией прав правообладателя невозможно в соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
33.Определение Верховного Суда РФ N 11-В02-49 от 08.10.2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора». // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, N 10.
34.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г.№59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №4.
35.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. -2001. №3.
36.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А66-4077/2006 г. «Суд отказал в иске о государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцу, созданному в результате реорганизации ответчика в форме выделения, поскольку идентифицировать объект недвижимости, который был передан истцу при реорганизации, не представляется возможным и относительно данного обстоятельства у сторон имеется спор». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
37.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2007 по делу N А42-12581/2005 г. «Суд удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку векселя, переданные ответчиком истцу в счет оплаты недвижимости, являются поддельными, что подтверждается информацией банка о том, что указанные ценные бумаги банком не выпускались, а также заключением экспертов, составленным по результатам проведенной в рамках уголовного дела экспертизы, следовательно, обязательство ответчика по оплате имущества нельзя признать исполненным». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
38.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2007 по делу N А56-19369/2006 г. «Суд правомерно удовлетворил иск о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами по настоящему делу, поскольку договор не содержит подписей сторон (третий лист представленного документа не имеет отношения к договору) и данный вывод сделан на основании заключения эксперта, анализа расхождений в тексте, изложенном на первых двух листах и на третьем листе договора, показаниях бывшего генерального директора истца, данных им в судебном заседании». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Литература:
39.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. 240 с.
40.Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. 320 с.
41.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – М.: Статут, 2001. 800 с.
42.Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №8. С.110-114.
43.Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право, 1998, №7, С.3-12.
44.Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 76-85.
45.Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. №3. С.3-9.
46.Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11. С. 12.
47.Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Авт. кол. Е.Ю. Валявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008. 848 с.
48.Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 1. 572 с.
49.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003.
50.Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.
51.Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. 880 с.
52.Иоффе О.С. Советское гражданское право. - Л.: Изд-во ЛГУ, 1958. – С. 167).
53.Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР, 1997. 176 с.
54.Киндеева Е., Пискунова М. Земельные «гадания»: на чем сердце успокоится? // ЭЖ-ЮРИСТ. 2004. № 1. С.29-32.
55.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 271-297.
56.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Я. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2005.
57.Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. С. 32 (автор комментария - М.И. Брагинский).
58.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. 95 с.
59.Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001.
60.Маковская А.А. Особенности правового регулирования отдельных видов объектов недвижимого имущества // Материалы регионально научно-практической конференции «Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и пути их решения». Самара: 000 «Офорт», 2003. С.14-23.
61.Маковская А.А. Отвечаем на вопросы читателей // Хозяйство и право. 2003. №11. С.120-122.
62.Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т./Под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 1998. Т. 2. 528 с.
63.Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2003. С.32.
64.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. 512 с.
65.Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правовая культура», 1999.
66.Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь, 1996, №8; Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1998. № 1. С.16-24.
67.Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. 479 с.
68.Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
69.Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999.
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00508