правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Введение
Глава 1. Теоретические положения об ипотечных правоотношениях
1.1.Становление и развитие ипотеки, как правового института
1.2. Понятие и виды ипотеки
1.3. Юридическая природа ипотечных правоотношений (возникновение и прекращение)
Глава 2. Правовые аспекты ипотечного кредитования
2.1. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования
2.2. Государственный надзор за ипотечным кредитованием
Глава 3. .Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
3.1. Проблемы ипотечного кредитования
3.2. Проблемы государственной регистрации ипотеки
3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
3.4. Ипотека за рубежом
Заключение
Список литературы

правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:
кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.
Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.
Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.
Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.
Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.
Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).
Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.
Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.
В литературе также авторами выделяется ипотека первичная и вторичная17. Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению к последующим ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог уже обремененной ипотекой собственности.
Закрытая ипотека – это ипотечный займ, при котором нельзя проводить досрочное погашение облигаций, проводить повторное использование того же обеспечения.
Существует принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
Существуют также иные классификации ипотечных кредитов. Данные классификации можно было бы использовать в качестве видов ипотеки, но все они вносят различия лишь в экономическую сторону рассматриваемого вопроса. Они как правило не находят прямого регулирования в действующем ипотечном законодательстве.
Российское законодательство же устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эта классификация и является формально-юридической.
Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона.
Ипотека в силу договора - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.
Б. Ипотека в силу закона
В Законе об ипотеке дано определение ипотеки в силу закона, которая является залогом недвижимого имущества, возникающим на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное18. Данные вид ипотеки характеризуется тем, что обременение имущества (ипотека) возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.19 На основании действующего федерального законодательства ипотека в силу закона всегда возникает в следующих случаях:
на основании договора ренты. Этот договор – соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме20;
при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа. При этом товар, проданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до момента его полной оплаты21;
при приобретении жилого дома или квартиры за счет банковского кредита. Объект недвижимости признается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру22. Залогодержателем по такой ипотеке выступает банк или другая кредитная организация, предоставившая данный кредит для покупки квартиры или жилого дома;
на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей): земельный участок, предоставленный для строительства, который принадлежит застройщику на праве собственности; или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости. В ходе государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства этот объект находится в залоге у участников долевого строительства, начиная с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, в составе многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, если строительство осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество23.
В. Ипотека по договору
Ипотека по договору это – залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами (залогодателем и залогодержателем).
При заключении договора об ипотеке, его существенными условиями являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также в договоре необходимо наличие условия, согласно которому определено, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) будет находиться заложенное имущество, согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ. В том случае, если стороны не достигли соглашения по всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).
Г. Особенности видов ипотеки, согласно Закона об ипотеке
Порядок регистрации ипотеки в силу закона устанавливается в Федеральном законе Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, могут быть удостоверены закладной. При составлении закладной по ипотеке в силу закона должно быть обеспечено выполнение требований, предъявляемых законом об ипотеке к закладной. При этом в отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности.
1. Ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
2. Если установление ипотеки в силу закона является обязательным, при выдаче первоначальному залогодержателю закладной, органом осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, последняя должна содержать денежную оценку имущества, которая подтверждена соответствующим заключением лицензированного оценщика. По ипотеке в силу договора данная норма Закона об ипотеке не обязывает подтверждать оценку имущества заключением оценщика, при этом только достаточно указать в закладной денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, согласовывается сторонами (залогодателем и залогодержателем).
3.В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:
- наименование права, в силу которого имущество (право аренды), являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
- наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;
- точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, согласно п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.
4. Государственная регистрация договора об ипотеке в силу закона требует внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем совершения надписи на документе, который является основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество обременяемой ипотекой.. Им может быть, договор ренты, договор купли-продажи в кредит, договоре приобретения жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Надпись включает в себя полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Надпись заверяется подписью должностного лица и скрепляется печатью органа, проводившего государственную регистрацию ипотеки. В случае ипотеки по договору государственная регистрация удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке согласно п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке.
5. Если права залогодержателя удостоверяет закладная, то орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, должен обеспечить при выдаче закладной наличие в ней сведений, обязательных для нее, и сведений о государственной регистрации ипотеки. При ипотеке же по договору на орган, который осуществляет государственную регистрацию ипотеки, возложена дополнительная обязанность обеспечения при выдаче закладной наличие в ней сведений о времени, месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, согласно п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке.
6. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, помещает в свой архив копию документа, который является основанием возникновения права собственности залогодателя на обременяемое имущество. В случае регистрации ипотеки по договору, в архив регистрирующего органа поступает копия договора об ипотеке, согласно п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке.
7. В случаях, если после государственной регистрации ипотеки в силу закона обе стороны заключили договор об ипотеке, в существующую регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения, согласно п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке.
Разделение на виды ипотеки весьма важно. Оно было известно еще со времен римского права, а также русскому дореволюционному праву. Сейчас оно имеет наибольшее значение, так как необходимо для совершенствования и развития законодательной базы, ее соблюдения, а также с точки зрения оптимизации размеров платежей, связанных с использованием залога недвижимости.
3. Юридическая природа ипотечных правоотношений (возникновение и прекращение)
В российском праве ипотека, как вид залоговых правоотношений на протяжении многих лет не исследовался в связи со своей невостребованностью. В настоящее время, в результате функционирования рыночной экономики ипотека получила свое развитие, и потому требует тщательного исследования, как молодой правовой институт. Особенность ипотеки в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что она носит вещно-правовой характер. Прежде всего, ипотека, как вид залога обладает наиболее характерным свойством вещных прав, которое характеризуется тем, что бы ни находился предмет ипотеки, в чьем бы владении и пользовании он не был, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с этим свойством суть ипотечных отношений сводится к тому, что они обладают правом преимущества. Право преимущества состоит в том, что залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Данные признаки дают право утверждать, что ипотечные отношения являются вещными, однако суть ипотеки не может быть выражена в этом, так как предмет ее не передается залогодержателю.
Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реального требования кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.
Ипотечное правоотношение, как и любое другое правоотношение, характеризуется наличием трех составляющих - объекта, субъекта и прав и обязанностей субъектов (содержания) данного правоотношения.
А. Субъекты ипотечного правоотношения
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении. Субъектами залогового правоотношения могут быть как физические и юридические лица, а также государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Если это физическое лицо, то оно должно обладать право и дееспособностью, а если это юридическое лицо, то оно должно иметь все признаки юридического лица. Когда от имени юридического лица выступает его филиал, то полномочия филиала должны быть надлежащим образом оформлены путем закрепления этого права в уставе или путем выдачи доверенности, иначе договор о залоге будет признан недействительным как заключенный ненадлежащим субъектом.
Б. Объекты ипотечных правоотношений
Объектом вещного права является сама вещь, с которой у субъекта существует неразрывная связь, обусловленного господством над ней. Таким образом, объектом ипотечных правоотношений является недвижимое имущество. Статья 5 Закона об ипотеке устанавливает перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки: по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где дано определение понятия «недвижимых вещей», «недвижимости». К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Такие объекты также могут быть в качестве предмета договора ипотеки. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Так, следует упомянуть ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.