Договор строительного подряда

ВВЕДЕНИЕ
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
1.1. Понятие и признаки договора строительного подряда
1.2. Условия договора строительного подряда
1.3. Форма договора строительного подряда
1.4. Проблемы лицензирования деятельности подрядчика
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ
2.1. Права и обязанности сторон
2.2. Сдача и приемка результата выполненных работ. Качество работы
2.3. Ответственность в договоре строительного подряда
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Договор строительного подряда

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Если договор строительного подряда, а также приложенные к нему техническая документация и смета не позволяют определить объем, содержание работ, другие предъявляемые к ним требования и используемые материалы, то условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.
При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
4. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
5. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам».
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ
2.1. Права и обязанности сторон
По договору строительного подряда стороны наделяются взаимосвязанными правами и обязанностями. Правам и обязанностям заказчика противостоят соответствующие права и обязанности подрядчика.
Основные обязанности сформулированы в законодательстве и состоят в том, что заказчик обязан передать подрядчику утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию, если иное не предусмотрено договором; создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ; производить оплату выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором; принять результат выполненных подрядчиком работ.
Пожалуй, одна из самых главных обязанностей заказчика состоит в передаче необходимой подрядчику для выполнения работ технической документации. На данную обязанность заказчика указывает п. 2 ст. 743 ГК РФ, в котором указано, что договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
О важности технической документации, определяющей предмет договора строительного подряда, уже указывалось выше при рассмотрении организационно-правовых предпосылок и существенных условий договора строительного подряда.
Правила о договоре строительного подряда допускают возложение обязанности по представлению части технической документации подрядчиком. Такая возможность допускается в случае возложения работ по проектированию на подрядчика. В установленных законом или нормативными актами случаях техническая документация подлежит утверждению компетентным органом. Это ведет к серьезным последствиям, связанным с тем, что внесение изменения в такую техническую документацию или исключение работ, зафиксированных в ней, допускается только с разрешения того органа, который ее утвердил. Любые отступления от требований этой документации, даже по соглашению сторон договора, будут признаны ничтожными. Если техническую документацию готовит заказчик или по его указанию другое лицо, то она должна быть представлена подрядчику в установленный договором срок. Непредоставление заказчиком в срок технической документации рассматривается как просрочка исполнения обязательства со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Так, МООФ «Содружество» (заказчик) обратился в суд с иском к ООО «Строитель-1» (подрядчик) о взыскании 488212 руб. убытков и 14000 руб. расходов на услуги представителя.
Решением суда первой инстанции от 28.03.05, оставленным в силе постановлением апелляционного суда от 06.06.05, в иске отказано.
Между сторонами 12.09.02 был заключен договор строительного подряда, по которому ООО «Строитель-1» обязалось в трехгодичный срок выполнить работы по строительству десятиэтажного жилого дома для заказчика в лице МООФ «Содружество». Подрядчик приступил к работам по строительству конструкций фундамента.
Письмом от 04.11.03 заказчик отказался от исполнения договора по мотиву нарушений подрядчиком требований СНиПов.
Заказчик потребовал от подрядчика возмещения убытков согласно составленной им смете в размере 488212 руб., которые потребуются для углубления фундамента, поскольку подрядчиком допущено отступление от технических требований по глубине закладки фундамента (меньше на 84 см).
Исследовав представленные по делу доказательства, суд установил, что в нарушение ст. 743 ГК РФ и условий договора истец не передал подрядчику необходимую для правильного определения глубины залегания фундамента техническую документацию, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда без изменения29.
В ранее действующем законодательстве устанавливались серьезные санкции за нарушение срока предоставления проектно-сметной документации, что было связано в первую очередь с необходимостью соблюдения государственной дисциплины30. В настоящее время, субъекты самостоятельно выбирают способы обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.
Второй основной обязанностью заказчика является обеспечение подрядчику необходимых условий для выполнения работ, что проявляется в комплексе дополнительных обязанностей, сформулированных в ст. 747 ГК РФ.
В рамках указанных обязанностей заказчик должен своевременно предоставить для строительства земельный участок. Если это условие включено в договор, то стороны должны согласовать площадь и состояние предоставляемого земельного участка. При отсутствии этого условия в договоре заказчик должен предоставить подрядчику такой земельный участок, который бы обеспечивал своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
Законом могут предусматриваться и особенности выделения земельных площадей под застройку. Вопросы, связанные с отводом земель под строительство, регулируются нормами Земельного кодекса РФ31, а также некоторыми специальными законами. Так, ст. 25 Закона РФ «О недрах»32 определяет такие особенности при застройке площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений. В этом случае застройка допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных подразделений и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки. Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых прекращается без возмещения произведенных затрат и затрат по рекультивации территории и демонтажу возведенных объектов.
Обеспечение строительных работ требует оказания некоторых услуг, в частности, законодатель возлагает на заказчика обязанность передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. Среди иных услуг нередко выделяют такие, как предоставление вспомогательной рабочей силы, помощь при испытании, которое предшествует сдаче объекта, обеспечение средствами связи и др. Однако данные услуги заказчик обязан предоставить в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда. Отсюда, казалось бы, следует, что их отсутствие в договоре полностью снимает с заказчика обязанности оказания этих услуг и перекладывает их на плечи подрядчика. Но это не совсем точно, дело в том, что подрядчику предоставляется право доказать, что причиной неисполнения им своих обязанностей стало неоказание заказчиком помощи, даже если они не зафиксированы в договоре.
Указанная обязанность не нова для отечественного законодательства. Некоторые из перечисленных в п. 2 ст. 747 ГК РФ услуг, которые может оказывать заказчик подрядчику в ходе осуществления строительства, содержались в ранее действовавших «Правилах о договорах подряда на капитальное строительство»33. В соответствии с п.п. 29, 32-33 «Правил о договорах подряда на капитальное строительство» заказчик должен был оказывать подрядчику услуги, имеющие непосредственное отношение к строительству. К таковым относилась обязанность заказчика «...передать на условиях аренды здания и сооружения, которые могут быть использованы для нужд строительства»34. Кроме того, на заказчика возлагалась обязанность по содействию и созданию подрядчику необходимых социальных и культурно- бытовых условий (п. 30-31 «Правил о договорах подряда на капитальное строительство»). В юридической литературе того периода высказывалось мнение о необходимости совершенствования «Правил о договорах подряда на капитальное строительство». В частности,
В.А. Витушко указывал, что в «...Правилах о договорах подряда (субподряда) на капитальный ремонт зданий необходимо прямо предусмотреть, что обязанность по обеспечению работ водой, электроэнергией, теплом, помещениями, складами и площадками для временных нужд подрядчика лежит на заказчике»35. Как видим из содержания ст. 747 ГК РФ, законодатель учел высказанное мнение, но при этом смягчил действие нормы указанием на то, когда соответствующая услуга предусмотрена договором.
Оказание заказчиком услуг может потребовать от него и определенных расходов. В п. 3 ст. 747 ГК РФ определяется порядок оплаты выполненных заказчиком услуг. Этот порядок предусматривает их оплату только в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда. Следовательно, если в договоре не указаны случаи оказания заказчиком услуг и не определена их стоимость, то заказчик лишается права требовать от подрядчика их оплаты.
Третьей основной обязанностью заказчика является производство оплаты выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором. договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
В практике взаимоотношений заказчика и подрядчика часто возникают споры, касающиеся стоимости строительства. В условиях быстроменяющихся цен заказчик порой оказывается не в состоянии оплатить предъявленные за выполненные работы счета подрядчика, что приводит либо к замораживанию стройки, либо к срочной корректировке проекта в сторону уменьшения стоимости работ. Чтобы избежать подобных ситуаций, подрядчик уже в момент заключения договора должен предупредить заказчика о возможном повышении цен на строительные работы, а установленную сметную стоимость строительства стороны должны признать ориентировочной или приблизительной36.
Стороны формируют договорную стоимость исходя из действующих сметных цен, с применением к ним коэффициентов (индексов), устанавливаемых ценообразующими органами конкретного региона России на момент заключения договора. Надо иметь в виду, что упомянутые коэффициенты не являются обязательными для всех строительных организаций. Исполнители строительных работ могут устанавливать свои сметные расценки и применять к ним собственные коэффициенты.
Заметим, что в договоре следует обязательно указывать на неизменность договорной цены либо на возможность ее уточнения по завершении строительства. В многосторонних договорах подряда общая договорная цена определяется с учетом полного инвестиционного цикла с выделением договорной цены работ и услуг, выполняемых каждым участником сделки.
Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в следующих случаях:
- если вносятся изменения в объемы и содержание работ по предложению заказчика;
- при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства;
- при изменении номенклатуры оборудования и материалов, поставляемых заказчиком, если договорная цена определена с учетом их прежней стоимости;
- при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;
- в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов в оплате труда;
- при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с обстоятельствами непреодолимой силы при условии выполнения подрядчиком своих обязательств;
- при изменении законодательства в период выполнения обязательств по договору подряда, корректирующему условия договора.
В соответствии со ст. 740, 753 ГК РФ заказчик обязан принять результат выполненных подрядчиком работ. Законодатель особенно тщательно регламентировал данную стадию договора строительного подряда в ст. 753 ГК РФ. Вместе с тем, отношения сторон на этой стадии исполнения договора будут рассмотрены в следующем параграфе настоящей главы, поскольку требуют более глубокого изучения.
Основные обязанности подрядчика в договоре строительного подряда состоят в следующем: осуществлять строительство и связанные с ним работы в строгом соответствии с технической документацией и со сметой; обеспечить строительство материалами, в том числе деталями, конструкциями, или оборудованием, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик; исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ; выполнить работы в срок, установленный в договоре, сдать результат выполненных работ заказчику.
В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в строгом соответствии с технической документацией и со сметой. Техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования. Она определяет задание заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнять работы. Смета определяет цену работ. Но при отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные как в технической документации, так и в смете. Отсюда следует, что в этом случае смета оказывается связанной не только с ценой, но и предметом договора.
Так, ООО «Каста» обратилось в суд с иском к ООО «Строймонтажгарант» о взыскании 76395 руб. 27 коп., в том числе 70000 руб. задолженности по договору подряда от 25.03.2003 N 01/03 и 6395 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда первой инстанции от 29.10.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2005, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Как следует из материалов дела, 25.03.2003 между ООО «Каста» (заказчик) и ООО «Строймонтажгарант» (подрядчик) заключен договор подряда на реконструкцию административного здания, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский проспект, д. 162.
В соответствии с условиями договора подрядчик обязался выполнить работы в объеме и сроки, предусмотренные календарным планом работ, в соответствии с проектно-сметной документацией. Обязанность передать подрядчику проектно-сметную документацию и строительную площадку закреплена за заказчиком разделом 2.2 договора. В качестве предоплаты по договору заказчик перевел на счет подрядчика 100000 руб. по платежному поручению от 26.03.2003.
В соответствии с требованиями статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно статье 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, подрядчик начал выполнение работ по договору от 25.03.2003, не получив проектно-сметной документации и не согласовав объем работ с заказчиком.
Письмом от 22.08.2003 заказчик потребовал от подрядчика возврата предварительно перечисленных денежных средств. Последний в адрес заказчика возвратил только 30000 руб. из 100000 руб., полученных в качестве предоплаты по договору.
Доказательств согласования объема и стоимости подлежащих выполнению и фактически выполненных работ по договору от 25.03.2003 ответчик в материалы дела не представил.
Суд кассационной инстанции оставил решение от 29.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.04.2005 без изменения37.
При проведении строительных работ подрядчик может обнаружить неучтенные в технической документации работы и в связи с этим возникает необходимость проведения дополнительных работ, и увеличения сметной стоимости строительства. Однако сам по себе факт обнаружения недостатков в технической документации не означает автоматического увеличения сметы пропорционально увеличению стоимости строительных работ. В этом случае возникает обязанность подрядчика сообщить об этом заказчику. В свою очередь, последнему предоставляется срок в десять дней для ответа подрядчикам, если иной срок не установлен законом или договором. При неполучении подрядчиком письменного ответа от заказчика в установленный срок подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Но заказчик будет освобожден от возмещения этих убытков, если сможет доказать отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
Подрядчик может и продолжить строительство, не дожидаясь ответа, но тем самым он принимает на себя риск ответственности за исполнение работ, не согласованных с заказчиком. В частности, подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Данное право сохраняется за ним только при условии, если он докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.