Приватизация земельных участков

Введение
Глава 1. Правовое регулирование приватизации земельных участков
1.1. Понятие и основания приватизации земельных участков
1.2. Объекты приватизации
Глава 2. Особенности приватизации различных земельных участков
2.1. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
2.2. Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости
Заключение
Список литературы

Приватизация земельных участков

Объектами приватизации могут быть как земельные участки, так и части земельных участков, что логично вытекает из ст. 6 ЗК РФ, определяющей объекты земельных правоотношений. Если приватизации подлежит земельный участок несколькими лицами, то после приватизации возникает общая собственность: долевая или совместная. 1
Хотелось бы обратить внимание на тот факт, что земельный участок можно приватизировать только тогда, когда он выделен из абстрактного понимания земли, т.е. когда он является индивидуально-определенной вещью. Как верно замечено Быстровым Г.Е., земельный участок, не выделенный на местности и не имеющий привязки на местности и кадастрового номера, продолжает оставаться Территорией.2 Только после формирования земельного участка и его регистрации в Государственном земельном кадастреон становится объектом земельных правоотношений.
Оборот с недвижимостью на земельном участке всегда сопряжен с переходом прав на землю, но не всегда участники гражданско-правовых отношений решают вопросы землепользования. Это объясняется временным фактором оформления земельно-правовых отношений, т.к. не во всех случаях земельные участки ранее были сформированы как объекты недвижимости и на них выданы документы, либо при наличии документов на земельный участок стороны ограничиваются положениями некоторых нормативных актов.3
Для понимания процесса приватизации земельных участков представляется важным определения различных видов земельных участков как объектов приватизации. Данные виды земельных участков можно квалифицировать по различным основаниям.
Так земельные участки, прежде всего, делятся на различные виды в зависимости от их категории (ст.7 ЗК РФ). Понятно, что в зависимости от категории земли, на которой расположен тот или иной земельный участок, напрямую зависит как сама возможность, так и порядок приватизации.
Также значение имеет классификация земельных участков в зависимости от прав на земельный участок до возможной приватизации. Это земельные участки, находящиеся на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на праве аренды. Если ранее гражданам предоставлялось право однократно бесплатно приобрести их в собственность (п.5 ст.20 и п.3 ст.21 ЗК РФ), то теперь данные положения ЗК РФ утратили силу. Это означает, что теперь гражданин может приватизировать бесплатно сколько угодно земельных участков, а неоднократно.
Определение выкупной цены земельного участка зависит от места расположения земельного участка, т.к. в силу ст. 2 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» цена земли при приватизации устанавливается субъектом РФ, на котором расположен данный земельный участок. И как уже отмечалось выше, порядок приватизации зависит от наличия на земельных участках зданий, сооружений и строений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и от их отсутствия.
ЗК РФ в ст.27 содержит перечень земельных участков, которые не подлежат приватизации – это земли, изъятые из оборота.
Таким образом, порядок приватизации земельных участков зависит от категории земли, на которой расположен земельный участок, подлежащий приватизации, от права на земельный участок до процесса приватизации, от места расположения земельного участка, от наличия или отсутствия на земельном участке строений, зданий, сооружений, а также от оборотоспособности земельного участка.
Глава 2. Особенности приватизации различных земельных участков
2.1. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом следующего. До вступления в силу Федерального закона «О введении действие ЗК РФ» законодательство не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно же ст.8 указанного Закона до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. В свою очередь Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указал, что приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.1
Таким образом, если приватизация данных земельных участков имела место до вступления в силу Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ», то обращение приобретателя земельного участка за государственной регистрацией права собственности само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.2
В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектом РФ не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст.19.1 Федерального закона от 07.07.2003 №113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,3 до вступления в силу закона субъекта РФ.
Нужно сразу оговорить, что действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), организация и проведение которых осуществляются в соответствии со ст.38 ЗК РФ. Данное правило не распространяется на случаи, когда земельный участок находится на праве аренды, который может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются в собственность, в том числе и бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель по нормам, установленным в соответствии со статьей 33 ЗК РФ, а также в аренду без ограничения площади арендуемых земель в соответствии со статьями 9 и 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».1
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданами для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности определен в ст.12 Федерального закона от 11 июня 2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».1 В свою очередь порядок приватизации земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям регулируются Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»2 согласно ст.28.
Представляется необходимым указать на возможность приватизации земельного участка, если последний предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.3
Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».4 При этом принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. Кроме того, оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение сроком не ограничивается.5
Согласно указанной норме граждане для государственной регистрации права собственности представляет в территориальные органы Росрегистрации, в зависимости от места нахождения земельного участка:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия – нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование, изданный уполномоченным органом в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок
5. Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).
Указанные документы могут устанавливать или подтверждать право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок.
Если в указанных документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, эти документы также принимаются на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
Таким образом, законодатель установил упрощенную процедуру бесплатной приватизации земельных участков, права на которые возникли до введения в действие ЗК РФ.
Исходя из выше сказанного, можно констатировать, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется широким кругом нормативно-правовых актов, направленных на максимальную защиту существующих прав граждан при использовании данной категории земель.
2.2. Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.1
Важным правилом п.1 ст.36 ЗК РФ является закрепление «исключительного права» на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений. Исключительное право – это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектами недвижимости).2
Ст.36 ЗК РФ прямо не определяет лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок – в собственность или в аренду. В связи с этим существует множество споров по данному вопросу. В постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» данный вопрос решается следующим образом. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или с приобретением в собственность необходимо учитывать, что согласно п.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 «137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в установленном законом порядке, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
Следующим спорным моментом в отношении приобретения прав собственности на земельный участок является возможность приобретения земельного участка в собственность, который уже находится на праве аренды. В п.3 ст.28 Закона о приватизации сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Кроме того, Пленум ВАС РФ в вышеуказанном постановлении высказался по данному вопросу следующим образом. Если до введения в действие ЗК РФ собственник земельного недвижимости заключил договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, то такой договор не лишает организацию права выкупа земельного участка. Если данный договор заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то считается, что предприятие сделало свой выбор и реализовало свое исключительное право. В связи с этим право выкупа земельного участка организацией утрачивается.
Согласно п.7 ст.3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ» со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Размер выкупной цены устанавливается субъектом РФ с учетом требований, установленных п.2 ст.2 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ».1
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).2
В случае наличия кадастрового плана земельного участка у заявителя уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае отсутствия у заявителя кадастрового плана земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению уполномоченного исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.
Уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителям, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка, на основании которого устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.