Договор строительного подряда

АННОТАЦИЯ
ВВЕДЕНИЕ
1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
1.1. Понятие договора строительного подряда
1.2. Существенные условия договора строительного подряда
1.3. Форма договора строительного подряда
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ
2.1. Права и обязанности сторон
2.2. Сдача и приемка результата выполненных работ. Качество работы
2.3. Ответственность в договоре строительного подряда
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Договор строительного подряда

1. Договор строительного подряда заключается в письменной форме с обязательным приложением к нему технической документации и сметы.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
2. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Если договор строительного подряда, а также приложенные к нему техническая документация и смета не позволяют определить объем, содержание работ, другие предъявляемые к ним требования и используемые материалы, то условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.
При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
4. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
5. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам».
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ
2.1. Права и обязанности сторон
По договору строительного подряда стороны наделяются взаимосвязанными правами и обязанностями. Правам и обязанностям заказчика противостоят соответствующие права и обязанности подрядчика.
Основные обязанности сформулированы в законодательстве и состоят в том, что заказчик обязан передать подрядчику утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию, если иное не предусмотрено договором; создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ; производить оплату выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором; принять результат выполненных подрядчиком работ.
Пожалуй, одна из самых главных обязанностей заказчика состоит в передаче необходимой подрядчику для выполнения работ технической документации. На данную обязанность заказчика указывает п. 2 ст. 743 ГК РФ, в котором указано, что договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
О важности технической документации, определяющей предмет договора строительного подряда, уже указывалось выше при рассмотрении организационно-правовых предпосылок и существенных условий договора строительного подряда.
Правила о договоре строительного подряда допускают возложение обязанности по представлению части технической документации подрядчиком. Такая возможность допускается в случае возложения работ по проектированию на подрядчика. В установленных законом или нормативными актами случаях техническая документация подлежит утверждению компетентным органом. Это ведет к серьезным последствиям, связанным с тем, что внесение изменения в такую техническую документацию или исключение работ, зафиксированных в ней, допускается только с разрешения того органа, который ее утвердил. Любые отступления от требований этой документации, даже по соглашению сторон договора, будут признаны ничтожными. Если техническую документацию готовит заказчик или по его указанию другое лицо, то она должна быть представлена подрядчику в установленный договором срок. Непредоставление заказчиком в срок технической документации рассматривается как просрочка исполнения обязательства со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В ранее действующем законодательстве устанавливались серьезные санкции за нарушение срока предоставления проектно-сметной документации, что было связано в первую очередь с необходимостью соблюдения государственной дисциплины1. В настоящее время, субъекты самостоятельно выбирают способы обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.
Второй основной обязанностью заказчика является обеспечение подрядчику необходимых условий для выполнения работ, что проявляется в комплексе дополнительных обязанностей, сформулированных в ст. 747 ГК РФ.
В рамках указанных обязанностей заказчик должен своевременно предоставить для строительства земельный участок. Если это условие включено в договор, то стороны должны согласовать площадь и состояние предоставляемого земельного участка. При отсутствии этого условия в договоре заказчик должен предоставить подрядчику такой земельный участок, который бы обеспечивал своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
Законом могут предусматриваться и особенности выделения земельных площадей под застройку. Вопросы, связанные с отводом земель под строительство, регулируются нормами Земельного кодекса РФ1, а также некоторыми специальными законами. Так, ст. 25 Закона РФ «О недрах»2 определяет такие особенности при застройке площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений. В этом случае застройка допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных подразделений и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки. Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых прекращается без возмещения произведенных затрат и затрат по рекультивации территории и демонтажу возведенных объектов.
Обеспечение строительных работ требует оказания некоторых услуг, в частности, законодатель возлагает на заказчика обязанность передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. Среди иных услуг нередко выделяют такие, как предоставление вспомогательной рабочей силы, помощь при испытании, которое предшествует сдаче объекта, обеспечение средствами связи и др. Однако данные услуги заказчик обязан предоставить в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда. Отсюда, казалось бы, следует, что их отсутствие в договоре полностью снимает с заказчика обязанности оказания этих услуг и перекладывает их на плечи подрядчика. Но это не совсем точно, дело в том, что подрядчику предоставляется право доказать, что причиной неисполнения им своих обязанностей стало неоказание заказчиком помощи, даже если они не зафиксированы в договоре.
Указанная обязанность не нова для отечественного законодательства. Некоторые из перечисленных в п. 2 ст. 747 ГК РФ услуг, которые может оказывать заказчик подрядчику в ходе осуществления строительства, содержались в ранее действовавших Правилах о договорах подряда на капитальное строительство1. В соответствии с п.п. 29, 32-33 Правил о договорах подряда на капитальное строительство заказчик должен был оказывать подрядчику услуги, имеющие непосредственное отношение к строительству. К таковым относилась обязанность заказчика «...передать на условиях аренды здания и сооружения, которые могут быть использованы для нужд строительства»2. Кроме того, на заказчика возлагалась обязанность по содействию и созданию подрядчику необходимых социальных и культурно- бытовых условий (п. 30-31 Правил о договорах подряда на капитальное строительство). В юридической литературе того периода высказывалось мнение о необходимости совершенствования Правил о договорах подряда на капитальное строительство. В частности, В.А. Витушко указывал, что в «...Правилах о договорах подряда (субподряда) на капитальный ремонт зданий необходимо прямо предусмотреть, что обязанность по обеспечению работ водой, электроэнергией, теплом, помещениями, складами и площадками для временных нужд подрядчика лежит на заказчике»3. Как видим из содержания ст. 747 ГК РФ, законодатель учел высказанное мнение, но при этом смягчил действие нормы указанием на то, что когда соответствующая услуга предусмотрена договором.
Оказание заказчиком услуг может потребовать от него и определенных расходов. В п. З ст. 747 кодекса определяется порядок оплаты выполненных заказчиком услуг. Этот порядок предусматривает их оплату только в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда. Следовательно, если в договоре не указаны случаи оказания заказчиком услуг и не определена их стоимость, то заказчик лишается права требовать от подрядчика их оплаты.
Третьей основной обязанностью заказчика является производство оплаты выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором. договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
В практике взаимоотношений заказчика и подрядчика часто возникают споры, касающиеся стоимости строительства. В условиях быстроменяющихся цен заказчик порой оказывается не в состоянии оплатить предъявленные за выполненные работы счета подрядчика, что приводит либо к замораживанию стройки, либо к срочной корректировке проекта в сторону уменьшения стоимости работ. Чтобы избежать подобных ситуаций, подрядчик уже в момент заключения договора должен предупредить заказчика о возможном повышении цен на строительные работы, а установленную сметную стоимость строительства стороны должны признать ориентировочной или приблизительной1.
Стороны формируют договорную стоимость исходя из действующих сметных цен, с применением к ним коэффициентов (индексов), устанавливаемых ценообразующими органами конкретного региона России на момент заключения договора. Надо иметь в виду, что упомянутые коэффициенты не являются обязательными для всех строительных организаций. Исполнители строительных работ могут устанавливать свои сметные расценки и применять к ним собственные коэффициенты.
Заметим, что в договоре следует обязательно указывать на неизменность договорной цены либо на возможность ее уточнения по завершении строительства. В многосторонних договорах подряда общая договорная цена определяется с учетом полного инвестиционного цикла с выделением договорной цены работ и услуг, выполняемых каждым участником сделки.
Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в следующих случаях:
- если вносятся изменения в объемы и содержание работ по предложению заказчика;
- при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства;
- при изменении номенклатуры оборудования и материалов, поставляемых заказчиком, если договорная цена определена с учетом их прежней стоимости;
- при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;
- в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов в оплате труда;
- при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с обстоятельствами непреодолимой силы при условии выполнения подрядчиком своих обязательств;
- при изменении законодательства в период выполнения обязательств по договору подряда, корректирующему условия договора.
В соответствии со ст. 740, 753 ГК РФ заказчик обязан принять результат выполненных подрядчиком работ. Законодатель особенно тщательно регламентировал данную стадию договора строительного подряда в ст. 753 ГК РФ. Вместе с тем, отношения сторон на этой стадии исполнения договора будут рассмотрены в следующем параграфе настоящей главы, поскольку требуют более глубокого изучения.
Основные обязанности подрядчика в договоре строительного подряда состоят в следующем: осуществлять строительство и связанные с ним работы в строгом соответствии с технической документацией и со сметой; обеспечить строительство материалами, в том числе деталями, конструкциями, или оборудованием, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик; исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ; выполнить работы в срок, установленный в договоре, сдать результат выполненных работ заказчику.
В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в строгом соответствии с технической документацией и со сметой. Техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования. Она определяет задание заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнять работы. Смета определяет цену работ. Но при отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные как в технической документации, так и в смете. Отсюда следует, что в этом случае смета оказывается связанной не только с ценой, но и предметом договора.
При проведении строительных работ подрядчик может обнаружить неучтенные в технической документации работы и в связи с этим возникает необходимость проведения дополнительных работ, и увеличения сметной стоимости строительства. Однако сам по себе факт обнаружения недостатков в технической документации не означает автоматического увеличения сметы пропорционально увеличению стоимости строительных работ. В этом случае возникает обязанность подрядчика сообщить об этом заказчику. В свою очередь, последнему предоставляется срок в десять дней для ответа подрядчикам, если иной срок не установлен законом или договором. При неполучении подрядчиком письменного ответа от заказчика в установленный срок подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Но заказчик будет освобожден от возмещения этих убытков, если сможет доказать отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
Подрядчик может и продолжить строительство, не дожидаясь ответа, но тем самым он принимает на себя риск ответственности за исполнение работ, не согласованных с заказчиком. В частности, подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Данное право сохраняется за ним только при условии, если он докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
Иногда на практике приходится сталкиваться и с такими ситуациями, когда заказчик согласен и на проведение, и на оплату дополнительных работ, вызванных недостатками технической документации, но сам подрядчик, обнаруживший их, отказывается выполнять дополнительный объем работ. Например, из-за того, что это значительно увеличивает срок выполнения работ и может привести к отсрочке исполнения им обязательства по другому, уже заключенному договору. Тогда заказчик может воспользоваться положениями п. 5 ст. 743 ГК РФ. Он предоставляет подрядчику право отказаться от выполнения дополнительных работ только в случаях, когда данные работы не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть им выполнены по не зависящим от него причинам (например, из-за отсутствия специалистов, материалов, оборудования, инструмента т.д.). Если же в нарушении этого правила, подрядчик все же откажется от выполнения дополнительных работ, заказчик в силу ст. 397 ГК РФ приобретает право в разумный срок исполнить обязательство за счет должника своими силами или поручить выполнение дополнительных работ третьим лицам за разумную цену. Подрядчик окажется обязанным возместить заказчику понесенные им расходы и другие убытки.
Ст. 744 кодекса регламентируются вопросы внесения изменений в техническую документацию. Такое право заказчику предоставлено при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Подрядчик также вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов. Кроме того, подрядчик вправе требовать возмещения расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.
На подрядчика возложена обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями, конструкциями, или оборудованием, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. По общему правилу данная обязанность подрядчика вступает в силу, когда в договоре вообще отсутствует условие, определяющее, на ком лежит эта обязанность. Вместе с тем, законодатель предусматривает и два других варианта распределения обязанностей по материальному обеспечению строительства, но которые требуют указания в договоре. Первый вариант, предусматривает полное, а второй лишь частичное обеспечение строительных работ заказчиком. Как правило, это связано с материальными выгодами и возможностями подрядчика и заказчика. Например, не исключена ситуация, когда подрядчик не имеет возможности приобрести какие-либо материалы, а у заказчика они есть. Или заказчик обладает возможностями приобрести аналогичные материалы по более низкой цене, чем это может сделать подрядчик.
Вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов и оборудования также нашел свое урегулирование в ст. 745 ГК РФ. Прежде всего, закон возлагает эту ответственность на сторону, которая их предоставила. Критерием такой ответственности является обнаружение невозможности использования предоставленных материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ. Вместе с тем, этот критерий дополняется критерием объективности такой невозможности. Поэтому сторона, представившая некачественные материалы и оборудование может быть освобождена от ответственности, если докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.