Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Реферат*
Код |
311216 |
Дата создания |
08 июля 2013 |
Страниц |
32
|
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск] Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
|
Содержание
Сущность и виды кредитов.
ВВЕДЕНИЕ................................................................................................................3
1. ОРГАНИЗАЦИЯ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность и виды кредитов
1.2 Особенности ипотечного кредитования
1.3 Международный опыт кредитования
2. РАСЧЕТ СУММЫ КРЕДИТА
2.1 Технологическая процедура выдачи кредитов
2.2 Определение платежеспособности физического лица
2.3 Направления совершенствования кредитования физических лиц
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Введение
Сущность и виды кредитов.
Фрагмент работы для ознакомления
Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано. Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2-3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья - представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.
Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса.
Одним из основных препятствий на пути становления системы ипотечного кредитования является также низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.
По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.
Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем.
Среди регионов России г. Москва обладает наиболее развитой инфраструктурой «классического» ипотечного жилищного кредитования и наибольшим числом банков, вовлеченных в эту сферу деятельности.
1.3 Международный опыт кредитования
Ссуда под залог недвижимости (ипотека) получила широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности.
Сумма ссуды, естественно, несколько меньше оцененной стоимости закладываемого имущества. В США, например, за нескольким исключением, запрещено выдавать ссуды, превышающие 80% оценочной стоимости имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома (в США 3/4 общей суммы закладных), земля, другие виды собственности как фирм и предприятий, так и отдельных лиц. Ипотечные ссуды выдаются коммерческими банками, специальными ипотечными банками (например, земельными), судебно-сберегательными ассоциациями.
Наиболее распространенной является постоянная (или типовая) ипотечная ссуда2. Например, продавец покупает некоторое имущество за назначенную цену. Покупатель для оплаты получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Погашение производится ежемесячными платежами (в конце месяца). Выплачиваются также проценты по ссуде, начисляемые помесячно, заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными, взносами.
Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки, как правило, большой — в США до 30 лет, в России — до 10. Платежи по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.
В разных странах действуют разные законы в области кредитования индивидуальных заемщиков, однако их объединяет общая установка: ради повышения уровня жизни потребителей кредит должен быть доступен в необходимом объеме. Он стимулирует спрос населения на товары и
способствует увеличению их производства и реализации. Особенно широко к потребительскому кредиту прибегают рабочие и служащие со средним уровнем дохода
Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.
Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Процент зависит от процентной политики кредитора.
Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов)3. Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита.
В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.
Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.
Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или
сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).
В разных странах действуют разные законы в области кредитования индивидуальных заемщиков, однако их объединяет общая установка: ради повышения уровня жизни потребителей кредит должен быть доступен в необходимом объеме. Он стимулирует спрос населения на товары и способствует увеличению их производства и реализации.
Виды потребительского кредита, которые могут быть заимствованы из мировой банковской практики отечественными банками, следующие:
- кредит по текущему счету (овердрафт) – форма краткосрочного кредита, предоставление которого осуществляется списанием средств с текущего счета клиента в банке (сверх остатка на нем), в результате чего образуется дебетовое сальдо, означающее предоставленный кредит;
- ссуды с индивидуальными условиями – предоставляются в основном индивидуальным заемщикам для приобретения крупных покупок.
Политика банков России должна быть направлена не только на использование мирового опыта кредитования потребительских нужд, но и на применение маркетинговых исследований в области кредитования различных слоев населения, на совершенствование форм и методов кредитования, процентной политики и др.
2. РАСЧЕТ СУММЫ КРЕДИТА
2.1 Технологическая процедура выдачи кредитов
Для получения кредита в Сбербанке граждане должны предоставить следующие документы:
- декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией (для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью);
- анкеты;
- паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;
- документы по залогу (полный перечень приведен в тексте
далее).
Чтобы получить кредит на покупку квартиры, заемщику необходимо доказать свою платежеспособность: убедить банк, что он в состоянии вернуть данные ему деньги. Для определения платежеспособности экспертная комиссия банка будет учитывать доход не одного заемщика, а всех работающих членов семьи.
Как известно, официальная справка с места работы о заработке может служить подтверждением реального дохода. Поэтому изобретают способы оценить материальное положение заемщика не по уровню его официальных доходов, а совокупности признаков, свидетельствующих о достатке в семье. Так, при оценке платежеспособности банк учитывает все активы заемщика: земельные участки, недвижимость, автотранспорт, вклады в банках, ценные бумаги, другое дорогостоящее имущество. Учитываются гонорары, доходы от работы по совместительству, алименты, проценты по вкладам в банках и иные доходы.
Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения.
В качестве обеспечения Сбербанк России принимает:
- поручительство граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода. Поручительство принимается от граждан в возрасте от 18 до 70 лет. Причем срок возврата кредита наступает не старше 52 лет (для женщин 57 лет (для мужчин). Количество поручителей зависит от суммы кредита;
- поручительство платежеспособных предприятий и организаций - клиентов Сбербанка России;
- ликвидные ценные бумаги, передаваемые в залог физическим лицом (сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, акции и векеля Сбербанка России, облигации государственного сберегательного займа, облигации внутреннего государственного валютного займа);
- ликвидные ценные бумаги, передаваемые в залог юридическим лицом-
- объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество, даваемое в залог.
Поручитель несет солидарную с заемщиком ответственность по кредитному договору.
При использовании в качестве обеспечения возврата кредита залога им имущества заемщик должен представить определенный перечень документов как при залоге недвижимости, так и при залоге транспортных средств, а также при залоге ценных бумаг.
Современный кредитный договор, как правило, содержит следующие разделы:
1. Общие положения.
2. Порядок выдачи и погашения кредита.
3. Порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом.
4. Права и обязанности сторон.
5. Обеспечение возврата кредита.
6. Ответственность сторон, санкции.
7. Порядок изменения договора и рассмотрения споров.
Предоставление кредитов в иностранной валюте осуществляется исключительно уполномоченными банками, т.е. банками, имеющими лицензию на право проведения банковских операций в иностранной валюте. Погашение кредитов в рублях и иностранной валюте производится в порядке, аналогичном их выдаче, т.е. все валютные кредиты погашаются за счет средств заемщиков на их текущих счетах в иностранной валюте, а все рублевые кредиты - с расчетных (текущих) счетов заемщиков, ведущихся в валюте Российской Федерации.
2.2 Определение платежеспособности физического лица
Процесс кредитования связан с действиями многочисленных и разнообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашение ссуды в установленный срок. Поэтому предоставление ссуд банком заемщику обусловливает изучение кредитоспособности заемщиков, т.е. изучение факторов, которые могут повлечь за собой их непогашение.
В соответствии с Правилами кредитования физических лиц Сбербанка России кредитный инспектор определяет платежеспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержаний, а также данных анкеты.
При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсации ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплата и погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.
Некоторые банки для оценки платежеспособности используют особые технологии, не требующие жесткой документированности дохода. Эксперты проверяют материальное положение клиента, оценивая примерный уровень его расходов, место работы, должность, образование, уровень фирмы, и таким образом определяют размер и стабильность реального дохода.
Если, например, клиент документально подтверждает доход 150 долл. в месяц, а фактически тратит как минимум в пять раз больше (содержит неэкономичную машину или владеет дорогостоящей недвижимостью), эксперты учтут этот факт и, возможно, предоставят кредит.
Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода. Некоторые банки придерживаются другого принципа исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычитывается условный прожиточный минимум (примерно 200 долл. на каждого члена семьи), а остаток может считаться выплатой по кредиту.
Платежеспособность заемщика определяется следующим образом:
Р = Дч * К*t,
где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;
К - коэффициент в зависимости от величины Дч;
T - срок кредитования (в месяцах).
Для определения платежеспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.
Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличие в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с ответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.
Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:
Р= (Дч1 * К1 *tl) + (ДЧ2 * К2 *t2),
где Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;
tl - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;
Дч2- среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);
t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;
К1 и К2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.
При предоставлении кредита в рублях платежеспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.
Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,3 независимо от величины Дч.
Расчет суммы кредита - один из самых важных и сложных моментов при согласовании ипотечной сделки. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из следующих параметров:
Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа:
1) определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что:
Sp+ (Sp*R*t) / (12*100) = P
где К — годовая процентная ставка по кредиту;
t - срок кредитования (в месяцах);
2) полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.
Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Поручительство предоставляется на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Вместе с тем при определении максимального размера кредита поручительство учитывается только в пределах платежеспособности поручителя, определяемой аналогично платежеспособности заемщика.
Если поручитель обязуется отвечать перед банком за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору в части, то при определении максимального размера кредита величина платежеспособности поручителя принимается также частично (пропорционально доле его поручительства в сумме обязательств заемщика).
Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.
Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода. Некоторые банки придерживаются другого принципа исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычитывается условный прожиточный минимум (примерно 200 долл. на каждого члена семьи), а остаток может считаться выплатой по кредиту.
Кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и согласовывает с заемщиком условия предоставления кредита.
В практике зарубежных КБ распространены и другие методики определения кредитоспособности заемщиков — физических лиц, основанные на исчислении рейтинга и использующие следующие принципы:
- разрабатываются оценочные показатели (критерии), характеризующие заемщика с разных сторон;
- в пределах каждого оценочного показателя (критерия) производится группировка заемщиков и по каждой группе разрабатывается оценочная шкала (в баллах);
- разрабатывается рейтинговая шкала, в которой общая сумма баллов, набранных заемщиком по всем критериям, связывается с решением о выдаче кредита.
Кредитоспособность заемщика в соответствии с данной методикой определяется в следующем порядке:
- определяется число баллов заемщика по каждому критерию;
- подсчитывается общая сумма баллов, определяющая рейтинг заемщика;
- на основании рейтинговой шкалы устанавливается возможность выдачи кредита.
Наиболее важные критерии оценки кредитоспособности физических лиц, присутствующие практически во всех методиках, - это сведения о возрасте, профессии, семейном положении, обеспеченности жильем, предлагаемом обеспечении кредита и др. Большое значение имеет также кредитная история заемщика, сведения о том, как он погашал кредиты в прошлом (если это имело место).
Применяется, например, предварительная оценка кредитоспособности заемщика на основании данных анкеты (интервью).
Банк осуществляет постоянный контроль за выполнением условий кредитного договора. В частности, контролируется: соблюдение лимита кредитования; целевое использование кредита; своевременность уплаты процентов за кредит; полнота и своевременность погашения кредита; кредитоспособность клиента.
Рассмотрим практические примеры расчета суммы кредита.
Пример 1
Семья состоит трех человек: муж, жена и несовершеннолетний ребенок. Муж подтвердил доход 600 долл. в месяц, жена — 300, итого — 900 долл. Из этой суммы эксперты вычтут стоимость содержания семьи — порядка 600 долл. Остаток — 300 долл.
Эту цифру можно рассматривать как выплату по будущему кредиту, и расчет суммы кредита будет опираться именно не нее. Выплачивая в течение 5 лет по 300 долл. в месяц, заемщик сможет выплатить банку 18 тыс. Но поскольку эта сумма включает и проценты, реальный размер кредите на 5 лет для заемщика в этом случае не может быть больше 12—13 тыс. долл.
Самый распространенный вариант расчета суммы кредита: из двух сумм — оценочной и продажной стоимости — берется минимальная и умножается на коэффициент КЗ. Полученный результат- это та сумма, больше которой заемщик получить не может. При этом данная сумма не должна превышать утвержденный на Кредитном комитете максимальный размер кредита.
Пример 2
Список литературы
1.Банковское дело. Под ред. Колесникова В.И. и Кролевицкой Л.П. - М., Финансы и статистика, 2005 – 165 с.
2.Белоглазова Г.Н. Банковское дело. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 592 с
3.Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2005.- 464 с.
4.Ефимова Л.Г. Банковское право, М.: Бек , 2006. – 250 с.
5.Каменецкий М.И., Донцова Л.В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – М.: Издательство «Дело и Сервис»,2006. – 272 с.
6.Климович В.П. Финансы, денежное обращение и кредит. – М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА - М, 2007. – 256 с.
7.Морсман Э. Искусство коммерческого кредитования. – Альпина Бизнес Букс, 2005. – 187 с.
8.Попова Е. Раскрутить ипотеку// Экономика и жизнь.- 2005.- №28, июль.- с.31
9.Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб: Питер, Издательский дом, 2005. –208 с.
10.Цилина Г.А. Ипотека – жилье в кредит.- М.: Экономика,2001. – 276 с.
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00541