Разработка и оценка эффективности инвестиционного проекта

Разработка и оценка инвестиционного проекта
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты инвестиционного проектирования
1.1 Сущность и виды инвестиций
1.2 Инвестиционный проект и принципы его оценки
1.3 Оценка эффективности инвестиций
Глава 2. Анализ хозяйственной деятельности предприятия
2.1 Характеристика предприятия
2.2 Анализ основных экономических и финансовых показателей
2.3 Определение основных направлений инвестиционной деятельности предприятия
Глава 3. Разработка инвестиционного проекта
3.1 Сущность проекта и его характеристика
3.2 Расчет основных показателей проекта
3.3 Оценка эффективности проекта
Заключение
Список литературы
Приложения

Разработка и оценка эффективности инвестиционного проекта

На конец периода
Изменения
Абсолютные, тыс. руб.
Относительные, %
Сумма, тыс. руб.
Удельный вес, %
Сумма, тыс. руб.
Удельный вес, %
1. Наиболее ликвидные активы (А1)
24452
10,9
123637
31,4
99185
405,6
2. Быстрореализуемые активы (А2)
48130
21,4
33229
8,4
-14901
-31,0
3. Медленно реализуемые активы (А3)
25583
11,4
37491
9,5
11908
46,5
4. Труднореализуемые активы (А4)
126240
56,3
198929
50,6
72689
57,6
БАЛАНС
224405
100,0
393286
100,0
168881
75,3
1. Наиболее срочные обязательства (П1)
3567
1,6
1390
0,4
-2177
-61,0
2. Краткосрочные пассивы (П2)
0,0
0,0
3. Долгосрочные пассивы (П3)
7
0,0
0,0
-7
-100,0
4. Постоянные пассивы (П4)
220831
98,4
391896
99,6
171065
77,5
БАЛАНС
224405
100,0
393286
100,0
168881
75,3
Из данных табл. 2.4 наглядно видно, что баланс анализируемой фирмы является абсолютно ликвидным в анализируемом периоде:
На начало периода: А1 > П1, А2 > П2, А3 > П3, А4 < П4.
На конец периода: А1 > П1, А2 > П2, А3 > П3, А4 < П4.
Выполним анализ показателей ликвидности.
Общую оценку платежеспособности дает коэффициент текущей ликвидности, который равен отношению текущих активов к краткосрочным обязательствам и определяется следующим образом18 :.
Коэффициент покрытия измеряет общую ликвидность и показывает, в какой мере текущие кредиторские обязательства обеспечиваются текущими активами.
Коэффициент быстрой ликвидности (строгой ликвидности) является промежуточным коэффициентом покрытия и показывает, какая часть текущих активов за минусом запасов и дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, покрывается текущими обязательствами. Коэффициент быстрой ликвидности рассчитывается по формуле:
Он помогает оценить возможность погашения фирмой краткосрочных обязательств в случае ее критического положения, когда не будет возможности продать запасы. Этот показатель рекомендуется в пределах от 0,8 до 1,0.
Коэффициент абсолютной ликвидности определяется отношением наиболее ликвидных активов к текущим обязательствам и рассчитывается по формуле:
Этот коэффициент является наиболее жестким критерием платежеспособности и показывает, какую часть краткосрочной задолженности фирма может погасить в ближайшее время.
Рассчитаем коэффициенты ликвидности анализируемой фирмы, используя данные и оформим в табл. 2.5.
Таблица 2.5
Коэффициенты ликвидности предприятия за 2006г.
Показатель
Рекомендуемые величины
На начало периода
На конец периода
Изменения
Абсолютные, тыс. руб.
Относительные, %
Коэффициент текущей ликвидности
> 2
27,52
139,83
112,30
408,1
Коэффициент быстрой ликвидности
0,8 – 1,0
20,35
112,85
92,51
454,6
Коэффициент абсолютной ликвидности
0,2 – 0,7
88,95
6,86
-82,09
-92,3
Из табл. 3 видно, что в анализируемом периоде все коэффициенты ликвидности выше принятых норм, что говорит о неэффективности использования капитала организации. Вместе с тем, наблюдается положительная тенденция увеличения показателей ликвидности.
Анализ финансовой устойчивости
Рассчитаем показатели финансового состояния предприятия.
1. Коэффициент обеспеченности собственными средствами: . Характеризует степень обеспеченности СОС предприятия, необходимую для финансовой устойчивости.
2. Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами . Показывает, в какой степени материальные запасы покрыты собственными средствами и нуждаются в привлечении заемных.
3. Коэффициент маневренности собственного капитала:. Оптимальное значение 0,5.
Показывает, насколько мобильны собственные источники средств с финансовой точки зрения: чем больше, тем лучше финансовое состояние.
4. Коэффициент автономии (финансовой независимости или концентрации собственного капитала): . Означает, что все обязательства предприятия могут быть покрыты собственными средствами. Рост коэффициента автономии означает рост финансовой независимости.
5. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств: . Рост в динамике свидетельствует об усилении зависимости предприятия от привлеченного капитала (< 1).
6. Финансовый леверидж – показатель, обратный коэффициенту соотношения заемных и собственных средств, характеризует возможность предприятия покрытия обязательств.
Для оценки относительных показателей финансовой устойчивости составим табл. 1.6, используя данные агрегированного баланса и показатели ликвидности.
Таблица 2.6
Показатели финансовой устойчивости за 2006г.
Показатели
Рекомендуемые показатели
На начало периода
На конец периода
Изменения
Коэффициент обеспеченности собственными средствами (КОСС)
> 1
0,96
0,99
0,03
Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами (КОМЗ)
0,6 – 0,8
32,47
31,63
-0,84
Коэффициент маневренности собственного капитала (КМ)
>0,5
0,41
0,45
0,04
Коэффициент автономии (Ка)
>0,5
0,98
1,00
0,01
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (Ксзс)
< 1
1,0
1,1
0,06
Финансовый леверидж
>1
0,98
0,93
-0,05
Таким образом, расчеты показали невполне благоприятную финансовую ситуацию на предприятии, несмотря на то, что практически все коэффициенты финансовой устойчивости имеют положительную тенденцию.
Анализ показателей деловой активности
Коэффициенты деловой активности позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства. Как правило, к этой группе относятся различные показатели оборачиваемости.
Показатели оборачиваемости имеют большое значение для оценки финансового положения компании, поскольку скорость оборота средств, оказывает непосредственное влияние на платежеспособность предприятия.
Рассчитаем следующие показатели оборачиваемости:
1. Коэффициент оборачиваемости активов (трансформации) (Кт) – это отношение выручки от реализации продукции к итогу баланса - характеризует эффективность использования имеющихся ресурсов и показывает сколько раз в год совершается полный цикл производства и обращения, приносящий соответственный доход или сколько денежных единиц принесла каждая денежная единица активов.
В п. 1.1 этот показатель рассчитан (показатель ресурсоотдачи (табл. 1.2).
2. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности (Коб.дз.) – отношение выручки от реализации к среднегодовой стоимости чистой дебиторской задолженности. Показывает сколько в среднем раз дебиторская задолженность превращалась в денежные средства в течение года.
На начало года: Коб.дз.= 5736/(8458+48130)/2=5736/28294=0,20
На конец года: Коб.дз. =3788/(48130+33229)/2=3788/40680=0,09.
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности снизился, что является отрицательной тенденцией.
3. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности (Коб.кз.) – отношение себестоимости реализованной продукции на среднегодовую стоимость кредиторской задолженности. Показывает, сколько оборотов требуется компании для оплаты выставленных счетов.
На начало года: Коб.кз.= 6068/(171853+3567)/2=6068/87710=0,07
На конец года: Коб.кз. =14165/(3567+1390)/2=14165/2479=5,71.
Таким образом, для оплаты выставленных счетов на конец года требуется оборотов больше, что отрицательно характеризует деловую активность компании.
4. Коэффициент оборачиваемости материально-производственных запасов (Ко) – отношение выручки от реализации к величине запасов. Коэффициент оборачиваемости показывает количество оборотов, совершаемых за определенный период.
На начало года: Коб.з.= 5736/2913=1,98;
На конец года: Коб.з. =3788/6101=0,62.
Коэффициент оборачиваемости запасов имеет отрицательную тенденцию к уменьшению.
5. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала определяется как отношение выручки от реализации к среднегодовой стоимости собственного капитала. Поскольку значение собственного капитала для объекта работы отрицательное, то и значение коэффициента отрицательное, что свидетельствует о неэффективном использовании капитала
В целом, анализ коэффициентов оборачиваемости показал низкую деловую активность предприятия.
Анализ вероятности банкротства
Учеными Иркутской государственной экономической академии предложена своя четырехфакторная модель прогноза риска банкротства (модель R), которая имеет следующий вид:
K=8.38K1+K2+0.054K3+0.063K4
где К1 – оборотный капитал/актив;
К2 – чистая прибыль/собственный капитал;
К3 – выручка от реализации/актив;
К4 – чистая прибыль/интегральные затраты.
Вероятность банкротства предприятия в соответствии со значением модели R определяется следующим образом:
Таблица 2.7
Критерии вероятности банкротства
Значение R
Вероятность банкротства, %
Меньше 0
Максимальная (90-100)
0-0,18
Высокая (60-80)
0,18-0,32
Средняя (35-50)
0,32-0,42
Низкая (15-20)
Больше 0,42
Минимальная (до 10)
Выполним расчеты, согласно приведенной методики (табл.2.8)
Таблица 2.8
Анализ вероятности банкротства
Показатели
2005
2006
Активы, тыс. руб.
224405
393286
Оборотный капитал
98165
194356
Собственный капитал, тыс. руб.
94591
192967
Чистая прибыль, тыс. руб.
Выручка, тыс. руб.
5736
3788
Затраты, тыс. руб.
9258
21450
К1
0,44
0,49
К2
К3
0,03
0,01
К4
К
3,67
4,14
Вероятность банкротства
минимальная
минимальная
Таким образом, подтвердились финансовое положение ЗАО «Объединение Прогресс» достаточно устойчивое: вероятность банкротства минимальная – до 10%.
Выводы
Анализ финансовых и экономических показателей деятельности ЗАО «Объединение Прогресс» показал, что несмотря на то, что предприятие не является рентабельным (наличие убытков), предприятие является финансово устойчивым и ликвидным. Это объясняется спецификой деятельности строительной компании, которая заключается в наличии значительных объемов будущих доходов – оплата согласно договора, в частности, за счет федеральной или муниципальной Программ, по которым деятельность предприятия является приоритетной.
2.3 Определение основных направлений инвестиционной деятельности предприятия
На практике разработка стратегии – это выполнение следующих этапов:
уточнение границ предприятия, его идентификацию в хозяйственной, деловой, административной и иных средах в системе рыночной экономики;
анализ стратегического потенциала предприятия;
определение в соответствии с потенциалом предприятия возможных зон хозяйствования;
анализ рынка продукции в сфере, определяемой стратегическим потенциалом предприятия, – зоне хозяйствования;
позиционирование предприятия в зоне хозяйствования;
определение технологической стратегии;
формирование вариантов и выбор товарно-рыночной стратегии предприятия;
формирование вариантов и выбор ресурсно-рыночной стратегии предприятия;
анализ возможностей создания интеграционной зоны предприятия, определение интеграционной стратегии предприятия;
разработка финансово-инвестиционной стратегии предприятия;
разработка инвестиционных проектов для реализации стратегии;
определение источников финансирования инвестиционных проектов;
оценка эффективности стратегии19.
Как видно из приведенного перечня этапов, создание и внедрение стратегии – достаточно трудоемкая процедура. Однако значимость для предприятия этого процесса намного превосходит затраты на его реализацию. Дело в том, что сам по себе процесс осмысления ситуации, ее коллективное обсуждение, разбор различных вариантов действий в тех или иных сферах деятельности предприятия приносят огромную пользу, повышают степень системности и обоснованности принятия решений и управления предприятием в целом.
В соответствии с перечисленными этапами разработка стратегии должна базироваться на анализе среды деятельности предприятия. В качестве метода анализа в рамках данной работы будет использован PEST анализ (исследование политических, экономических, социальных и технологических воздействий на те СЗХ, которые интересуют фирму.
Далее представлен аналитический материал по тем направлениям деятельности, которыми занимается объект работы, на основе которого и будет выполнен PEST анализ.
Строительство жилой и коммерческой недвижимости
На рынке жилой недвижимости столичные власти обещают завершить программу по сносу ветхого и пятиэтажного жилья в Москве досрочно: согласно планам, реализация программы по ликвидации пятиэтажек сносимых серий в столице должна завершиться к 2010 году, а уже к 2020 году столичные власти планируют приступить к ликвидации пятиэтажек несносимых серий в центре города, но далеко не всегда снос устаревших зданий ведется с согласия жителей и обходится без конфликтов20.
На тех, кто не обеспокоен критерием доступности в приобретении жилья, ориентирован проект, который скоро будет реализован на территории завода «Красный Октябрь», по данным «Московского Комсомольца» (номер от 13 марта), «На рынке недвижимости Москвы скоро появится новейший продукт: элитные квартиры, созданные из старых производственных корпусов, - так называемые лофты.
ОАО «Новое кольцо Москвы» - управляющей компанией одноименной программы, в рамках которой в Москве до 2015 года планируется построить 60 высотных комплексов, в том числе около 200 многофункциональных зданий. Основной акцент в переговорах делается на заимствование китайских технологий высотного домостроения для реализации столичных программ21.
Кроме того, положительным является факт государственного стимулирования спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан и государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства22.
Рынок коттеджного строительства в Подмосковье продолжает активно развиваться. По сравнению с прошлым годом количество его операторов выросло на 22% с 87 компаний, до 106 компаний. Каждый оператор продает в среднем 5 поселков (хотя есть и отдельные исключения), что не позволяет большинству из них иметь объективный взгляд на рынок из 166 объектов23.
На рынке коммерческой недвижимости Московский регион переживает потребительский бум: благодаря растущей покупательной способности населения число только крупных торговых центров площадью 40 тыс. кв. метров (например, Рамстор, ИКЕА и прочее) ежегодно увеличивается на 15-20. При этом предложение высококачественных складских помещений, способных удовлетворить растущие потребности как торговых сетей, так и производственных компаний, в разы ниже спроса. Эксперты указывают, что наличие на рынке свободных площадей под складирование товаров не превышает 1%, при том, что ставки аренды в Москве самые высокие в Европе.
Доходность вложений в этом секторе составляет 12-13% годовых, что выше среднего при инвестировании в коммерческую недвижимость (самым интересным сегментом для вложений по-прежнему считается строительство торговых центров - доходность 15-25% годовых).
У рынка складских помещений остается большой потенциал для развития, поскольку он пока мало развит, здесь небольшое количество девелоперов и низкая конкуренция. Основная причина, тормозящая развитие рынка, это сложности с подбором земельных участков площадью от 1,5-2 га, которые нужны для высококачественного склада. Поскольку большинство складов располагаются на расстоянии 25-40 км от МКАД основным резервом для их строительства служат земли сельскохозяйственного назначения, которые вначале нужно перевести в категорию индустриальных территорий. 24.
Управляющие коммерческой недвижимостью предсказывают в течение ближайших двух лет перенасыщение Москвы этим видом недвижимости, следствием которого станет выход девелоперов и управляющих в регионы. Такое мнение высказал представитель компании Stiles & Ryabokobylko Евгений Попов. Пока доходность этих проектов в регионах довольно низка на фоне высоких рисков, что делает такие проекты не очень привлекательными для инвесторов. Этот сдерживающий фактор, впрочем, вскоре должен утратить свою силу с насыщением столичного рынка и падением уровня доходности на нем25.
Риэлторская деятельность
Развитию рынка недвижимости сопутствует развитие ипотечного кредитования. По оценкам исследователей, жители Москвы готовы брать ипотечные кредиты. Больше 50% горожан, планирующих покупать квартиры в ближайшее время, собираются воспользоваться услугами банков. 39% потенциальных покупателей жилья в реальность ипотеки по-прежнему не верят из-за сложности процедуры оформления кредитов и жестких требований банков26. По данным директора Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", из ста человек, обратившихся в банк, реально ипотечный кредит получают только десять. Если заемщик действует через крупную риэлторскую компанию, его шансы повышаются до 90%.
Риэлторская деятельность является неотъемлемой частью рынка недвижимости, поскольку именно риэлторами осуществляется значительная часть сделок. Выгода от деятельности риэлрторов есть и покупателям: это профессиональная помощь в совершении сделки, выбор приемлемой кредитной линии, банка, подбор недвижимости в соответствии с требованиями.
Инвестиционно-финансовая деятельность
ЗАО «Главная энергия» имеет возможности развивать инвестиционно-финансовую деятельность, поскольку имеет достаточно устойчивое финансовое положение и уровень рентабельности. Основными направлениями вложения средств может выступать рынок недвижимости, на котором компания может выступать в качестве девелопера по организации строительной деятельности, т.е. управляющей компанией для собственной строительной деятельности. По сравнению с остальными направлениями деятельности, эта область является наименее привлекательной, поскольку означает высокую степень риска и требует отвлечения значительных капиталов от основной деятельности.
На рынке ремонтно-строительных работ
В городе 480 микрорайонов, нуждающихся в реконструкции. Как сообщает "Московский Комсомолец" в номере от 13 марта, "правительство Москвы начинает эксперимент по реконструкции пяти "пилотных" домов серии 1-515 в Кузьминках (ЮВАО) 60-70-х годов постройки, взаимней площадью 13,7 млн. кв. м, достройку двух этажей, установку лифтов и мусоропроводов, ремонт квартир и замену инженерных коммуникаций на деньги отдельных инвесторов из Германии будут проводить по берлинскому методу, т.е. без отселения жителей". Ремонт одного дома инвесторы надеются провести в течение 4-5 месяцев, при этом в отдельной квартире бригада рабочих будет находиться не более недели.
Сведем перечисленные факторы в таблицу 2.9.
Таблица 2.9
PEST анализ ЗАО «Объединение Прогресс»
Компоненты макросреды
Области анализа
Элементы анализа
Политическая составляющая
Формальная система
Изменения в жилищном и земельном законодательствах привели, с одной стороны, к увеличению темпов роста строительства, а с другой (земельное законодательство) к сложностям с оформлением собственности на землю и выходу строительных компаний Москвы на региональный рынок (жилищное законодательство)
Поддержка отрасли государством в виде Программ различных уровней
Экономическая составляющая
Структурные переменные
Увеличение объемов строительства и ремонтно-строительных работ, что связано
с ветшанием существующих объектов недвижимости;
с притоком населения в Москву;
с использованием недвижимости в качестве объекта инвестиций;
развитием финансовых институтов, в том числе ипотечного кредитования
Изменения циклического характера
Увеличение объемов строительства на жилом и коммерческом рынках недвижимости, связанные с развитием предпринимательства и провышением уровня жизни
Строительный рынок Москвы далек от насыщения
Социальная составляющая
Демографические тенденции
Замедление улучшения уровня жизни россиян
Снижение рождаемости
Увеличение численности г. Москвы за счет притока из регионов
Стиль жизни
Стремление к улучшению качества жизни
Рост спроса на элитное жилье, загородные дома
Стремление к здоровому образу жизни (в экологически чистых районах, на природе)
Социальная культура
Наличие социальных программ «Доступное жилье», «Молодая семья» ит.д. для поддержки определенных слоев населения
Технологическая
составляющая
Исследования
Использование новых технологий и материалов в строительстве
Разработки
Преобразование знаний в прототипную форму
Операции
Использование новых форм организации строительных работ (Германский опыт)
Далее следует выполнить оценку перечисленным факторам по направленности влияния на развитие строительного и связанных с ним других видов деятельности. В таблице 2.10 представлена качественная оценка каждого фактора экспертным методом.
Таблица 2.10
Четырехпольная матрица PEST – анализа ЗАО «Объединение прогресс»
Политика
Р
Экономика
Е
1. Административные факторы
положительный
1. Инфляция
отрицательный
2. Законодательные
положительный
2. Подъем спроса на недвижимость
положительный
3. Финансирование
отрицательный
4.Выход на рынок крупных компаний