Стратегическое управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования

Введение
Глава 1. Инфраструктура ЖКХ города
1.1. Социальная инфраструктура как объект управления
1.2 Анализ жилищно-коммунальной сферы
1.3. Реформа жилищно-коммунальной сферы
Глава 2. Управление жилищно-коммунальным хозяйством на примере г. Санкт-Петербург
2.1. Анализ состояния систем жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге
2.2. Финансовый анализ эффективности работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства
Глава 3. Разработка мероприятий по стратегии управления ЖКХ на муниципальном уровне г.Санкт-Петербург
3.1. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования
3.2. Мониторинг как основа стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования
3.3. Современные технологии построения систем поддержки принятия решений
Глава 4. Экономическая оценка мероприятий
Глава 5. Правовое обеспечение реформы ЖКХ
Заключение
Список использованной литературы

Стратегическое управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования

К7 = (стр. 625 + стр. 626) (форма № 1)/К1.
Коэффициент внутреннего долга КВ.
К8 = (стр. 624 + стр. 630 + стр. 640 +
Степень платежеспособности по текущим обязательствам К9.
+ стр. 650 + стр. 660) (форма № 1 )/К1.
К9 = стр. 690 (форма № 1 )/К1.
Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами К10.
К10 = стр. 290 (форма № 1)/стр. 690
(форма № 1).
Собственный капитал в обороте К11.
К11 = (стр. 490 - стр. 190) (форма № 1).
Доля собственного капитала в оборотных средствах
К12 =(стр. 490 - стр. 190)/стр. 290
(коэффициент обеспеченности собственными средствами) К12.
(форма № 1).
К13 = стр. 490/(стр. 190 + стр. 290)
Коэффициент автономии {финансовой независимости) К13
(форма № 1)
3. Показатели
Коэффициент обеспеченности оборотными средства ми К14.
К14 = стр. 290 {форма №1 )/К1.
эффективности
К15 = (стр. 210 + стр. 220) - стр. 215
использования
Коэффициент оборотных средств в производстве К15.
(форма № 1 )/К1.
оборотного капитала (деловой активности), доходности и финансового результата (рентабельности)
Коэффициент оборотных средств в расчетах К16.
К1б = (стр. 290 - стр. 210 - стр. 220 +
Рентабельность оборотного капитала К17.
+ стр. 215) (форма № 1)/К1.
Рентабельность продаж К1В.
К17 = стр. 160 (форма № 2)/стр. 290
Среднемесячная выработка на одного работника К19
(форма № 1).
К18 = стр. 050 (форма № 2)/стр. 010
(форма № 2).
К19 = К1/стр. 850 (форма № 1)
4. Показатели эффективности использования внеоборотного капитала и инвестиционной активности организации
Эффективность внеоборотного капитала (фондоотдача) К20.
К20 = К1/стр. 190 (форма № 1).
К21 = (стр. 130 + стр. 135 + стр. 140)
Коэффициент инвестиционной активности К21
(форма № 1)/стр. 190 (форма № 1)
5. Показатели исполнения обязательств перед бюджетом и государственными внебюджетными фондами
Коэффициенты исполнения текущих обязательств перед бюджетами соответствующих уровней К22-К24. Коэффициент исполнения текущих обязательств перед государственными внебюджетными фондами 1<25. Коэффициент исполнения текущих обязательств перед Пенсионным фондом РФ К26
Кi = налоги (взносы) уплаченные/налоги (взносы) начисленные, где i = 22, 23, 24, 25, 26
Учитывая особенности функционирования пред­приятий ЖКХ (бюджетное финансирование в виде дотаций, субсидий, выделяемых различными видами бюджетов), логично предположить, что и потенциаль­ного инвестора, и руководителя предприятия интере­суют такие показатели, как доля бюджетного финан­сирования (дотации, предоставляемые бюджетами всех уровней) в общем объеме платежей потребителей услуг:
Д бф=С бф : (Д нас. + Д бюдж. потребители +Д прочие потребители + С бф) * 100,
 
где: С бф - сумма бюджетного финансирования (дотации, предоставляемые бюджетами всех уровней);
Д нас - сумма доходов от населения по начислению; Д бюдж. потребители - сумма доходов от бюджетных потребителей;
Д прочне пoтребители - сумма доходов от прочих потребителей.14
 Для инвесторов данный показатель характеризует степень зависимости деятельности предприятия ЖКХ от бюджетного финансирования. Чем он выше, тем неопределеннее отношение инвестора. С одной сторо­ны, значительная доля бюджетного участия - гарантия возврата вложенных средств, с другой - показатель того, что уровень цен и тарифов не соответствует эко­номически обоснованному.
Что касается перспектив дальнейшего развития жилищно-коммунальной отрасли в свете привлечения инвестиций, повышения инвестиционной привлекатель­ности, то важными показателями инвестиционной привлекательности в настоящее время будут такие, как EB I T и EBITDA, ROE, которые используются многими успешно развивающимися компаниями:
EBIT (прибыль до налогообложения и уплаты процен­тов) = стр. 140 (форма № 2) + стр. 70 (форма № 2);
EBITDA (прибыль до налогообложения, уплаты процен­тов, обесценения и амортизации активов) = (стр.140 (фор­ма № 2) + стр. 70 (форма № 2)) + (стр. 412 (форма № 5) + стр. 41З (форма № 5) (по графе "За отчетный год")).
Два перечисленных показателя обычно оценивают­ся в динамике.
ROE (рентабельность собственного капитала) = стр. 190 (форма № 2): стр. 490 (форма № 1).
Данный показатель является одним из ключевых при оценке эффективности использования средств, вложен­ных собственниками в бизнес. Он учитывает как степень управляемости предприятием, так и его рыночный по­тенциал. Кроме того, ROE позволяет сравнить эффек­тивность существующего бизнеса с возможным доходом от вложения этих же средств в другие предприятия. Для российских реалий в качестве норматива этого пока­зателя обычно рекомендуют использовать среднегодо­вую учетную ставку Центрального банка РФ.
Глава 3. Разработка мероприятий по стратегии управления ЖКХ на муниципальном уровне г.Санкт-Петербург
3.1. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования
Эффективное функционирование городского хозяйства в современных условиях зависит от стратегического управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим программы развития всех сфер его деятельности.
Сфера, именуемая ЖКХ, является одной из наиболее важных в системе городского хозяйства. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.
Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом.
Стратегическое управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования г. Санкт-Петербурга
Разработка мероприятий по стратегии управления ЖКХ на муниципальном уровне г.Санкт-Петербург
Лист
Масса
Масштаб
Изм
Лист
№ документа
Подпись
Дата
Разработал
Лист
Листов
Кафедра “Управления и Экономики”
МГУС
Московский Городской Филиал
Консултьт.
Руководитель
Зав. Кафедр.
Рецензент
В связи с этим в городе Санкт-Петербурге по заданию Департамента ЖКХ и Энергетики разработана модель управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования. Она выполнена на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.
Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности.
В основу оптимизационной модели положены следующие показатели:
Период оптимизации, соответствующей нормативным срокам перспективного планирования (5, 10, 15 лет и т.д.);
Различные методики оптимизации, отражающие реальную картину состояния жилищного фонда муниципального образования (рис. 1,2);
15Учет финансовых возможностей муниципального образования по выделению средств на осуществление (внедрения) программ перспективного развития.
Принятая методика направлена на реализацию целей по воспроизводству существующего жилищного фонда. Оно выражается в восполнении физического и морального износа жилых домов путем увеличения их действительной стоимости за счет капитальных ремонтов.
В основу методики положена возможность перспективного планирования для обеспечения надлежащего содержания жилищного фонда и, тем самым, повышения экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.
Выбор методики оптимизации зависит от структуры жилищного фонда муниципального образования и может разниться для различных районов города. Важнейшим условием оптимальности долгосрочного плана является определение наиболее эффективного его варианта по показателям социальной эффективности, технической эффективности и архитектурно-художественной эффективности. Достижение вышеуказанных целей может быть облегчено с помощью геоинформационных технологий.
Разработка реального перспективного плана управления техническим состоянием жилищного фонда города Санкт-Петербурга основывается на достоверной информационной базе, отражающей фактический физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования и моральный износ зданий (рис. 1,2).
Такой реальной информационной базой являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда (~ 10.0 тыс. объектов), проведенного для всех категорий зданий по специальной методике, обеспечивающей единство принципов диагностики и системы показателей, изложенной в ВСН 53-91р.
Для оценки морального износа объектов предложена специальная методика, позволяющая учесть его стоимостную оценку и проводить моделирование его устранения (рис. 1,2).
Рис. 1. График зависимости коэффициента эффективности проведения ремонтных работ от физического износа объекта
Для совместного учета физического и морального износа разработана специальная методика, основанная на определении коэффициента эффективности ремонтных работ, равного отношению стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износа к восстановительной стоимости зданий (К). В зависимости от величины этого коэффициента определяется вид требуемого ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий) с учетом функции роста стоимости ремонтных работ в зависимости от физического износа здания в целом (рис. 1).
Для достижения поставленной цели по разработке перспективного плана управления техническим состоянием жилищного фонда учеными разработана «Информационно-аналитическая система ЖКХ».
Она позволяет на основе современных компьютерных технологий:
обрабатывать и анализировать результаты обследования технического состояния зданий (рис.2);
определять стоимостную оценку их физического и морального износа;
выполнять прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;
выполнять прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;
на любом этапе жизненного цикла определять потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического так и морального износов (рис. 1);
выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и многое другое);
рассчитывать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;
рассчитывать моральный износ объекта и его стоимостную оценку;
проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;
выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;
разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах;
производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.
Рис. 2. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости
Интеграция ИАС ЖКХ с программными продуктами ESRI ArcView GIS v.3.xx позволяет проводить более эффективный пространственный анализ полученной информации. Так, средствами ГИС достигается интерактивная связь с электронной картой города. Любые выборки по техническому состоянию, структуре жилищного фонда, этажности, году постройки и т.п. могут быть отражены на электронной карте города (рис. 3,4,5).
Все это повышает эффективность принимаемых решений. Например, получив информацию о техническом состоянии жилищного фонда в заданном районе (рис. 3), можно провести предварительный анализ эффективности производства ремонтных работ в этом районе (рис. 4) со стоимостной оценкой физического и морального износов.
Сравнив полученную информацию с информацией о проведенных ремонтах (рис. 5) и определив реальные возможности муниципального образования по финансированию предполагаемых работ, проводят оптимизацию принятых решений с учетом всех вышеназванных факторов. Использование ИАС ЖКХ совместно с ArcView позволяет сократить весь процесс оптимизации в несколько раз.
Применение ИАС ЖКХ и пространственного анализа позволяет не только анализировать имеющуюся информацию, но и спрогнозировать дальнейшее изменение технического состояния жилищного фонда, а также усилить контроль над выполнением ремонтных работ.
Рис. 3. Техническое состояние жилищного фонда

Рис. 4. Распределение жилищного фонда по зонам эффективности производства ремонтных работ

Рис. 5. Ремонты, проведенные на муниципальном жилищном фонде
3.2. Мониторинг как основа стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования
16Эффективное функционирование городского хозяйства в современных условиях зависит от стратегического управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим программы развития всех сфер его деятельности.
Сфера, именуемая ЖКХ, является одной из наиболее важных в системе городского хозяйства.
В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.
Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом. К таковым относятся генеральный план развития города и взаимоувязанные с ним целевые программы реформирования ЖКХ.
Для реализации целей, указанных в «Основных направлениях жилищной реформы РФ на 2006-2010 годы и на долгосрочную перспективу», в Санкт-Петербурге была разработана и внедрена система мониторинга технического состояния жилищного фонда.
Ее основные задачи:
постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда и сравнение его с нормативными показателями;
на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов – разработка перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и, тем самым, повышение экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.
Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда (примерно 10 тыс. объектов). Обследование проводилось по специальной методике, изложенной в ВСН (ведомственных строительных нормах), что обеспечивает единство диагностики и системы показателей.
В результате обследования определялись физический и моральный износ каждого здания. Обследование проводилось по всем конструктивным элементам и инженерному оборудованию – по 30-ти показателям по каждому объекту.
Для информационного обеспечения системы мониторинга разработана «Информационно-аналитическая система ЖКХ», позволяющая на основе современных компьютерных технологий:
обрабатывать результаты обследования технического состояния зданий;
определять стоимостную оценку их физического и морального износа;
выполнить прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;
выполнить прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;
на любом этапе жизненного цикла объекта определить потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износа;
выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, по году постройки, материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и многое другое);
рассчитать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;
рассчитать моральный износ объекта и его стоимостную оценку;
проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;
выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;
разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния, потребности в материальных и финансовых ресурсах;
производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.
По результатам проведенных исследований, на первом этапе выполнен анализ муниципального жилищного фонда Санкт-Петербургапо году постройки, по этажности, материалу стен, по группе капитальности, по техническому состоянию.
Анализ данных по году постройки говорит о том, что в Санкт-Петербурге преобладают здания до 1920 года постройки (49% от общего количества зданий), что составляет 12% жилой площади города. Самыми «старыми» являются центральные районы города – Кировский, Ленинский, часть Пролетарского района.
Структура жилищного фонда по этажности говорит о преобладании 1-2-этажных зданий (60%) – в основном, в Ленинском и Кировском районах, частично в Пролетарском. Здания 9 этажей и выше преобладают в Ворошиловском (36,4%) и Советском (23,3%) районах города.
По материалу стен преобладают кирпичные дома (71% от общего числа зданий). Около 12% домов – деревянные и глинобитные.
По группе капитальности - основу составляют объекты III группы (48%) от общего числа зданий.
Наибольший интерес вызывает анализ жилищного фонда города Санкт-Петербурга по техническому состоянию.
Доля объектов, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии (т.е. физический износ – менее 40%), составляет 20,2%. Доля объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии (т.е. физический износ – 40%-60%), составляет 62,1%. Доля объектов, имеющих повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания, составляет 10,8%.
В процессе проведения мониторинга выполнен анализ стоимостных показателей технического состояния жилого фонда.
Определена:
восстановительная стоимость каждого жилого дома,
суммарная восстановительная стоимость жилищного фонда каждого района,
восстановительная стоимость жилищного фонда всего города.
Восстановительная стоимость (в ценах 2008 года) объектов муниципального жилищного фонда составляет 78,8 млрд. рублей. Стоимостная оценка физического и морального износа – 29,1 млрд. руб.
Для основных конструктивных элементов показатели составляют:
восстановительная стоимость –16,2 млрд. руб.
стоимостная оценка физического и морального износа – 6 млрд. руб., в т.ч.:
для 1-2-этажных зданий - 1,2 млрд. руб.,
для 3-4-этажных – 1,3 млрд. руб.,
для зданий 5 этажей и выше – 3,5 млрд. руб.
Если проанализировать величину коэффициента эффективности проведения ремонтных работ (он рассчитывается как отношение объективно необходимых затрат на проведение ремонтных работ к восстановительной стоимости жилфонда), то для города в целом коэффициент составляет 0,370 – это средняя степень изношенности, характеризующая удовлетворительное состояние жилфонда.
Однако, если рассмотреть ситуацию по районам города, то наиболее благополучным по средним показателям является Советский район (самый «молодой» по возрасту), а тяжелое состояние с жилфондом в центральных районах города - Ленинском, Кировском, Пролетарском. Здесь коэффициент свыше 0,6, что говорит о неудовлетворительном состоянии жилфонда, высокой степени изношенности.
В зависимости от величины коэффициента изношенности жилфонда определена потребность в проведении того или иного вида ремонтных работ: текущий, выборочный, капитальный, комплексный капитальный.
Для объектов, у которых срок службы превышает нормативный и коэффициент эффективности проведения ремонтных работ составляет свыше 1,0, нецелесообразно проведение ремонтных работ. Такие объекты подлежат сносу, реконструкции, модернизации и т.д. В них необходимо проводить только поддерживающий ремонт.
Доля таких объектов в городе составляет 11%. Если к этой категории отнести 1-2-этажные здания, расположенные в центре города и имеющие значительный моральный износ, то доля объектов, подлежащих сносу, увеличится до 60%.
В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения и, при необходимости, разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. Доля таких объектов составляет 10,8%.