Цена земли: микроэкономический подход

Введение
1. Понятие земельного участка как объекта недвижимости и его стоимости
2. Обзор зарубежного опыта формирования цены земли
3. Формирование цены земли
Заключение
Список литературы

Цена земли: микроэкономический подход

Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (не приносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход).5
2. Обзор зарубежного опыта формирования цены земли
Украина. В пять раз, начиная с 1995 года, возросла средняя капитализированная рента земельного участка в Украине.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения в 1995 году средняя стоимость одного гектара составляла около $300. В настоящий момент эта цифра возросла до $1,5 тыс. за 1 га. Этот показатель - средняя стоимость одного гектара земли по всей Украине, поскольку в каждом конкретном случае стоимость земли может кардинально отличаться. Цена земельного участка зависит от его местоположения, назначения, окружающих территорий. Например, цена земельного участка под Киевом будет значительно отличаться от земли в Кировоградской области, сказал В. Заяц.
На сегодняшний день наблюдается стабильная динамика роста стоимости украинской земли. Однако в условиях неразвитой рыночной экономики цена на землю не должна быть высокой, поскольку это приведет к торможению аграрных реформирований и торможению процессов рынка в целом, считает он.
По оценкам экспертов, стартовая цена одного гектара украинской земли в условиях Франции составляла бы не менее $55-60 тыс.6
Беларусь. Плата за землю, приобретаемую в частную собственность, обязательна для всех граждан.
Льготы, предоставленные гражданам по уплате земельного налога при расчете льготной цены земли, приобретаемой в частную собственность не учитываются.
Льготная цена земли устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за эту землю, в соответствии с Законом Республики Беларусь «О платежах за землю» на момент выкупа.
Нормативные цены устанавливаются исходя из качества земли и ее местоположения. Нормативные цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения, передаваемые в частную собственность граждан, рассчитываются с учетом природно - климатических зон, видов угодий, характеристики почвенного покрова, мелиоративного состояния, каменистости, уклона земельных участков и их месторасположения по отношению к населенным пунктам.7
3. Формирование цены земли
Земельная рента - это доход, полученный ее собственником от сдачи в аренду.
Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения на рынке, их соотношения. Предложение земли, в отличие от других факторов, фиксировано и ограничено размерами плодородных земель планеты Земля и, следовательно, не может быть быстро увеличено в зависимости от повышения ее ренты и цены. В данном случае эластичность предложения пригодных к использованию земель в зависимости от цены (ренты) является практически нулевой. В течение же длительного времени эластичность предложения земли в зависимости от цены (ренты) может быть увеличена за счет инвестирования средств в разного рода мелиорацию (орошение, осушение и др.).
Спрос на землю как фактор производства D зависит от ее предложения S и величины ренты R. Это можно изобразить графически (рис. 3.1.).
Рис. 3.1. Зависимость спроса и предложения земли от ренты
На графике кривая фиксированного предложения земли S вертикальна. Кривая спроса D, зависимая от величины ренты, пересекается с кривой предложения в равновесной точке Е. При этом рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой точки в зависимости от величины ренты R, R1 и R2 и спроса на землю. В случае если бы рента поднялась с R до R1, выше точки равновесия, то спрос на землю уменьшился бы от Q до Q1. В результате этого часть земли оказалась бы незанятой (Q – Q1), и земледелец будет вынужден сдавать ее в аренду за более низкую цену. Не может рента долго оставаться и в точке R2, ниже точки равновесия. В этих условиях возросший спрос на земельные участки обусловил бы рост ренты. Только в точке равновесия Е общее количество земли, на которую предъявляется спрос, будет равно ее предложению. Лишь в точке равновесия спроса и предложения определяется земельная рента.
Существуют различные мнения о том, как возникает рента. Так, как уже отмечалось, величина ренты определяется в процессе рыночного движения спроса и предложения, формирования их равновесия. Есть экономисты, которые считают, что рента входит в издержки производства. Другие, наоборот, в издержки ренту не включают. В первом случае предполагается, что фермер, являясь собственником земли, может обнаружить, что ему не удается возместить издержки после выплаты данной «мягкой», «подразумеваемой» ренты самому себе. Выход в данном случае состоит в том, чтобы взять в аренду другой участок земли, а свой сдать другому фермеру. Во втором случае, когда ренту не относят к издержкам, исходят из того, что цена товаров определяет земельную ренту. Из этого делается вывод, что рента является по своей природе «избытком» над издержками, а поэтому последний может быть обложен высоким налогом без потери стимулов к развитию производства, повышению его эффективности.
Идеи К. Маркса, американского экономиста Г. Джорджа и других леворадикальных критиков капитализма, которые получили распространение в основном в конце XIX - начале XX вв., о несовместимости частной собственности на землю с рациональным ведением сельскохозяйственного производства в. дальнейшем не подтвердились, поскольку оказалось, что для развития сельского хозяйства необходим плюрализм форм собственности и хозяйствования. Показательно, что при капитализме, во-первых, достаточно широкое развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства, в которых в одном лице соединились собственники земли, производители и управленцы. Во-вторых, увеличились сроки аренды, что выгодно для арендаторов. В-третьих, уменьшились размеры ренты по сравнению с прибылью арендаторов, в частности из-за превышения предложения продуктов сельского хозяйства над спросом.
В конце XX в. земельная рента не превышала нескольких процентов в ВНП, что не препятствует развитию сельского хозяйства, не требует экспроприации земельных собственников и национализации земли. В практике нашей страны и других стран, где земля была национализирована, ничейность и бесплатность земли нанесли большой вред сельскому хозяйству, породили бесхозяйственность и хищническое отношение к Земле. Введение продажи земли может замедлить ее истощение, способствовать более целесообразному и эффективному использованию. Однако вовлечение земли в рыночный оборот требует соответствующего государственного регулирования на строгой правовой основе, общественного контроля использования факторов сельскохозяйственного производства. Такой подход особенно необходим в отношении сельскохозяйственных земель, которые в условиях рынка, частной собственности, нездоровой спекуляции могут пострадать от эрозии почв, обезлесения, заболачивания и разрушения плодородия.
Виды ренты. Аграрные отношения имеют свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. Важнейшей особенностью этих отношений является земельная рента. Капиталистической земельной ренте предшествовала феодальная рента, которая существовала в трех основных формах (отработочной, продуктовой и денежной), исторически сменявших друг друга. Экономическое содержание капиталистической земельной ренты во многом отличается от феодальной.
Для современного общества характерна капиталистическая земельная рента. Но остатки феодальных отношений живучи в сельском хозяйстве слаборазвитых стран, где не проведены аграрные реформы, сохранились большой массив парцеллярных крестьянских хозяйств, архаичные формы отношений в аграрной сфере. Свои особенности рентных отношений имеются в России и других постсоциалистических странах с переходной экономикой. Во многих из них проводятся аграрные реформы, в ходе которых в сельском хозяйстве формируются различные формы собственности и хозяйствования, влияющие на рентные отношения.
Обычно землевладелец взимает ренту на основе договорных отношений в форме арендной платы, которая, кроме ренты, может включать амортизацию за постройки на земле, процент на вложенный в землю капитал, часть прибыли фермера и другие элементы, не связанные с платой за пользование землей. Различаются дифференциальная рента I, связанная с естественными различиями лучших и худших (по плодородию и местоположению) земельных участков, и дифференциальная рента II, возникающая при различной производительности добавочных вложений капитала в один и тот же земельный участок.
Причиной дифференциальной ренты является монополия на землю как объект хозяйствования. Дело в том, что в сельском хозяйстве капитал функционирует иначе, чем в промышленности. Здесь количество лучших земель (плодородных и близко расположенных к рынкам сбыта) ограничено. Вместе с тем потребности в сельскохозяйственной продукции в связи с ростом городов и населения быстро растут. Поскольку сельскохозяйственное производство невозможно сосредоточить лишь на лучших участках земли (в хозяйствах, имеющих монополию на землю как на объект хозяйства), а на продукцию, произведенную на худших участках, обеспечен спрос, то именно условия производства на худших землях являются общественно нормальными, регулирующими формирование цены производства на сельскохозяйственные товары. В результате хозяйства, имеющие лучшие земли, получают дополнительную прибыль, которая представляет собой разность между общественной ценой производства на худших участках и индивидуальной ценой производства на лучших участках земли.
Условия возникновения дифференциальной ренты состоят в более высокой производительности труда сельскохозяйственных рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Дифференциальная рента I своим источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Роль последней состоит в том, что этот излишек прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.
Дифференциальная рента I, связанная с естественным плодородием земли, является результатом различной производительности капиталов, вложенных в земельные участки разного качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличие от этого, дифференциальная рента II связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, минеральных удобрений, передовой агротехники, мелиорации и др.). Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает издержки производства, образует сверхприбыль, то есть возникают условия для формирования дифференциальной ренты II.
Таким образом, дифференциальная рента II, как и дифференциальная рента I, своей причиной имеет монополию на землю как на объект хозяйства, а источником - сверхприбыль, создаваемую наемными рабочими. Однако она отличается от дифференциальной ренты I по условиям образования, поскольку при ней неодинаковая производительность труда связана не с плодородием или удаленностью от рынков сбыта, а добавочными вложениями капитала. Кроме того, есть отличия и по способу распределения и присвоения. Дифференциальная рента I, связанная с естественным плодородием, распределяется так, что ее присваивает землевладелец - частный собственник, государство. Дифференциальная рента II, требующая добавочных вложений капитала, распределяется и присваивается по-другому. Если срок арендного договора не истек, то ее присваивает арендатор-капиталист. Когда же срок аренды кончается, землевладелец при заключении нового договора, учтя доход от добавочных вложений капитала, повышает арендную плату. При этом сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту II, которую присваивает землевладелец. Поэтому землевладельцы и арендаторы - капиталисты борются из-за сроков аренды. Если первые заинтересованы в коротких сроках аренды, то вторые - в длительных.8
Плата за землю декларирована соответствующим законом РФ и другими нормативно-законодательными документами, согласно которым экономико-правовыми формами расчетов за пользование земельным потенциалом признаны земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. В целом эти позитивные природозащитные введения имели просчеты: взимаемые платежи не были эквивалентны объективной финансовой оценке земельных угодий, игнорировался такой экологический фактор, как техногенное загрязнение почвенного покрова и др.
Деструктивные последствия изъянов снизили предполагаемый финансовый эффект, в результате чего доля земельного налога в доходной части федерального бюджета, как правило, не превышает 0,5-0,8%. И даже столь незначительная сумма финансовых поступлений не полностью употребляется на рекультивацию и восстановление земельно-ресурсного потенциала (около половины налогового сбора). В связи с этим можно констатировать, что современный земельно-правовой кодекс не является результативным эколого-экономическим стимулом рационального природопользования, с одной стороны, и существенным источником накопления бюджетных средств государства - с другой.9
Заключение