Правовая оценка самовольной застройки как объекта недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1.ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.2. ОБЩИЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ГЛАВА II. УСЛОВИЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
2.1. МАТЕРИАЛЬНО-ПРАВОВЫЕ И ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
2.2. СПОСОБЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ И УСЛОВИЯ, ПРИ КОТОРЫХ ВОЗМОЖНО ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
ГЛАВА III. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ
3.1. ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА
3.2. РЕКОНСТРУКЦИЯ КАК САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ:
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:
ЛИТЕРАТУРА:

Правовая оценка самовольной застройки как объекта недвижимости.

Методологической основой исследования являются общие методы познания, как: системное и комплексное исследование, сравнительный анализ и синтез, а также специальные методы, применяемые в области правоведения, как: толкование закона, сравнительный анализ, методы аналогии права и аналогии закона. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, сравнение, анализ и синтез.
Основные выводы исследования основываются на достижениях таких юридических наук как общая теория права, гражданское право, уголовный и гражданский процесс. В решении отдельных вопросов использовались положения теории социального управления и психологии. В работе анализируются действующие законодательство, ведомственные нормативные акты, монографические и другие источники. Эмпирической базой исследования являются материалы изучения и обобщения практики судей.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Заключение
Связанные с самовольной постройкой вопросы - что это такое, каковы последствия ее возведения и способы легализации - освещены в Гражданском кодексе РФ довольно лаконично, а именно в ст. 222 ГК РФ, к этой же норме отсылает ст. 263 ГК РФ, содержащая упоминание о самовольной постройке. Согласно определению, приведенному в п. 1 ст. 222 ГК РФ, под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из данного определения, правила о самовольной постройке относятся исключительно к недвижимому имуществу. Для выяснения вопроса о том, относится ли объект к недвижимому имуществу, уместно обратиться к ст. 130 ГК РФ. В практике применение упомянутой нормы - ст. 222 ГК РФ связывается с выяснением вопроса о том, является ли строение недвижимым или относится к числу временных сооружений. К примеру, по одному из дел арбитражные суды первой и апелляционной инстанций отклонили требование истца об обязании общества снести возведенную им самовольную постройку - торговый центр, мотивируя отказ тем, что постройка, в отношении которой заявлен иск, не является капитальным строением и поэтому не подлежит сносу как самовольная. Суд кассационной инстанции поддержал вывод о том, что на основании ст. 222 ГК РФ можно обязать снести только недвижимое имущество, однако отменил состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, указав на необходимость проверить - относится ли спорная постройка к объектам недвижимости 4.
От разрешения обозначенного вопроса зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества, не подлежит удовлетворению иск о сносе этого сооружения, заявленный в порядке ст. 222 ГК РФ. В случае, если на земельном участке возведено движимое имущество (к примеру, киоски), лицо, считающее, что нахождение этого имущества на его земельном участке препятствует пользованию своим имуществом, вправе требовать устранения нарушений в соответствии с правилами ст. 304 ГК РФ 5.
Также из приведенного в начале определения самовольной постройки следует, что законодатель определил три признака самовольности строения; при этом каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной. Перечислим их: создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30-32 ЗК РФ); отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства; создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для последних двух - ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Градостроительный кодекс РФ).
Самовольное строительство влечет для лица, осуществившего самовольную постройку, ряд неблагоприятных последствий, закрепленных законодательно. Во-первых, как это следует из п. 2 ст. 222 ГК РФ, невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением и еще, по общему правилу, обязание застройщика снести соответствующую постройку (см. также ст. 76 ЗК РФ); во-вторых, привлечение к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию». Вместе с этим, на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Обстоятельством, во всяком случае исключающим такое признание, является ситуация, при которой сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если подобных препятствий не обнаружено, то возможны два варианта признания права собственности.
Первый из них - признание за лицом, осуществившим постройку, права собственности (в этом случае необходимо предоставление земельного участка под возведенный объект). Следует в этой связи иметь в виду разъяснения, изложенные в п. 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", согласно которым при рассмотрении требования о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке ст. 222 ГК РФ судам рекомендуется истребовать у истца доказательства, подтверждающие предоставление ему земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. В п. 2 Обзора Верховного Суда РФ в связи с данной рекомендацией указано, что выяснение этого вопроса возможно не только на стадии подготовки дела, но и в ходе судебного разбирательства до принятия решения 6.
Второй вариант признания права собственности на объект самовольного строительства - за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в этом случае суд определяет размер компенсации, которую признанный собственник должен выплатить лицу, осуществившему самовольную постройку).
В качестве иллюстрации - пример из практики в отношении разрешения в судебном порядке вопроса о признании права собственности на самовольную постройку. По одному из дел арбитражный суд признал за обществом право собственности на самовольно возведенное здание магазина, приняв во внимание следующее: постройка возведена на земельном участке, ранее предоставленном обществу в долгосрочную аренду; объект возведен на месте снесенного магазина, что свидетельствует о неизменности целевого назначения земельного участка; построенное здание соответствует необходимым правилам (градостроительным, строительным, экологическим, противопожарным и др.); в результате строительства не нарушены права других лиц и нет угрозы для жизни и здоровья граждан 7.
Зачастую споры с применением ст. 222 ГК РФ касаются реконструированных объектов. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция здания означает, по существу, создание нового объекта недвижимого имущества и влечет возможность рассмотрения иска о признании права собственности на возведенный объект, а также рассмотрения требований о сносе (демонтаже) измененной части здания по правилам ст. 222 ГК РФ. В этой связи в отношении реконструированных объектов также важно соблюдение установленных правил (получение разрешений и проч.), но с учетом специфики - при надстройке этажа, к примеру, отведения земельного участка не требуется. Так, по одному из производств рассмотрен спор о признании мансарды, возведенной на крыше здания, самовольной постройкой и обязании осуществить ее снос. При отмене решения арбитражного суда, которым в иске отказано, суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, предложил выяснить, в числе прочего, фактическое получение ответчиком необходимых разрешений, учитывая, что при возведении надстройки здания дополнительного отвода земельного участка не требовалось 8. Если реконструкция здания, проведенная без получения необходимых разрешений и без соблюдения градостроительных норм и правил, нарушает права и законные интересы других лиц - балансодержателя здания и других лиц, занимающих помещения в здании на законных основаниях, не подлежит удовлетворению иск лица, осуществившего реконструкцию, о признании права собственности на новые площади 9.
Поскольку право собственности на самовольно возведенную постройку у лица, ее построившего, не возникает (п. 2 ст. 222 ГК РФ), это лицо не может претендовать на защиту в порядке, предусмотренном главой 20 ГК РФ "Защита права собственности и других вещных прав". В частности, не подлежит удовлетворению иск так называемого собственника об истребовании из чужого незаконного владения самовольной постройки (ст. 301 ГК РФ). В качестве применения данного утверждения - арбитражное производство по иску общества об истребовании нежилых помещений, построенных истцом и занимаемых ответчиком. В удовлетворении требований отказано, поскольку истребуемое имущество отвечает признакам самовольной постройки, на которую у лица, ее осуществившего, права собственности не возникает, но может быть признано судом по требованию этого лица, заявленному согласно ст. 222 ГК РФ; в рассматриваемом случае иск заявлен в порядке ст. 301 ГК РФ 10.
Дискуссионным остается вопрос о возможности предъявления подобного иска самим лицом, осуществившим постройку, в пользу положительного ответа на который сошлюсь на отсутствие запрета для этого и на то, что права такого лица, безусловно, затрагиваются при возникновении спора о сносе строения. В этой связи необходимо обозначить подход, согласно которому лицо, осуществившее самовольную постройку и являющееся собственником стройматериалов, вправе разобрать постройку без решения суда 11. Однако такой путь без судебного вмешательства возможен только при отсутствии препятствий со стороны третьих лиц, ими могут быть фактические владельцы строения.
В практике нередки ситуации, при которых результат разрешения спора зависит от правильной квалификации правоотношений сторон, когда необходимо проводить грань между требованиями, различными по своей природе. К примеру, между требованием об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ) и требованием о сносе самовольно возведенной постройки (ст. 222 ГК РФ) 12.
Как указывалось выше, не подлежит удовлетворению требование лица, самовольно построившего сооружение, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку для удовлетворения виндикационного иска истцу надлежит доказать принадлежность ему на праве собственности истребуемого имущества, а в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не возникает.