Тенденции развития рынка офисных площадей

Реферат
на тему «Тенденции развития рынка офисных площадей»



























Содержание
Введение
1. Субъекты и инфраструктура рынка, источники формирования
1.1. Субъекты и инфраструктура рынка нежилых площадей.
1.2. Источники формирования объектов аренды.
2. Стоимость арендуемых помещений и факторы ценообразования
3. Обзор рынка офисных помещений бизнес-центров
3.1. Классификация офисных помещений
3.2. Заполняемость офисных центров
4. Тенденции рынка офисных помещений
5. Инвестиционная активность и уровень доходности
6. Рынок купли-продажи офисных помещений
7. Встроенные офисные помещения
Заключение
Список используемой литературы

Тенденции развития рынка офисных площадей

3.2. Заполняемость офисных центров
Заполняемость офисных центров всех классов неуклонно повышалась в течение последних нескольких лет, несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов класса В и С. Повышение заполняемости связано с ростом спроса при недостаточном увеличении предложения.
Спрос и уровень заполняемости в бизнес-центрах классов А и В на протяжении 2007 г. сохранялся на высоком уровне. Спрос платежеспособных арендаторов смещался от неклассифицируемых офисных помещений в сторону бизнес-центров класса С. Спрос на элитные офисы существенно превышал предложение. Причина дефицита достойных проектов в этом сегменте – нехватка подходящих территорий в центре города, а именно расположение в центре является сегодня одним из основных условий причисления к высшему классу. Перспективы здесь связаны не только с планируемым администрацией развитием центральной части города, выводом предприятий, но и с пересмотром некоторых критериев элитности.
Быстрый рост сегмента класса В обусловлен несколькими причинами. В частности, в связи с постоянным плотным движением автотранспорта на центральных улицах, становится все сложнее добраться до более престижных офисов. Растут и требования арендаторов к качеству офисных зданий и уровню сервиса. Постоянный спрос свидетельствует о том, что сегмент В-класса еще далек от насыщения.
Управляющие компании стараются расширить спектр услуг, предоставляемых арендаторам за счет создания комплексов офисных зданий и помещений различного функционального назначения. Появляются объекты, совмещающие в себе не только офисные и складские, но и производственные, и торговые площади. В этом направлении есть большой резерв для сегмента С-класса.4
В таблице 3.2.1. приведены данные предполагаемого изменения степени заполняемости офисных площадей на 2008 г.
Таблица 3.2.1.
Заполняемость бизнес-центров офисными помещениями
Класс
Начало 2008 г.
Конец 1 квартала
Конец 2 квартала
Конец 3 квартала
Конец 4 квартала
А
87 %
88 %
88 %
92 %
93 %
В
91 %
94 %
95 %
95 %
95 %
С
91%
93 %
95 %
95 %
95%
В классе А останутся, в основном, неудобные с точки зрения планировки офисы: мансардные площади и помещения, обращенные окнами внутрь атриума.
Наиболее качественные помещения, соответствующие классу В, будут сданы практически на 100%. Бизнес-центры класса В и С имеют одинаковую средневзвешенную заполняемость, равную 95%.
В течение 2007 года рынком было поглощено около 20 - 25 тыс. кв. м офисных помещений. В целом, характерной чертой 2007 года был устойчивый и высокий уровень спроса на офисные помещения как со стороны западных компаний, так и российских. 5
4. Тенденции рынка офисных помещений
Тенденции рынка офисных площадей можно охарактеризовать растущим спросом, связанным с ростом доходов компаний, приходом на рынок новых российских и иностранных фирм. Все эти факторы влекут за собой повышение требований к качеству офисных площадей и их размерам. Под качеством подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, дополнительных услуг. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров: в классе «А» большая часть заявок приходится на площади 200-300 кв. м., в классах «В» и «С» площади от 50 до 200 кв. м, затем следуют площади размерами до 50 кв. м.
В сегменте офисов наблюдается неудовлетворенный спрос на большие площади (от 500 кв. м и выше) в бизнес-центрах высокого класса («А», «В+», чуть менее – «В»). Это вызвано как приходом в Россию новых западных компаний - потенциальных арендаторов, так и расширением бизнеса (как следствие, увеличиваются запросы на площади со стороны петербургских компаний, уже арендующих офисы в этом сегменте).
Рынок продажи офисных площадей только начинает формироваться. Экспертная оценка аналитиков компании «Бекар Консалтинг» стоимости помещений в бизнес-центрах по классам:
помещения класса «А» оцениваются от $2500-3000 за кв. м;
цены на офисные помещения класса «B» за прошедшие полгода существенно не изменились и составляют 1390–2000$ за кв. м.;
стоимость помещений класса «С» варьируются от 500 до 800 долларов.
5. Инвестиционная активность и уровень доходности
Рынок офисной недвижимости в 2007 году показал значительный рост. Растут объемы строительства, объем офисных центров увеличивается, а доля свободных площадей по-прежнему остается на низком уровне. Несмотря на прогнозы о предстоящей стабилизации роста ставок аренды, плавный рост цен на качественные площади продолжается.
Спрос остается высоким как со стороны российских, так и иностранных компаний. При этом часть качественных офисов, которые сейчас находятся еще на стадии строительства, уже зарезервированы компаниями-арендаторами. Относительное насыщение рынка прогнозируется не ранее чем к 2010 году.
Рост активности на рынке инвестиций в недвижимость связан, в том числе, с присвоением России инвестиционного рейтинга тремя ведущими международными рейтинговыми агентствами (Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch).
По прогнозам экспертов рынка, в ближайшие годы уровень доходности будет падать на 1–2% ежегодно. Основными причинами являются рост предложения, постепенное насыщение рынка офисной недвижимости и стабилизация арендных ставок, рост эксплуатационных издержек, прежде всего за счет повышения тарифов естественных монополий, рост заработной платы сотрудников управляющих компаний.
Доходность офисного центра зависит от совокупности таких параметров:
стадия, на которой был взят объект (вводимый в строй бизнес-центр или уже находящийся в эксплуатации);
его расположение (чем ближе к центру, тем выше инвестиции в землю и строительство, но это компенсируется арендными ставками);
инженерно-технические характеристики (чем новее и современнее инфраструктура, тем выше при одинаковом классе арендные ставки).
По мнению компании «Бекар Консалтинг», на текущий момент наибольшей доходностью обладает класс В.