Наследование земельных участков

Введение
Глава 1. Земельный участок – объект гражданских прав и земельных правоотношений
Глава 2. Особенности наследования земельных участков
2.1 Общие положения о наследовании земельных участков
2.2 Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним строений при наследовании этих объектов
2.3 Наследование земельного участка и право постоянного (бессрочного) пользования
Глава 3. Особенности наследования отдельных видов земельного участка
3.1 Наследование земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения
3.2 Наследование земельного участка члена крестьянского (фермерского) хозяйства
3.3 Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Заключение
Список нормативных правовых актов и литературы

Наследование земельных участков

Так, с точки зрения Е.В.Довлатовой следует признать, что идею «единого объекта», т.е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, реализовать невозможно. Причин тому множество, но в качестве основной Е.В.Довлатова называет конфликт частных и публичных интересов. «В данном контексте «конфликт» не следует понимать буквально. Речь идет о способах регулирования частей «единого объекта», которые являются предметами различных отраслей права, одна из которых частная, а другая публичная. Огромное число зданий и сооружений принадлежат частным лицам на праве собственности, в то время как земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости находятся в собственности государства, а ряд из них вообще исключен из оборота. Собственники строений чаще всего имеют обязательственные права на земельные участки. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Органы власти, обладая фактической монополией на землю, и административными полномочиями, могут навязывать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. «Административная» аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей»39.
Однако это обстоятельство хотя и является весьма негативным для развития оборота недвижимости в коммерческих целях, но не служит препятствием для собственника здания или сооружения при совершении сделок по отчуждению имущества. Кроме того, зачастую стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельных участках, значительно превосходит стоимость самих земельных участков и никак не может считаться «улучшением» соответствующих земельных участков.
Идея «единого объекта», с точки зрения Е.В.Довлатовой, может быть воспринята лишь в одном случае: если на каком либо этапе собственник здания и собственник земельного участка совпадут в одном лице.
Действительно, реализация этого принципа к конкретной правоприменительной деятельности вызывает значительные трудности: «Во-первых, исходя из текста ЗК, не вполне ясно, что все-таки сам законодатель понимает под содержанием этого принципа. Так, в п. 1 ст. 1 закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ, по сути, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями. Более того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК являться ничтожным»40.
На невозможность отступления от принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов неоднократно обращалось внимание и высшими судебными органами РФ (см. п.п. 11, 12, 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»41).
Вместе с тем, законодатель в п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрел возможность отступления от принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения в следующих случаях:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ42.
Применительно к наследственным отношениям принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов имеет самое непосредственное отношение, хотя, с точки зрения Е.В.Ельниковой, статья 35 ЗК РФ неприменима и к наследованию: «В этом случае действует ст. 273 ГК РФ, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок… В силу современных экономических и правовых реалий последовательно воплотить концепцию «единого объекта» недвижимости в законодательстве не представляется невозможным»43.
По замечанию Н.А.Волковой, «завещание наследодателя как односторонняя сделка не должно содержать указание на форму раздела своего имущества между наследниками, которая сопряжена с отделением права на недвижимость от права на земельный участок, где расположена эта недвижимость.
Например, отец, завещая двум своим сыновьям дом с земельным участком, не вправе выделить одному своему сыну в наследство только земельный участок, а второму - только жилой дом, поскольку данным завещанием будет нарушен принцип единства юридической судьбы недвижимости (жилого дома) с земельным участком, на котором эта недвижимость находится»44.
Казалось бы, правомочия собственника по владению, пользования и распоряжению своим имуществом осуществляются свободно, по личному усмотрению собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ), как и иные гражданские права (п. 2 ст. 1 ГК РФ), в том числе наследственные (п. 1 ст. 1119 ГК РФ). Однако в практике повседневной жизни нет и не может быть абсолютной воли собственника, поскольку любой человек живет в обществе, зависим от него и должен ограничивать свои частные интересы, с тем чтобы не допустить ущемление интересов других лиц. Поэтому в российском праве действует принцип добросовестности, который является конституционным и гласит, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (п. 3 ст. 17 Конституции РФ). Запрещая возможные варианты злоупотребления гражданскими правами, закон предоставляет суду возможность отказать в защите своего права, используемого с явным злоупотреблением (ст. 10 ГК РФ).
Таким образом, «в сфере земельно-наследственных отношений принцип свободы воли собственника в осуществлении им правомочий по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком, конкретизирующийся в принципе свободы определения наследственных правоотношений, ограничивается особенностями правового режима земельных участков, являющихся объектом этих правоотношений»45.
«Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными»46.
Поскольку завещание наследодателя - один из видов односторонних сделок, а последние могут признаваться оспоримыми или ничтожными в зависимости от обстоятельств их совершения (п. 1 ст. 166 ГК РФ), такая же судьба может постигнуть и завещание (ст. 1131 ГК РФ). Как ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ), так является ничтожным и противоречащее закону завещание.
Следовательно, по мнению Н.А.Волковой, ничтожным должно быть и закрытое завещание, в котором, к примеру, отец передает право собственности на дом старшему сыну, а право собственности на земельный участок - младшему. Такое завещание нарушает земельно-правовой принцип единства (неразделимости) юридической судьбы земельного участка с юридической судьбой неразрывно связанной с этим участком недвижимости47.
Однако судебная практика иногда признает правомерными подобные завещания, которые не только входят в противоречие с законом, но и порождают споры, конфликты и иные проблемы для наследников.
Так, и некоторые авторы48 считают правомерным решение суда, которым отказано в признании недействительным завещания отца (наследодателя), завещавшего садовый земельный участок своей дочери, а находящийся на этом участке садовый домик - дальней родственнице. Свою точку зрения они обосновывают тем, что положения Земельного кодекса РФ не могут затрагивать общие правила наследования, установление которых является исключительной прерогативой Гражданского кодекса РФ, а поскольку ст. 1181 ГК РФ указывает, что земельные участки наследуются на общих основаниях, то здесь применимо положение п. 2 ст. 1 ЗК РФ, предоставляющий право установления федеральными законами иных принципов земельного законодательства.
На основании этого суждения можно прийти к выводу, что к наследственно-земельным отношениями нужно применять принципы гражданского права, игнорируя требования земельного законодательства
Однако неправомерность такой точки зрения опровергается положениями п. 3 ст. 129 ГК РФ, обязывающими использовать только гражданско-правовые способы регулирования наследственных отношений, которые допускает земельное законодательство.
Игнорируется положение п. 2 ст. 1 ЗК РФ, которое допускает введение дополнительных принципов земельного законодательства при условии, что эти вновь вводимые принципы не войдут в противоречие с принципами, ранее установленными п. 1 ст. 1 Кодекса. Да и ст. 1181 ГК РФ не предусматривает никаких исключений из общих принципов земельного законодательства.
По мнению Н.А.Волковой, существует потребность в дополнениях действующего законодательства: «В первую очередь необходимо более четко закрепить положение о том, что в случае признания завещания недействительным должны применяться положения наследства по закону. Так, если отец в закрытом завещании определил передачу дома в собственность старшего сына, а земельного участка, на котором расположен данный дом, - в собственность младшего, то после признания такого завещания недействительным земельный участок с домом должен стать объектом наследования в общей совместной собственности обоих сыновей.
Затем необходимо ввести в закон правило обязательного разъяснения нотариусом, принимающим закрытое завещание, основных положений наследственно-земельного права в части основных положений, по которым завещание имущественно-земельных объектов может быть признано недействительным.
К числу этих положений необходимо отнести:
- недопустимость разрыва права собственности на земельный участок с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость;
- недопустимость наследования земельного участка с самовольным изменением его целевого назначения;
- недопустимость использования участка для выращивания запрещенных к возделыванию культур и т.д.»49.
Можно согласиться или не согласиться с Н.А.Волковой по поводу предложенных дополнений действующего законодательства, но неоспоримо, что в настоящее время в гражданском законодательстве «необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества «посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе)»50.
Подводя промежуточный итог, отметим, что принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним строений состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.

2.3 Наследование земельного участка и право постоянного (бессрочного) пользования
До 1990 г. в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование51.
Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу так называемых ограниченных вещных прав, которые определяются как права, предоставляющие их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. Правовой режим земельных участков регулируется как нормами гражданского, так и нормами земельного законодательства РФ.
При этом нельзя не обратить внимания на то, что ГК РФ и ЗК РФ различно регулируют отдельные положения, связанные с этим правом. В связи с этим возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет иметь преимущество в случае возникновения спорной ситуации. По общему правилу преимущество должен иметь правовой акт, принятый позднее, или, другими словами, ЗК РФ. Однако, согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК РФ есть прямая отсылка к ним (т.е. они будут рассматриваться в качестве специальных). Поскольку в ГК РФ нет отсылки к ЗК РФ, невольно напрашивается вывод о том, что преимущество должен иметь Гражданский кодекс. Однако есть и другая точка зрения, согласно которой нормы ЗК РФ, регулирующие правовой режим права постоянного пользования землей, являются специальными по отношению к соответствующим нормам ГК РФ52.
Право постоянного бессрочного пользования в настоящее время возникает у указанных в законе юридических лиц на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных предоставлять земельные участки в такое пользование. Как следует из п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Согласно п. 2 ст. 20 ЗК РФ, в настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего ЗК РФ, сохраняется. Таким образом, субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельным участком в настоящее время могут быть как юридические лица (независимо от формы собственности), так и физические лица.
Возможности по распоряжению таким земельным участком ограничены. Владелец имеет право только передавать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование и только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ). Однако если на таком участке есть здание или сооружение, принадлежащее владельцу участка на праве собственности, то, произведя отчуждение такого здания или сооружения, может быть осуществлена передача приобретателю и принадлежащего ему права пользования этим земельным участком.
В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Граждане, уже обладающие земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, имеют право приобрести их в собственность. В частности, каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законом, не допускается (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).
Право постоянного бессрочного пользования может прекращаться как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе помимо его воли. В частности, это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его (п. 5 ст. 20, п. 1 ст. 45 ЗК РФ). При этом следует иметь в виду, что отказ от прав не предполагает отказа от обязанностей по использованию земельного участка (п. 2 ст. 43 ЗК РФ) до того момента, когда право официально прекратится.
Возникает вопрос, с какого момента при добровольном отказе прекращается право постоянного бессрочного пользования. Таким моментом, как представляется С.П.Гришаеву, следует считать не дату подачи заявления об отказе от прав на участок, а момент принятия решения органом государственной власти или органа местного самоуправления о согласии принять такой отказ и о поступлении соответствующего земельного участка в распоряжение соответствующего органа53 (ст. 53 ЗК РФ).
Итак, в силу закона (гл. 17 ГК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав - граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать:
«…Решением Петродворцового районного суда от 29 ноября 2005 года установлен факт принятия наследства В. после смерти сына Л., умершего 07 декабря 2003 года.
За В. признано право собственности на 1/4 долю земельного участка в пос. Стрельна ул. Красная. В кассационном порядке решение не обжаловано.
В надзорной жалобе представитель комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга просит отменить состоявшееся решение районного суда.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 11 мая 2007 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.
Президиум, проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы надзорной жалобы, считает, что она подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются, существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении настоящего спора судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся, в следующем.
Из материалов дела усматривается, что 11 декабря 1996 года В-ву и Л. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти В.П.И., умершей 17 декабря 1994 года.
Наследственное имущество состоит из 1/2 доли жилого дома по ул. Красной в г. Петродворце с тремя дощатыми сараями, гаражом, забором, расположенном на земельном участке размером 1200 кв. м, предоставленного наследодателю в бессрочное пользование.
Л. умер 07.12.2003г., единственным наследником после его смерти является В., которая, ссылаясь на то, что фактически приняла наследство после смерти сына в виде 1/4 доли земельного участка, обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя требование В., суд первой инстанции сделал ссылку на справку о стоимости выкупа земельного участка для ИЖС по спорному адресу, квитанциями об оплате земельного налога от имени В.
В своих требованиях истица просила установить факт принятия наследства в виде 1/4 доли земельного участка, признав её собственницей.
В свидетельстве о праве на наследство по завещанию от 11.12.1996г. указано, что наследниками являются В-в и Л. и наследственное имущество состоит из 1\2 доли жилого бревенчатого дома, расположенного на земельном участке размером 1200 кв.с, принадлежащего наследодателю на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка.
Право постоянного бессрочного пользования земельным участком в порядке наследования не переходит.
Л. спорный земельный участок на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения не принадлежал, следовательно.
При указанных обстоятельствах решение районного суда не может быть признано законным и обоснованным, а, потому, оно подлежит отмене…»54.