Оценка лесов

ВВЕДЕНИЕ
I. ОСОБЕННОСТИ ЛЕСНОГО ФОНДА РФ
II. ПРАВОВЫЕ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ ПРИ ОЦЕКЕ ЛЕСА
III. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЛЕСА
VI. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЛЕСА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Оценка лесов

Согласно Гражданскому Кодексу РФ статье 130 : «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Российский рынок недвижимости постепенно стабилизируется, расширяется и растет. Ежедневно на рынке производится множество операций, и в каждом таком случае, будь то договор купли-продажи, сдача в аренду и т.д., необходимо произвести независимую профессиональную оценку. Исторически оценка недвижимости всегда была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами. Статья 8 лесного кодекса прямо говорит о том, что лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. А это значит – принадлежат государству и всему народу. Но дело в том. Что леса у нас не только на территории лесного фонда. Есть леса на землях поселений, на землях сельхозназначения, есть леса министерства обороны и министерства образования и науки и другие. Так вот, здесь уже, как говорится, возможны варианты. Формы собственности на такие лесные участки определяются в соответствии с земельным законодательством. Леса, не входящие в состав лесного фонда, составляют примерно полпроцента от общей площади лесов. Частная собственность возможна именно в их отношении. Однако приватизация участков лесного фонда, и даже особо охраняемых природных территорий. Для этого нужно сначала взять участок лесного фонда в аренду, а потом перевести его в земли иных категорий. Это непросто, но возможность такую кодекс не отрицает. Кодекс прямо говорит : граждане имеют право «свободно и бесплатно» пребывать в лесах, собирать грибы-ягоды и все, что можно съесть, для собственных нужд ( статья 11). И все же ограничения есть. Доступ граждан может быть ограничен или вовсе запрещен в леса, распложенные на землях обороны и безопасности, на землях особо охраняемых природных территорий (заповедники и т.п.). И в обычных лесах пребывание может быть ограничено. Но оснований для этого всего два : для обеспечения пожарной и санитарной безопасности в лесах и для обеспечения безопасности граждан при выполнении работ. Никаких других оснований для ограничений вход в лес быть не может. Для того чтобы получить в аренду лесной участок, необходимо принять участие в аукционе. Но если претендентов оказалось менее двух и аукцион не состоялся, то единственный претендент может получить участок по первоначальной цене аукциона. Лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в аренду на срок от 10 до 49 лет. Если в течение всего срока арендатор добросовестно соблюдал все условия договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Цена зависит от того, для каких целей берется участок в аренду, будет там изыматься лесной ресурс или нет. Базовые ставки аренды определяют правительство, регион или муниципалитет, в зависимости от того, в чьем ведении находится данный лесной участок. Кодекс четко говорит : использование лесов в Российской Федерации является платным. Это касается использования в любых целях. Кодекс предусматривает, что граждане имеют право заготавливать древесину для собственных нужд : на дрова, на строительство и для личных целей. Но, как и прежде, за это нужно платить. Исключение делается только для коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Им лес на рубку предоставляется, но в пределах норм, установленных законами субъектов РФ.
III. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЛЕСА
Лесным Кодексом предусмотрены следующие виды использования леса: Заготовка древесины, недревесных лесных ресурсов, пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений; ведение сельского и охотничьего хозяйства и осуществление охоты; осуществление научно-исследовательской, образовательной рекреационной деятельности; создание лесных плантаций и их эксплуатация; выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений; выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых; строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов; строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов; переработка древесины и иных лесных ресурсов; осуществление религиозной деятельности. Следует отметить, что леса могут быть использованы одновременно для нескольких целей. В соответствии с Лесным Кодексом лесные участки предоставляются гражданам в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Причем желающим построить в лесу дом следует иметь в виду, что использовать приобретенный участок разрешено только в соответствии с правилами, установленными Лесным кодексом РФ. Юридические лица вправе получить участки в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование. По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет его арендатору для использования в целях перечисленных выше. Объектом могут быть только те участки, которые прошли кадастровый учет. Срок договора аренды варьируется от 10 до 49 лет. Если участок предоставлен для выполнения работ по геологическому изучению недр, строительству водохранилищ и иных искусственных водных объектов, линий электропередач, связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, срок договора составляет от 1 года до 49 лет. Для приобретения леса, расположенного на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключают договор купли-продажи лесных насаждений. В документе должно быть указано местонахождение лесных насаждений и объем древесины, подлежащей заготовке. Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений не может превышать одного года (статья 75 Лесного кодекса0. Документ о купле продажи лесных насаждений заключают по результатам аукциона. Исключение составляют случаи проведения мероприятий по охране, защите, воспроизводству лесов, когда реализацию лесных насаждений производят именно в этих целях, а также заготовок древесины гражданами для собственных нужд. В соответствии со статьей 29 лесного кодекса РФ заготовка древесины является видом предпринимательской деятельности, связанной с вырубкой лесных насаждений, частичной переработкой, хранением и вывозом. Как гласит кодекс, для этой цели предоставляют в первую очередь погибшие или поврежденные растения. Для заготовки древесины граждане и юридические лица вправе сооружать лесные дороги, лесные склады, другие лесные строения. Данную предпринимательскую деятельность можно осуществлять на основании договора аренды лесных участков, а если лесной участок не предоставлен, то на основании договора купли-продажи лесных насаждений. Если граждане производят заготовку древесины для собственных нужд, например отопления, возведения строений, то они должны заключить договор купли-продажи лесных насаждений. Но при этом они не имеют права проводить лесные дороги и сроить лесные склады. Вместе с тем Лесной Кодекс РФ обязал граждан соблюдать правила пожарной, санитарной безопасности и т.п. Кроме того, кодекс запрещает осуществлять заготовку и сбор трав растений, занесенных в Красную книгу, а также грибов и растений, признанных наркотическими средствами. Право на пребывание может быть ограничено или запрещено в лесах, которые расположены на землях обороны и безопасности, землях особо охраняемых природных территорий. Ведение охотничьего хозяйства – также вид использования леса, представляющий собой предпринимательскую деятельность, связанную с оказанием услуг осуществляющим охоту лицам. Лесные участки, выделенные под охотничьи хозяйства. Признают охотничьими угодьями, где разрешено возводить временные постройки и осуществлять благоустройство этих территорий. Использование леса для охотничьего хозяйства происходит на основании договора аренды. Заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных трав – еще один вид предпринимательской деятельности, связанной с изъятием, хранением и вывозом лесных ресурсов леса. В соответствии с лесным кодексом к пищевым лесным ресурсам отнесены дикорастущие плода, ягоды, орехи, семена. Березовый сок и т.д. Граждане и юридические лица вправе заниматься данным видом предпринимательства на основании договора аренды.
Заготовка древесины наиболее экономически привлекательна, принимая во внимание, что другие виды лесопользования по своему экономическому значению в настоящее время не сопоставимы с лесозаготовками. Оценка леса на корню делалась по разработанным десятилетия назад товарным таблицам, дающим неточный, можно сказать абстрактный выход древесины по обезличенным классам крупности. Оценки качества леса на корню может помочь спланировать лесозаготовительные работы на небольшом участке леса, на любом выделе площадью от 1 га. Лесной фонд представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды.
VI. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЛЕСА
Для оценки недвижимости используются три основных метода : затратный, прямого сравнительного анализа продаж и доходный. Как правило, при оценки объекта недвижимости необходимо использовать все три метода. Однако это не всегда возможно в силу неразвитости рынка, специфичности объекта. Согласно постановлению №519, под сравнительным подходом понимается «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». По мнению специалистов, в основе этого подхода лежит предположение о том, что разумный покупатель не заплатит за конкретный объект больше. Чем обойдется ему другая собственность с аналогичными свойствами. По определению этого подхода, аналогичный оцениваемому объект недвижимости должен быть похож на него по основным экономическим и техническим характеристикам, кроме того его цена должна быть известна из сделки, состоявшейся при схожих условиях. Однако на сегодняшний день очень много сделок по купле-продаже недвижимости находится в теневом секторе, поэтому выяснить стоимость аналогичного объекта зачастую не так просто. Метод прямого сравнительного анализа продаж наилучшим образом применим, когда существует активный рынок сопоставимых объектов. Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот подход базируется на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем на создание другого объекта аналогичной полезности. Зачастую он применяется при оценке для целей страхования или определения налогооблагаемой базы. При затратном подходе стоимость леса устанавливается путем расчета затрат с равной полезностью или на приспособление для такого же использования при отсутствии неоправданных затрат. Расчетная оценка, полученная в результате применения затратного подхода, представляет стоимость интереса, заключающегося в безусловном праве собственности. Если лес арендуется или подчинен другим частным интересам, то необходимо провести корректировку, для того чтобы отразить оцениваемые конкретные права собственности. Доходный подход означает совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этот подход традиционно основывается на том, что стоимость недвижимости, в которую инвестируются средства, должна равняться текущей оценке качества и количества дохода, которую она может принести, а чаще всего под этим подразумевается доход от сдачи в аренду. Возможность учитывать инвестиционный доход позволяет оценить перспективность вложений в данный объект недвижимости, поэтому обычно применяется при оценке крупных объектов коммерческой недвижимости. Доходный метод обязательно используется для оценки приносящей доход, то есть единственной целью владения которой является получение дохода. Методы, используемые при расчете стоимости исключительных прав на использование определяются характеристикой типа стоимости, а также тем, для чего предназначена выполняемая оценка и как планируется использовать ее результаты. При любой оценке лесного фонда следует выявить существенные характеристики : местоположение, экономические свойства и характеристики способности приносить доход, любые известные сервитуты, ограничения. Обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей и т.д. Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стоимости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вырубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сельскохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концессию участков лесного фондаю Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав.
У каждого из этих подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка, которой в России не так легко достичь из-за несовершенства налогового законодательства и слишком большого количества теневых ресурсов. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.
Метод прямого сравнительного анализа продаж наилучшим образом применим, когда существует активный рынок сопоставимых объектов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях разделения лесного хозяйства и промышленного производства при пользовании лесными ресурсами важнейшими элементами рыночных отношений являются аренда участков лесного фонда и продажа лесных ресурсов на торгах (лесные торги). О результатах складывающихся рыночных отношений в лесном хозяйстве свидетельствуют следующие показатели.
По состоянию на 01.05.2005 г. в органы управления лесным хозяйством России поступило 2884 заявки на аренду участков лесного фонда площадью 95 млн га, в т.ч. для заготовки древесины — 79 млн га. Передано в аренду 2019 участков площадью 33 млн га. Размер арендной платы составил 16,7 млрд руб., в т.ч. за заготовку древесины — 16,5 млрд руб. По большинству регионов более половины арендной платы направляется государственными органам управления лесным хозяйством. Тем самым найдено сбалансированное решение по учету интересов местных органов государственной власти, владельцев лесного фонда и лесопользователей.
государственными органами управления лесным хозяйством было проведено 86 лесных торгов в 13 субъектах Российской Федерации. На торгах продано 238 тыс. куб. м древесины на корню. Получена выручка в сумме 998 млн руб. При этом таксовая стоимость реализованной на торгах древесины на корню была равна 181 млн руб. И выросла за счет конкуренции лесопользователей более чем в 5 раз.
Средняя таксовая стоимость древесины на корню составила в 1993 г. 174 руб. За 1 куб. м и в 1994 г. — 900 руб.
Следует отметить скромный характер результатов продажи на торгах лесных участков для заготовки древесины. Из общего объема лесозаготовок в 1993 г. 174,2 млн куб. м и в 1994 г. — 122,8 продано на торгах всего лишь 238 тыс. куб. м. Еще низки темпы передачи древесных ресурсов в аренду. Это объясняется спадом лесозаготовительного производства и спроса на древесину на корню, что сказалось на экономических результатах ведения лесного хозяйства. В 1994 г. расходы на ведение лесного хозяйства составили 957787,475 млн руб., а платежи за пользование лесным фондом в совокупности с суммой мобилизации собственных средств — 218956,052 млн руб. Поступило лесных доходов в сумме 111159,159 млн руб., из них за древесину, отпускаемую на корню — 90596,685 млн руб. Следовательно, лесной доход не возмещает операционных расходов на лесное хозяйство и отрасль является убыточной.
В ряде регионов России введена плата за второстепенные лесные материалы и побочное пользование лесом. Так, распоряжением Совета министров Республики Карелия от 6 декабря 1993 г. №549-р был утвержден и действует в настоящее время прейскурант №07-01-01 — ПТ-1992/3 «Таксы на второстепенные лесные материалы, отпускаемые в Республике Карелия». Но поступления по этим видам лесных ресурсов незначительные.
Приведенные выше данные о доходности лесного хозяйства свидетельствуют об имеющих диспропорциях в экономической организации и налоговом регулировании лесопользования, вследствие чего не полностью используются возможности мобилизации в доходную часть районных бюджетов за счет платежей за лесные ресурсы и отчислений из местных бюджетов по лесному хозяйству на воспроизводство, охрану и защиту лесов. В связи с этим возникают финансовые затруднения при выполнении лесохозяйственных мероприятий.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Арнольд Ф. К истории русского государственного лесного управления //Лесной журнал. 1883, вып. 1.
2. Быкова Е.В., Стоянова Е.С. Финансовое искусство коммерции. — М.: Перспектива, 1995.
3. Гиряев М.Д. «Государственное регулирование лесопользования в рыночных условиях». — В сб.; Экономические и правовые аспекты управления лесами. Материалы международной конференции 20-23 июня 1994 г., Пушкино, Моск. Обл. М.; Культурно-издательское предприятие «Грамота», 1994.
4. Ефимова О.В. Как анализировать финансовое положение предприятия (практическое пособие). — М.: АО «Бизнес-школа Интел-Синтез», 1994.