Оценка лесов

1. ОСОБЕННОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.ПАВОВЫЕ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ЛЕСА
3. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЛЕСА
4.МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЛЕСА
СПИСОК ЛИТИРАТУРЫ

Оценка лесов

Земли, на которых располагаются леса, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов
Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Юридические возможности приобретения права собственности на лесные участки определены в ст. 8 ЛК РФ.
Обратим внимание, что в федеральной собственности находятся, в частности, те земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами (ст. 17ЗК РФ). В то же время следует подчеркнуть, что лесным участком может признаваться только такая часть поверхности земли, которая характеризуется всей совокупностью необходимых признаков.
Формы собственности на лесные участки в составе земель иных, помимо земель лесного фонда, категорий определяются в соответствии с земельным законодательством. Имеются в виду прежде всего нормы ст. 15 - 19 ЗК РФ, содержащие правила о собственности на землю граждан и юридических лиц, общие положения о государственной (Российской Федерации и ее субъектов) собственности на землю, а также специальные нормы о федеральной, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности на землю.
Кроме того, возможные формы собственности на земельные участки зависят от категории земель и определяются с учетом положений, устанавливающих особенности разных категорий земель (главы XIV - XVIII ЗК РФ). Возникновение, а также прекращение и ограничение права собственности и иных прав на землю регулируют статьи соответственно глав V и VII ЗК РФ.
Помимо права собственности лесной участок может принадлежать лицу на основании других прав, предусмотренных в ст. 9 Кодекса, - права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, права ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), права аренды лесных участков, а также права безвозмездного срочного пользования лесными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 269 ГК РФ.
Право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) предусмотрено ст. 274 - 277 ГК РФ.
Объектом сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Законодательство различает частные и публичные сервитуты.
Арендные права относятся к числу обязательственных прав. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (статьи § 1 гл. 34 и др. ГК РФ), однако гражданское законодательство допускает, что особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен в ЗК РФ (например, ст. 22, 38, 38.1, 38.2, 39).
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
3. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЛЕСА
В новом Лесном кодексе определяются виды использования лесов (ст. 25). Причем данный перечень включает не только традиционные, привычные виды использования (заготовку древесины, живицы, осуществление охоты и пр.), но и совершенно новые: например осуществление религиозной деятельности, строительство, реконструкцию и эксплуатацию линий электропередач, дорог и пр. К тому же указанный перечень не является исчерпывающим. Леса могут использоваться и иным образом в соответствии с целевым назначением земель, на которых они располагаются.
Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации. Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить.
Часть 2 статьи 25 ЛК РФ допускает многоцелевое использование лесов, развивая тем самым один из принципов лесного законодательства (пункт 4 статьи 1 ЛК). Лесопользование может быть совместным и обособленным.
ЛК РФ подразделяет различные виды лесопользования, на осуществляемые в порядке предпринимательской деятельности и гражданами для собственных нужд. Согласно части 3 статьи 25 лесопользование в порядке предпринимательской деятельности, то есть не для собственных нужд, а в целях извлечения прибыли, может осуществляться только лицами (юридическими или ПБОЮЛ), зарегистрированными в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Отсутствие такой регистрации означает невозможность лесопользования как предпринимательской деятельности.
Предпринимательская деятельность по использованию лесов возможна в двух основных направлениях: а) эксплуатация лесных ресурсов и б) эксплуатация территории, занятой лесом, для деятельности, не связанной с получением выгоды от эксплуатации лесных ресурсов. В обоих случаях предпринимательская деятельность подчиняется лесохозяйственному регламенту и проекту освоения лесов. Лесохозяйственный регламент воспроизводства лесов, расположенных в границах лесничества, лесопарка является основой осуществления использования, охраны, защиты леса (см. ст. 87 Кодекса).
Виды предпринимательской деятельности в сфере эксплуатации лесных ресурсов названы в ч. 1 ст. 25 Кодекса и раскрываются в последующих его статьях. Это заготовка древесины (ст. 29), заготовка живицы (ст. 31), заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов (ст. 32), заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений (ст. 34), ведение охотничьего хозяйства (ст. 36), ведение сельского хозяйства (ст. 38).
Кодекс предусматривает возможность предпринимательского использования лесов для осуществления рекреационной деятельности (ст. 41), создания и эксплуатации лесных плантаций (ст. 42), выполнения работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых (ст. 43), строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов (ст. 44), строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (ст. 45), переработки древесины и иных лесных ресурсов (ст. 46), осуществления религиозной деятельности (ст. 47). Близко к созданию лесных плантаций выращивание лесных, плодовых, ягодных декоративных, лекарственных растений (ст. 39).
Все виды предпринимательской деятельности оказывают серьезное воздействие на состояние лесов. Именно применительно к предпринимательской деятельности установлено требование неистощительного и рационального использования лесных богатств, которое могло бы обеспечить непрерывное удовлетворение потребностей общества в лесных ресурсах. Соблюдение установленных правил лесопользования создает условия для сохранения и усиления средообразующих, водоохранных, защитных и других социальных по своей природе функций леса. Нормы Кодекса призваны максимально возможно ограничить вред, наносимый лесам вторжением человека, особенно при осуществлении предпринимательской деятельности.
Использование лесов поставлено под контроль государственных органов и органов местного самоуправления (в зависимости от категории леса). Для осуществления соответствующего вида деятельности заинтересованное лицо ежегодно подает в государственный орган или орган местного самоуправления лесную декларацию, составленную в соответствии с проектом освоения лесов.
Статья 29 ЛК РФ определяет заготовку древесины в традиционном ее понимании - рубке - приравнивает ее трелевку (транспортировку срубленных деревьев от места заготовки к лесопогрузочным пунктам), частичную переработку, а также хранение и вывоз из леса.
Живица - сырье для производства канифоли, скипидара, лаков, клеев и др. Поэтому ЛК не допускает заготовку живицы гражданами для собственных нужд. Заготовка живицы допускается только в порядке предпринимательской деятельности и только на основании договора аренды лесного участка для заготовки живицы.
Статья 32 ЛК распространяется на заготовку и сбор недревесных лесных ресурсов в порядке предпринимательской деятельности.
Заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений статьи 34 ЛК РФ аналогично статье 32 ЛК РФ.
Статья 36 ЛК РФ определяет использование лесов для ведения охотничьего хозяйства. Охота в лесах может быть ограничена в соответствии со статьей 27 ЛК РФ.
Положения, связанные с охотой, содержатся также в ФЗ "О животном мире". Для получения долгосрочной лицензии на пользование животным миром заинтересованное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель подает заявку.
Использование лесов для ведения сельского хозяйства (Статья 38 ЛК РФ) распространяется как на первичное лесопользование для сельского хозяйства, так и на леса, ранее находившиеся во владении сельскохозяйственных организаций, которые пользовались ими еще с советских времен. Новый ЛК РФ сохраняет такое лесопользование и допускает отнесение занятой лесом земли к землям сельскохозяйственного назначения.
Выращивание различных лесных растений в целях получения прибыли от продажи получаемых в связи с ним лесных ресурсов признано предпринимательской деятельностью, для которой необходимо получение лесного участка и заключение договора его аренды. Поскольку выращивание лесных насаждений невозможно, как правило, за короткий срок, это предполагает длительный срок аренды.
Если работы по геологическому изучению недр или разработки месторождений полезных ископаемых влекут какую-либо рубку лесных насаждений, то лесные участки для этих целей должны предоставляться в аренду. Но если рубка не предполагается, то такие работы допускается проводить, во-первых, без установления границ и предоставления лесного участка и, во-вторых, не по договору аренды, а на основании разрешения соответствующего ОГВ или ОМС - в зависимости от того, в чьей собственности находится занятая лесом земля, и передачи федеральных лесных полномочий ОГВ субъектов РФ.
Использование леса для переработки лесных ресурсов требует создания объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры. Для переработки лесных ресурсов (создания объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры) необходимо установление границ и предоставление лесного участка в аренду. Кроме того, если переработанная древесина получена при лесопользовании на землях лесного фонда, то она считается находящейся в федеральной собственности, то есть не поступает в собственность того, кто ее переработал.
Соответственно предпринимательское лесопользование является наиболее востребованным.
4.МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЛЕСА
Выбор метода зависит от функции оценки. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Если цель оценки - определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки - определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.
«Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации.»8 Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
«Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.»9
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Второй метод доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.
Третий подход к оценке недвижимости - сравнительный (или рыночный) подход. Он включает также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
В соответствии со статьей 24 ЗК в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться участки:
1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными ОГВ или ОМС на срок не более года (в том числе на один год) тем же юридическим лицам, которым участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, то есть государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, другим ОГВ и ОМС;
2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
3) из земель организаций лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, транспорта и некоторых других организаций их работникам на срок работы в виде служебного надела;
4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными ОГВ или ОМС лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", на срок строительства объекта недвижимости.
Безвозмездное срочное пользование лесным участком должно оформляться письменным договором, в котором должен быть указан срок и другие условия пользования лесным участком.
Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев его сохранения за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
Безвозмездное пользование не лесными участками, а лесами допускается также для лиц, относящихся к КМН.
Предоставление лесного участка на том или ином праве зависит не только от статуса (организационно-правовой формы) лесопользователя, но и вида (цели) лесопользования. Как правило, лесные участки должны предоставляться в аренду (статьи 29, 31, 34 ЛК и др.).
Основания прекращения аренды аналогичны основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком.
Договор аренды может быть заключен для любого лесопользования, предусмотренного статьей 25 ЛК (для заготовки древесины, рекреационной деятельности и др.), не противоречащего целевому назначению земли, на которой находится лесной участок. Арендодателем лесного участка является соответствующий ОГВ субъекта РФ (пункт 2 части 1 статьи 83 ЛК).
Лесной участок может быть передан ОГВ субъекта РФ в аренду только в случае, если он прошел кадастровый учет (часть 2 статьи 72, статья 92 ЛК), что означает необходимость его предварительного проектирования. Если лесной участок предоставляется в аренду на аукционе, победитель которого предполагается заранее неизвестным, все работы по проектированию и кадастровому учету лесного участка должны проводиться за счет бюджетных средств.
Срок договора аренды лесного участка зависит от цели лесопользования. Максимальный срок аренды для всех целей лесопользования - 49 лет.
Минимальный срок аренды лесного участка зависит от цели лесопользования. Если лесной участок предполагается использовать для геологического изучения недр и добычи полезных ископаемых (статья 43 ЛК), строительства и эксплуатации искусственных водных объектов или гидротехнических сооружений (статья 44 ЛК) или для линейных объектов (статья 45 ЛК), то минимальный срок аренды не может быть меньше 1 года. Для всех остальных целей лесопользования он не может быть меньше 10 лет.