Аренда зданий, сооружений, жилых помещений ( законодательство и судебная практика)

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ: ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ
1.1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.2. МЕСТО ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
1.3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 2.ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.2. ОБЪЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.3. ФОРМЫ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.4. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ГЛАВА 3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
3.2. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КАК ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.3. АРЕНДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ:
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:
ЛИТЕРАТУРА:

Аренда зданий, сооружений, жилых помещений ( законодательство и судебная практика)

Следует отметить, что в качестве объекта аренды не может выступать доля в праве собственности, поскольку «доля» – понятие, прежде всего, идеальное, а имущество, предаваемое в аренду, должно быть конкретно определено. В противном случае, в соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, договор будет считаться незаключенным.37
Помимо предмета договора, существенным условием договора может быть срок временного предоставления объекта (ст.610 ГК РФ). Законодатель не устанавливает предельного срока аренды. Поэтому стороны самостоятельно определяют продолжительность аренды в договоре.
Как отмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся.38
Однако допустимы отношения без указания срока аренды. В соответствии с п.2 ст.610 если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, как до истечения одного года, так и после его истечения. В этом случае неясно, каким образом должна применяться ст. 651 ГК РФ, устанавливающая обязательную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Установить, подлежит ли такой договор государственной регистрации невозможно.
Поскольку официальное разъяснение по данному вопросу отсутствует, практика вынуждена самостоятельно искать выход из создавшейся ситуации. Позиция, которой придерживаются учреждения юстиции по регистрации прав, заключается в том, что договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок подлежат обязательной государственной регистрации. Это продиктовано необходимостью наиболее полного учета данных об использовании объектов нежилого фонда и размещении в них юридических и физических лиц. Следует признать, что иных причин для регистрации таких договоров нет.
Все большую актуальность приобретает так называемая почасовая аренда зданий (сооружений). Суть ее заключается в том, что одно и то же здание (сооружение) может служить одновременно объектом различных договоров аренды. При этом каждому арендатору отводится определенное время, в течение которого он вправе использовать арендованное имущество. Следует заметить, что цели аренды могут быть различны. Так, например, в дневное время здание арендуется под ярмарку, а в вечернее или ночное время – под ночной клуб. Особенностью таких договоров является то, что существенное значение для договора имеет не только срок аренды, но и конкретное время, в течение которого арендатор вправе пользоваться арендованным имуществом.
Преимущество таких договоров очевидно: арендатор получает возможность использовать объект с наименьшими финансовыми затратами (арендная плата значительно ниже), а арендодатель, в отличие от традиционных договоров аренды, получает возможность использовать свое имущество в свободное от аренды время.
Следующим существенным условием договора является плата за пользование арендованным имуществом.
В соответствии с общими положениями об аренде в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК РФ). Особенностью обязательств, возникающих из договора аренды зданий и сооружений, является то, что к ним не могут быть применены общие правила об аренде. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным (п.1 ст.654 ГКРФ).
Таким образом, исключается действие п. 3 ст. 424 ГК, согласно которой, если в возмездном договоре цена не предусмотрена, она определяется исходя из условий договора, а в случае невозможности определить цену таким образом, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Арендная плата может уплачиваться в форме:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;
д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт).
Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которые по существу оз­начает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.
Кроме этой формы, стороны могут договориться об иных формах арендной платы допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения.
Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.
Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Хотя, как видно из практики Арбитражного суда, стороны не правильно толкуют норму о форме арендной платы.
Например, Акционерное общество (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного нежилого помещения и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора Арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку Арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду нежилого помещения. Оплата Арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения (нежилого помещения) не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.39
Из данного примера видно, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели.
В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это, соответственно, также включается в цену договора.
Иные условия договора аренды существенными не являются и могут быть указаны в договоре по усмотрению сторон (обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых; условия и порядок передачи имущества арендодателем; условия и порядок возврата имущества арендатором; обязательства сторон по государственной регистрации договора).
Глава 3. Обязательства из договора аренды зданий сооружений и жилых помещений
3.1. Права и обязанности сторон договора аренды здания, сооружения, жилого помещения
Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон.
Из содержания ст.606 ГК РФ можно выделить основное обязательство арендодателя, он обязан предоставить арендатору индивидуально определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен оплатить за это арендную плату.
Обязанность арендодателя заключается в том, что он обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В договоре аренды здания или сооружения обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта (номера арендуемых нежилых помещений); назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора).
Как справедливо отмечают авторы, при заключении договора аренды зданий и сооружений, сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ).40 Нумерация нежилых помещений должна быть указана в соответствии с поэтажным планом, изготовленным организацией осуществляющей технический учет объекта.
Если это не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).
Более того, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (не должен был знать) об этих скрытых недостатках. Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества объясняется тем, что арендодатель является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения, в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков (ст. 211 ГК РФ).
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Сроки соответствующего требования или уведомления определяются в соответствии с нормами ст. 314 ГК РФ.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ч. 1 ст. 612 ГК РФ).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1577/ 0313 установлен факт передачи арендованного имущества без документации и в аварийном состоянии.
Арендодатель предъявляет иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения.
Своим решением суд первой инстанции произвел зачет стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы и в удовлетворении исковых требований отказал.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение изменено: во взыскании с арендатора пеней решение оставлено без изменения; в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить нежилые помещения исковые требования удовлетворены.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе по следующим основаниям.
Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды, в соответствии с которым арендатору сданы в аренду нежилые помещения на срок 15 лет.
В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.
После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь п. 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости. Они не противоречат содержанию акта приемки-передачи основных средств от Минимущества РФ в хозяйственное ведение арендодателя, в котором были зафиксированы те же недостатки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Арендатор, обнаружив недостатки, сообщил об этом Минимущества РФ и арендодателю письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указал ориентировочную стоимость ремонта имущества и просил заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Минимущества РФ и арендодатель дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений ст. 612 ГК РФ не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущества РФ не является арендодателем по договору аренды.
Арендатор заключил договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки и по мере приемки выполненных работ направлял арендодателю и территориальному управлению Минимущества РФ документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд признал произведенное арендатором удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязанностей ответчика освободить арендуемые помещения.41
Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ч. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 388 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).
Особенностью передачи одним лицом другому здания или сооружения является требование закона об обязательном составлении и подписании соответствующих документов. Это может быть единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом, актом передачи-приемки и т.п. (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК).
Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора – от обязанности принять имущество.