Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

Введение
Глава 1. Право на землю как объект правовой защиты.
1.1. История становления и развития института защиты прав на землю в российском законодательстве
1.2. Характеристика гарантий правовой защиты прав на землю
Глава 2. Защита субъективных прав на землю
2.1. Вещно-правовые способы защиты прав на землю
2.2. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления
2.3. Возмещение убытков
2.4. Защита прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Глава 3. Способы разрешения земельных споров
3.1. Понятие и классификация земельных споров
3.2. Административный порядок защиты прав на землю
3.3. Судебное разрешение земельных споров
Заключение
Библиографический список

Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

Согласно п. 4 ст.57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, о временном занятии участка или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.
Данная норма является специальной по отношению к п.3 ст.393 ГК РФ, определяющего цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. П.4 ст.57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе и на сам земельный участок. Стоимость имущества с учетом положений ст. 281 ГК РФ должна быть рыночной, т.е. такой, по какой это имущество (земельный участок, строения на нем и т.д.) могло бы быть продано при добровольном отчуждении.
Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду. Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.
В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.
По мнению B.C. Евтеева, реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества кредитора в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы договор был исполнен. В связи с этим реальный ущерб включает: во-первых, фактически понесенные лицом расходы на момент предъявления иска; во-вторых, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права; в-третьих, утрату и повреждение имущества.1
Понесенные расходы могут быть самыми разнообразными. Например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется, исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы, по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате), расходы по уплате санкций и т.д.
По делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется, исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательных и других работ, по отводу земельного участка, изготовления технического паспорта на проектирование, изготовления проектно-сметной документации, оплаты экспертизы проекта, оплаты работ за разбивку осей, оплаты строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, стоимости ограждения, расходы по благоустройству строительной площадки и т.д.
Для расчета и доказательства размера понесенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются.
Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место. П.2 ст.15 ГК РФ гласит, что под убытками понимаются также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Высшим Арбитражным Судом РФ, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды.
В судебной практике выработано такое толкование нормы ст.15 ГК РФ, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3.09.2003 г. по делу № Ф08-3 1 25/20 03;1 постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3.03.2003 г. по делу № КГ-А40/559-031).
При этом сложившаяся судебная практика указывает на необходимость установления факта наличия безусловной причинной связи между неполучением истцом дохода и неправомерными действиями ответчика (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9.03.2000 г. по делу № Ф08-393/2000-114А)2.
Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункты 10-11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 г. № 6/8).3
В настоящее время в судебной практике наметилась тенденция, когда суды все чаще и чаще взыскивают убытки в полном объеме, в том числе и упущенную выгоду, в порядке, предусмотренном п.1 ст.62 ЗК РФ, ст.15 ГК РФ.
Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст.15 ГК РФ, но их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК РФ специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: «При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления». Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.
Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается, как правило, в форме стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.
Так, в наглядно в данном аспекте следующее дело.
В Постановлении от 24.06.2003 г. по делу -№ Ф09-1586/03-ГК Федеральный арбитражный суд Уральского округа установил, что Крестьянское хозяйство «Радэ» обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Победа» в связи с самовольным захватом и использованием 128 гектаров земельного участка о взыскании 205 397 руб. убытков, из которых 1600 руб. (оплата арендных платежей за земельный участок) - реальный ущерб и 203 797 руб. (неполученный истцом доход, если бы земельный участок использовался им для выращивания пшеницы) - упущенная выгода.
Как установлено судом первой инстанции, факт самовольного занятия и использования СПК «Победа» спорного земельного участка подтвержден материалами дела. При этом судом приняты в качестве доказательств справки (л. д. 17, 42), выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Макушинского района и Администрацией Мартинского сельского совета.
Ст.62 ЗК РФ установлено, что убытки, причиненные нарушением прав арендаторов земельных участков, подлежат возмещению виновными лицами в полном объеме, в том числе упущенная выгода.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания упущенной выгоды, суд первой инстанции исходил из того, что для посева спорного земельного участка хозяйством подготовлена и отремонтирована сельскохозяйственная техника, приобретено необходимое количество дизельного топлива, заготовлены семена, которые в дальнейшем пришлось реализовать. Судом установлена достоверность расчета неполученного хозяйством дохода. Данные выводы суда обоснованы. Справки, представленные в дело в качестве доказательств исковых требований, оценены судом в совокупности с другими доказательствами по делу.
Вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности убытков в виде упущенной выгоды сделан судом без анализа указанных доказательств, представленных истцом, произведенного им расчета и факта противоправного поведения СПК «Победа» по самовольному занятию спорного земельного участка в 2001 г., в связи с чем не имеется оснований для оставления в силе постановления апелляционной инстанции.
Кассационная инстанция исковые требования удовлетворила частично. Взыскала с сельскохозяйственного производственного кооператива «Победа» в пользу крестьянского хозяйства «Радэ» 201 507 руб. 90 коп. убытков в виде неполученной выгоды. В остальной части иска отказала.1
Из смысла п.2 ст.15 ГК РФ следует, что упущенную выгоду необходимо взыскивать с учетом реальной возможности лица получить доходы при обычных условиях предпринимательской деятельности именно для данного субъекта предпринимательской деятельности, его имущественного положения.
Указанный вывод особенно актуален при взыскании значительных сумм (на практике встречаются случаи, когда взыскиваются миллионные суммы упущенной выгоды). Поскольку наличие значительной кредиторской задолженности, убыточность деятельности организации создает препятствия в получении значительной прибыли, делает заявленную к взысканию сумму нереальной (достоверной), создает условия для незаконного обогащения одного лица за счет другого лица, злоупотребления гражданскими правами. Следовательно, при обычных условиях предпринимательской деятельности именно для него данное лицо не могло было и не должно было получить доходы в таких размерах, поскольку отсутствует причинная связь между возможными доходами и предпринимательской деятельностью при обычных условиях именно данного лица.
В настоящее время судебная практика движется в направлении полного возмещения убытков, наиболее полной защиты ущемленного частного интереса, о чем свидетельствует увеличение судебных актов, связанных с взысканием упущенной выгоды. В связи с этим следует ожидать и максимально полной защиты публичных интересов при возникновении такой необходимости, что наиболее полно проявляется при анализе судебной практики возмещения убытков, в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
2.4. Защита прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
В соответствии с п.1 ст.49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерацией;
2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Также земельное законодательство предусматривает случаи ограничения изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа:
1. такие ограничения изъятия земельных участков устанавливаются с целью охраны земель сельскохозяйственного назначения;
2. земли особо охраняемых природных территорий имеют особый правовой режим, поэтому использование указанных земель для иных целей ограничивается или запрещается (ст. 94 ЗК РФ);
3. в интересах охраны земель, занятых лесами первой группы, - только в исключительных случаях (п. 3 ст. 101 ЗК РФ).
В соответствии с п.1 ст.63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3) возмещения в соответствии со ст.62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти или органов местного самоуправления (ч.2 ст.279 ГК РФ). Отсюда вытекает, что если земельный участок необходим для федеральных нужд, то решение об его изъятии (выкупе) принимается федеральным органом исполнительной власти. Если земельный участок необходим для нужд субъектов Федерации, то решение принимается исполнительным органом власти субъекта Федерации. Органы местного самоуправления также имеют право выносить решения об изъятии (выкупе) земельных участков для муниципальных нужд.
Как правило, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. 1
В качестве одной из важных гарантий прав собственника земельного участка является его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (ч.4 ст.279 ГК РФ).
Основное условие, при котором допускается изъятие участка как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов, - это предварительное и равноценное возмещение.
Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка у собственника для государственных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. Второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени РФ, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят, соответственно, в федеральную, региональную, либо в муниципальную собственность. Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд, форму которого целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ.
Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд может быть предоставлен другой земельный участок. При этом стоимость нового земельного участка учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового земельного участка будет выше стоимости изымаемого земельного участка, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Новый земельный участок может быть предоставлен собственнику взамен изъятого при наличии свободных земель в данной местности.
При этом, земельное законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков, несоблюдение которой влечет за собой признание недействительности решения соответствующего органа власти или местного самоуправления решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Так, в постановлении Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 № Ф04-2424/2006(22720-А46-20) отметил, что требования о признании недействительным акта органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, отведенного под строительство, обоснованно удовлетворены, поскольку указанный участок был изъят без заключения уполномоченного органа о нарушении землепользователем земельного законодательства.1
Учитывая, что при выкупе земель для государственных или муниципальных нужд речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а при изъятии земельных участков для указанных целей - о государственных или муниципальных землях, действующее законодательство содержит следующее принципиальное различие при решении данных вопросов. Собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков. Такое различие оправданно, поскольку в данном случае собственник земельного участка не меняется, а земельный участок был передан соответствующему лицу бесплатно.1
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.
Также судебный порядок принудительного изъятия земельного участка предусмотрен ст.55 ЗК РФ, согласно которой принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Следует отметить, что данное положение следует конституционной норме, гарантирующей принудительное отчуждение имущества только по решению суда.
Таким образом, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Глава 3. Способы разрешения земельных споров
3.1. Понятие и классификация земельных споров
Разрешение земельных споров – это один из способов защиты прав и законных интересов субъектов земельных правоотношений. Следует отметить, что действующее законодательство не содержит определения земельного спора. В п.1 ст.64 ЗК РФ есть лишь норма о рассмотрении земельных споров в судебном порядке.