основные формы международной торговли услугами(недвижимость)

Основные формы международной торговли услугами (недвижимость)

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение
1 Рынок и недвижимость
2 Особенности недвижимости как товара
3 Международный рынок недвижимости
Заключение
Список литературы

основные формы международной торговли услугами(недвижимость)

Ежегодный рост цен на 5-20% распределен неравно­мерно по районам страны и относится не ко всем типам недвижимости.
В Испании иностранцы могут легко получить ипотеч­ный кредит. Заплатив 30% стоимости недвижимости, по­купатель может выплачивать оставшуюся сумму в те­чение 10 лет при ставке кредита 10% годовых.
Великобритания
Рынок недвижимости в этой стране переживает кризис перепроизводства, и падение средних цен характерно для всех видов жилой недвижимости. В Лондоне значительно отличаются цены на недвижимость в центре от цен на ок­раинах и престижность места проживания обходится в 20% стоимости жилья. В крупных городах, включая Лондон, намечается тенденция к удешевлению престижного и ком­фортабельного жилья почти в 2 раза, а стоимость обычно­го жилья снизилась на 25%. В то же время наблюдается рост цен на недвижимость в пригородах, что связано с ком­фортабельностью районов современной застройки и бла­гоприятной экологической обстановкой.
Франция
В этой стране резко выделяются по стоимости жилья два района - Париж с предместьями и Лазурное побе­режье на юге, где цены в 1,5-3 раза выше, чем средние по стране в отношении сопоставимой недвижимости. Уровень цен на жилье во Франции колеблется от 1000 до 4000 $ за 1 кв. м. Спад активности на европейском рынке недвижи­мости затронул Францию в меньшей степени, и годовой темп роста цен находится на уровне 10%, что делает ин­вестирование в недвижимость выгодным вложением средств. Ипотечный кредит во Франции предоставляется на условиях первоначального взноса в размере 25-30% стоимости с выплатой остальной суммы в течение 10 лет под 7% годовых.
Характерным для Франции является превышение стои­мости 1 кв.м в новостройке над стоимостью 1 кв.м объек­та, который уже находился в эксплуатации. Это связано с тем, что застройщики используют банковский кредит, а не собственные деньги.
Германия
Уровень средних цен на жилую недвижимость в столи­це, крупных городах и курортных зонах колеблется в пре­делах 2000 - 3000$ за 1 кв.м. Цены в промышленных центрах и большинстве городов бывшей Восточной Герма­нии гораздо ниже - в пределах 800 - 1700$ за 1 кв.м, в зависимости от уровня комфорта предлагаемого жилья. Годовой прирост цен на недвижимость в различных горо­дах и районах колеблется от 2 до 15%, так что требуется тщательный анализ для оценки инвестиционной привлекательности приобретаемого объекта.
Соединенные Штаты Америки
Большинство покупателей приобретает недвижимость в США в кредит, внося 20% продажной цены и выплачи­вая оставшуюся часть в течение 25-30 лет при ставке кредита 7% годовых. При покупке двухэтажного дома об­щей площадью 300 кв. м и стоимостью около 250 000$ пер­воначальный взнос составит около 50 000$. Чтобы владеть таким домом, необходимо иметь помимо указанной суммы вид на жительство в США и банковскую гарантию вашей платежеспособности. По данным американской фирмы «ИнтерОксидентаЛ», комфортабельная квартира с тремя спальнями в Сан-Франциско может быть приобретена за 48-50 тыс. долл., отсюда легко рассчитать, каким должен быть первоначальный взнос.
При покупке жилья в США в ряде случаев действует правило, что в жилище должно приходиться не менее од­ной комнаты на человека.
Статистика последних лет отмечает, что к летнему се­зону цены на жилую недвижимость в США в зависимости от месторасположения увеличиваются ежегодно на 5-10%. В США при росте доходов увеличиваются и налоги. Однако если средства граждан вкладываются в бизнес, ин­вестируются, то действует льготное налогообложение. В частности, приобретение жилой недвижимости считается вложением в бизнес и средства, идущие на выплаты про­центов по кредиту, не облагаются налогом, то есть налоги платятся меньше с суммы дохода.
Жилая недвижимость в Америке подразделяется на не­сколько видов. Это может быть одно- или двухэтажный отдельно стоящий дом с обязательным гаражом, газоном и небольшим земельным участком. Есть так называемый го­родской дом, который представляет собой по существу квартал из нескольких домов, которые примыкают друг к другу. Перед каждым таким домом гараж, затем крохот­ный дворик. За домом имеются также небольшой участок земли, принадлежащий его владельцу, и общественная часть городского дома, которая обычно включает бассейн, площадку для гриля, спортивные сооружения.
В Америке цена жилища зависит от района, его пре­стижности, состава населения. Кроме того, цена на недви­жимость находится в прямо пропорциональной зависимости от экономической ситуации, от уровня деловой активнос­ти. В штатах, где растет безработица и закрываются предприятия, имеется много жилья на продажу, зачастую по бросовым ценам, в несколько раз ниже средних по стране. Есть различия между штатами по степени заселения ли­цами пожилого возраста. Так, Флориду называют штатом пенсионеров, переезжающих туда из-за прекрасных климатических условий и относительной дешевизны жизни. Сейсмическая опасность, особенно на западе страны, в Ка­лифорнии также оказывает влияние на рынок недвижи­мости. Два землетрясения в Лос-Анжелесе и Сан-Фран­циско отрицательно повлияли на спрос и привели к значи­тельному снижению цен на жилье в этом регионе.
Российских покупателей недвижимости в США могут заинтересовать услуги представительства Нью-Йоркской товарной биржи в Москве. Так, клиент, выбрав квар­тиру, дом или иную недвижимость в заранее оговоренных регионах США, оплачивает ее полную стоимость. Затем покупатель может оформить через московское представи­тельство кредит в размере 75-90% стоимости при­обретенной недвижимости. В результате покупатель по­лучает возможность вернуть в коммерческий оборот боль­шую часть потраченных на недвижимость средств. Если он готов вложить эти средства в дело, т.е. производить закупку товаров через всемирно известную биржу, то ему предоставляется беспроцентный кре­дит на срок до 30 лет. Если средства будут вкладываться в собственный бизнес покупателя, то кредит ему предостав­ляется под 1% в год. Этот кредит можно застраховать че­рез московское представительство страховой компании. В случае болезни, утери трудоспособности или смерти покупателя недвижимости страховая сумма выплачивается ему или его наследникам.
Покупатель оплачивает при этом четверть стоимости не­движимости, а на остальные три четверти стоимости ему дается кредит под залог недвижимости. Этот кредит предо­ставляется - на срок от 5 до 30 лет под 6-10% годовых. Покупатель, приобретая квартиру стоимостью 150 000 $, выплачивает единовременно 25% ее стоимости - 37 500 $, затем банк предоставляет кредит на оставшиеся 112 500$. Ежемесячная плата, включающая в себя выпла­ту кредита, банковского процента, обслуживание кварти­ры (охрану, ремонт), в таком варианте составит менее 1000 $. За 5% суммы сделки биржа выступает гарантом кредита, оформляет банковское финансирование и все не­обходимые документы. При покупке в кредит оценка объ­екта недвижимости производится продавцом и банком, что служит своеобразной страховкой от завышения цен.
Кипр
Это островное государство очень привлекательно для рос­сиян, желающих приобрести дом или квартиру за рубе­жом. Налоговое законодательство Кипра отличается отсут­ствием налогов на иностранные инвестиции, в том числе на приобретение жилой недвижимости. Для иностранцев, владеющих недвижимостью на Кипре, предоставляются даже таможенные льготы. Покупка жилья на Кипре - это выгодное вложение средств, так как недвижимость каж­дый год увеличивается в цене на 5-15% благодаря прито­ку в оффшорную зону инвестиций. Приобретение дома на Кипре означает возможность автоматического получения визы.
Для получения вида на жительство покупателю необхо­димо предоставить кипрским властям доказательство пла­тежеспособности. На Кипре существует правило, согласно которому иностранец имеет право купить только один объ­ект собственности. Жена покупателя может приобрести собственный дом, если первое жилище покупатель офор­мил только на себя. Это правило касается и детей.
Цены на одноэтажные дома в зависимости от престиж­ности их месторасположения и степени развития близле­жащей или окружающей курортной зоны находятся в пределах от 50 000$ за односпальные апартаменты (спаль­ня, гостиная, кухня, ванная комната, туалет) до 200 000$ за комфортабельную 2-этажную виллу на берегу моря. Са­мая дешевая одноэтажная вилла обойдется примерно в 100 000 $, т.е. примерно во столько же, сколько в центре Москвы стоит средняя 3-комнатная квартира. Кипрские банки дают кредит в размере 30-50% стоимости жилья под 10-12% годовых. Кроме того, сами фирмы-продавцы практикуют предоставление недвижимости в кредит в раз­мере 20-30% стоимости жилья на срок 1,5-2 года под 10-12% годовых. В ряде мест на Кипре иностранцам пред­оставляется возможность построить дом по проекту мест­ной строительной компании. Этот вариант привлекателен с финансовой точки зрения. Перед началом строительства оплачивается только 30% стоимости будущего жилища, а остальная часть погашается в течение 1,5 лет, пока идет строительство. Строительство дома обходится в среднем на 10% дешевле, чем приобретение готового дома.
Греция
До недавнего времени иностранцы не имели права на покупку недвижимости на «земле богов», но вступление страны в ЕЭС обязало Грецию положительно решить эту проблему. Однако в районах, прилегающих к границам, со­храняется это исключение. Приобретение недвижимости в Греции не дает права вывозить доходы, полученные от недвижимости, из страны. Можно купить жилье, но это не означает автоматически получения права на постоянное проживание. Можно приезжать по визе, можно сдавать жилье в аренду. Самое дорогое жилье в Афинах и Солониках, где средняя цена 1 кв.м - 500 $, в престижных районах она достигает 1000$. В Греции нельзя владеть бере­гом моря, так как считается, что он принадлежит всем.
Швейцария
Эта страна привлекает многих своей политической и экономической стабильностью, сравнительно низкими на­логами, высокой эффективностью вложения средств в не­движимость, наличием уголовной ответственности за на­рушение банковской тайны и, наконец, всемирно извес­тными летними и зимними курортами. Швейцарское зако­нодательство ограничивает общее количество ежегодно продаваемых участков (приблизительно 2000 участков), которые предлагаются для строительства жилья либо для перепродажи. Двухэтажный дом типа шале стоит прибли­зительно 200 000$. В зависимости от размера прилегаю­щего земельного участка, его местоположения, количества спален и различных удобств цена может приблизиться к 500 000$.
Бельгия
В Брюсселе квартира общей площадью примерно 100 кв.м с двумя спальнями может быть приобретена за 125 000$, а однокомнатная квартира площадью 50 кв.м - за 65 000 $. Причем эти цены включают налоги и пошлины, которые придется уплатить при покупке. Гербовый сбор при по­купке жилья составляет до 17% его цены. В Бельгии не облагается налогом часть дохода, идущая на выплату про­центов по кредиту на приобретение жилья, а максималь­ный размер кредита может достигать 95% стоимости не­движимости при наличии надежных гарантий платеже­способности клиента.
Финляндия
Законодательство изменилось и теперь позволяет иностранцам владеть недвижимостью в Финляндии. В настоящее время уровень цен на финском рынке снизился на 40% по сравнению с предыдущими годами и средняя цена 1 кв.м жилья находится на уровне 4000-4500 финских марок. Высокий уровень качества и технического оснащения финского строительства опреде­ляют цены жилья. Два этажа в спаренном коттедже (4 ком­наты, кабинет, полностью оснащенная кухня, сауна, под­собные помещения) общей площадью 132 кв.м вместе с небольшим земельным участком стоят 200 000$.
Сопоставляя уровни цен на жилье в разных странах, приведенные в таблице, нужно иметь в виду, что их раз­личие обусловлено многими факторами. Так, уровень част­ного домовладения резко различается даже в развитых странах и наличие собственного дома отнюдь не свиде­тельствует о высоком достатке его владельца. В Великоб­ритании, США, Канаде более 60% семей имеют свои дома, а в Швейцарии только 30% ее жителей являются хозяева­ми своего жилища. В сельской местности дома гораздо чаще приобретаются в собственность, чем в городах. В ряде стран и городов невелик арендный сектор жилья, в результате там арендная плата находится на высоком уровне. Общий уровень жизни в развитых странах характеризует высо­кую стоимость жилья или его аренды10.
Таблица - Уровень цен на жилье за рубежом
Страна
Город
3-комнатная квартира в центре города
Загородный дом
Средняя цена, тыс. долл. США
Арендная плата
в месяц, долл. США
Средняя цена, тыс. долл. США
Арендная плата
в месяц, долл. США
Япония
Токио
450-900
5 700
1 600
8 100
Швейцария
Берн
200-800
500-800
Германия
Берлин
200-600
200-600
3 200
Бонн
450
1 500
485
Франция
Париж
200-600
1 800
300-600
2 300
Лазурный
берег
Великобритания
Лондон
150-600
2 500
200-500
2 500
США
Вашингтон
500
300
Нью-Йорк
500
3 000
800
4 000
Лос-Анжелес
330
1 800
600
2 500
Испания
Мадрид
100-400
800
150-300
1 100
Италия
Рим
150-350
200-400
Милан
850
2 500
550
2 200
Канада
Торонто
260
1 200
400
2 000
Израиль