землевладение

Введение
Глава 1. Общая характеристика прав и обязанностей землепользователей,
земельных собственников, землевладельцев и арендаторов земель
1.1. Субъекты, объекты и содержание права на землю
1.2. Использование земли на праве собственности
1.3. Использование земли на праве бессрочного (постоянного) и временного пользования. Аренда земли
1.4.Ограниченное пользование чужими земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками
Глава 2. Государственная регистрация прав на земельные участки
2.1. Возникновение, прекращение и ограничение прав на земл
2.2. Порядок государственной регистрации прав землепользователей
Заключение
Список литературы

землевладение

Собственник, сдавший землю в аренду, пользуется ею, опосредовано, через арендатора. Поскольку арендатор извле­кает из земли определенный доход, часть этого дохода в виде арендной платы поступает собственнику. В этом смысле собственник, сдавший свою землю в аренду, также пользуется ею.
При сдаче земли в аренду собственник может оговорить в договоре некоторые дополнительные условия, гарантирующие сохранение плодородия сельскохозяйственных земель. Такие условия могут касаться требования плодосмена (севооборота), выполнения противоэрозионных мероприятий, удобрения нолей, использования всей полученной арендатором травы, сена, соломы и навоза только в пределах арендованного им земельного массива. Собственник может потребовать также, чтобы арендатор не злоупотреблял химикатами и не употреб­лял их свыше обусловленной нормы.
Право аренды земельного участка является самым широким по объектам, которые могут передаваться на этом праве, а также по субъективному составу лиц – обладателей этого права. Арендатором земельного участка могут быть любые участники земельных отношений, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства.
Земельные участки, которые не изъяты или не ограничены в гражданском обороте, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Содержание права аренды образуют полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Однако в отли­чии от права собственности такие полномочия носят временный и ограниченный характер. Арендатор обладает правами, предусмотрен­ными ст. 40 ЗК РФ, но не приобретает права собственности на распо­ложенные на земельном участке многолетние насаждения. Арендатор, несет обязанности, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ.
Арендатор вправе распоряжаться земельным участком путем его в сдачи в субаренду в пределах срока договора аренды земельного учас­тка, если договором аренды такое право арендатора не ограничено.
Например, арендатор вправе сдать земельный участок, не находя­щийся в частной собственности, в субаренду без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления (ст. 22 ЗК РФ). Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, обладает аналогичным правом, когда с ним заключен договор аренды более чем на пять лет. Таким образом, аренда­тор земельного участка обладает более широкими правами, чем обычный арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Субарендаторам предоставлены все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арен­дные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока до­говора аренды земельного участка без согласия собственника земель­ного участка при условии его уведомления. Однако это право аренда­тора может ограничиваться договором аренды. При переуступке прав ответственным по договору аренды земельного участка перед арендо­дателем становится новый арендатор, за исключением передачи арен­дных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигши­ми совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Кодексом установлено, что земельный участок может быть пере­дан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его исполь­зования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходи­мые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором арен­ды земельного участка.
ЗК РФ закрепляет за арендатором земельного участка некоторые преимущественные права. Во-первых, арендатор имеет право пре­имущественной покупки земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, в порядке, установ­ленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если же приобрета­телем является собственник здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, то арендатор не имеет перед этим лицом никаких преимуществ.
Во-вторых, арендатор имеет преимущественное право по истече­нии срока договора аренды на заключение нового договора аренды. Однако арендатор не будет иметь такого права, если о своем преиму­щественном праве приобретения либо аренды земельного участка за­явил собственник или субъект права хозяйственного ведения на зда­ние, находящееся на этом земельном участке, а также, если имеются основания для прекращения аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ, ст. 619 ГК РФ).
Договор аренды в отличие от договора безвозмездного срочного пользования является возмездной сделкой. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения аренд­ной платы при аренде земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, могут быть установле­ны Правительством Российской Федерации.25
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору зе­мельный участок за плату во временное владение и пользование или во вре­менное пользование.
Во-первых, арендатор вправе самостоятельно хозяйствовать на земле. Указанное право, в частности, означает, что никто не вправе противодействовать законной деятельности арендатора. Защита данного права может осу­ществляться способами, предусмотренными ст. 12 ГК РСФСР.
Во-вторых, арендатор вправе использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды. Осуществление указанного права сопряжено с рядом условий.
Использование находящихся на земельном участке лесных угодий, водных объектов и других природных ресурсов допускается только в тех случаях, когда оно согласно природоресурсному закону (правовому акту) не тре­бует юридического оформления при помощи договора или лицензии.
К тому же использование природных ресурсов, находящихся на земельном участке, должно осуществляться исключительно для нужд хозяйства. Иными словами, запрещается использовать находящиеся на территории зе­мельного участка природные ресурсы не в целях, для которых участок предоставлен. Например, земельный участок предоставлен в аренду для строи­тельства линий электропередач. Очевидно, что добыча торфа для его последующей продажи в этом случае явно выходит за рамки цели предоставления участка. В то же время садовод, безусловно, вправе на арендуемом земельном участке добывать торф для последующего удобрения грядок.
В-третьих, арендатор на арендованном земельном участке вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Исключение из этого правила составляют случаи, когда соответствующий земельный участок в силу своего целевого назначения не назначен для застройки. К примеру, ограничено либо запрещено строительство на землях особо охраняемых территорий.
При осуществлении строительства арендатор обязан руководствоваться действующими строительными нормами и правилами, а также получить разрешения от землеустроительных, архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных и природоохранных органов. Невыполнение установленных требований может привести к признанию всего возведенного арендатором самовольной постройкой, по общему правилу подлежащей сносу в соответствии со ст. 222 ГК РФ.26 Если же все формальности соблюдены, то арендатор приоб­ретает право собственности на возводимые постройки.
В-четвертых, арендатор вправе проводить оросительные, осушитель­ные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использо­вания земельных участков, а также участвовать в решении вопросов о ме­лиорации земель. Безусловно, такого рода деятельность арендатора не мо­жет приводить к существенному изменению субстанции арендуемой вещи (земельного участка), а должна быть направлена исключительно на выпол­нение требований законодателя, установленных, прежде всего в целях защи­ты земли как элемента экосистемы.
В-пятых, арендатор приобретает право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений. Указанная норма конкретизирует правило, содержащееся в п. 2 ст. 606 ГК РФ, закрепляющее право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.27
Пределы владения и пользования арендуемым земельным участком определяются как законом, так и договором. Законом такие ограничения вводятся, как правило, с целью защиты земли как природного ресурса от истощения, заражения, заболачивания и т. д. Так, закрепленное в ЗК РСФСР деление земель на категории обусловливает дифференциацию объема прав арендаторов земель различных категорий. Ограничения прав арендаторов могут быть обусловлены и особым правовым режимом земель. К примеру, на землях, расположенных в водоохранных зонах, не допускается распашка земель, размещение животноводческих ферм и т. д.
Договором такие ограничения могут быть предусмотрены, например, для обеспечения соответствия размера уплачиваемой арендной платы характеру использования земельного участка, для обеспечения иных интересов арендодателя. Допустим, арендатору договором может быть запрещено сооружать на территории участка колодец. Наибольшее развитие такая система договорных ограничений, определяемых сторонами, сможет получить после появления достаточно большой прослойки частных собственников и, как следствие, активного вовлечения земли в товарный оборот.
Договор аренды земельного участка является возмездным. Поэтому, не относятся к числу арендных, права возникающие из земельных сервитутов. К последним следует относить права граждан на проход и (или) проезд по ям, используемым в качестве путей сообщения (площади, улицы), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы) и ряд других.
В литературе часто выделяются договоры временного пользования землей как отличные по своей природе от договоров аренды.28 Подобное выделение лишено смысла. Статья 606 ГК РФ прямо указывает на то, что по договору аренды имущество может быть предоставлено не только во временное владение и пользование, но и исключительно во временное пользование. Ссылка на то, что в отличие от временного пользования аренда всегда представляет первичное использование, неверна, поскольку арендодателями согласно ст. 608 ГК РФ могут быть не только собственники, но и иные лица, управомоченные ими или законом на совершение подобных сделок. Примером договора аренды, по которому земельный участок передается в «голое» пользование, может служить договор на проведение на земельном участке изыскательских работ.29
Поскольку договор аренды земельного участка является возмездным, права возникающие из земельных сервитутов не относится к числу арендных.
1.4.Ограниченное пользование чужими земельными
участками. Пожизненное наследуемое владение земельными
участками
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации, наряду с правом собственности и другими вещными правами на землю (право пожизненного владения земельным участком, право постоянного — бессрочного - пользования земельным участком), предусматривает и такое право, как сервитут, под которым понимается право собственника недвижимости (в данном случае - земельного участка) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления ограниченного пользования соседним участком.
Сервитут представляет собой ограниченное право пользования чужим земельным участком, которое ограничивает право собственности и устанавливается с целью разумного сочетания интересов собственника и иных участников земельных отношений.30
Сервитуты представляют собой разновидность вещных прав на землю (п. 1 ст. 216 ГК РФ), поэтому переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для пре­кращения сервитута.
Ст. 23 ЗК РФ определила два вида сервитутов: частный и публич­ный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданс­ким законодательством по соглашению сторон или по решению суда (ст. 274 ГК РФ).
Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения про­хода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и экс­плуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспе­чения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собствен­ника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. ГК РФ оставляет открытым перечень частных сервитутов.
Публичный сервитут может устанавливается нормативным пра­вовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федера­ции, органа местного самоуправления в случаях, если это необходи­мо для обеспечения интересов государства, местного самоуправле­ния или местного населения, без изъятия земельных участков. Уста­новление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Т.е. если частный сервитут устанавливается в пользу отдельных лиц, то публичный – в пользу всего сообщества граждан населяющих данную территорию. Причем в некоторых случаях интересы отдельных членов этого сообщества в совокупности перерастают в государственный интерес или интерес муниципального образования.31
ЗК РФ исчерпывающим образом определил виды публичных сервитутов (ст. 23 ЗК РФ), которые могут устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, элек­трических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через земельный участок; 7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответ­ствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земель­ных участков в пределах земель лесного фонда; 8) использования зе­мельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих расте­ний в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временно­го пользования земельным участком в целях проведения изыскатель­ских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным серви­тутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах кото­рых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Однако ЗК РФ не предусматривает подобного права соб­ственника при установлении публичного сервитута.
Для того чтобы защитить интересы собственника при установле­нии публичного сервитута, ЗК РФ предоставляет собственнику учас­тка право требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данно­го земельного участка, если установление публичного сервитута при­водит к невозможности использования земельного участка. В этом случае собственнику должны быть возмещены убытки или предос­тавлен равноценный земельный участок органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими пуб­личный сервитут.
Если лицо считает, что установлением публичного сервитута нарушаются его права и законные интересы, такое лицо может осуще­ствить защиту своих прав в судебном порядке.
По своему содержанию сервитут ограничивается правом пользования земельным участком, который находиться во владении собственника, арендатора или субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Распоряжаться земельным участком обладатель сервитута не вправе. Кроме того, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имуще­ства, для обеспечения использования которого, сервитут установлен.
Обладатели сервитута не имеют прав, предусмотренных ст. 40 ЗК РФ. Права лиц, использующих земельный участок на основании час­тного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяют­ся законом или иным нормативным правовым актом, которыми ус­тановлен публичный сервитут. Обладатели сервитута обременены обязанностями, предусмотренными ст. 42 ЗК РФ.
Субъектами вещного права, именуемого правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, по определению могут быть только граждане. Таких граждан Кодекс именует землевладельцами.
ЗК РФ рассматривает право пожизненного наследуемого владения земельным участком как правовой титул переходного периода и не до­пускает предоставление земельных участков гражданам на праве пожиз­ненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса.32
Однако, следуя принципам признания ранее возникших прав на землю и предсказуемости государственных решений в земельной сфе­ре, Кодекс без ограничения срока сохраняет право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в госу­дарственной или муниципальной собственности, приобретенное граж­данином до введения в действие Кодекса. Так же, как обладателям права постоянного (бессрочного) пользования, гражданам-землевла­дельцам предоставлено однократное право на бесплатную приватиза­цию земельных участков, находящихся у них в пожизненном насле­дуемом владении без взимания дополнительных сумм помимо феде­ральных сборов.
Содержание права пожизненного наследуемого владения состав­ляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению им путем перехода прав на земельный участок по наследству. Распоря­жение иным образом земельным участком не допускается. Норма ст. 267 ГК РФ о праве владельца земельного участка передать его другим лицам в аренду или безвозмездное пользование непримени­ма, так как она противоречит положениям ЗК РФ.
Землепользователь наделен правами, предусмотренными ст. 40 ЗК РФ, кроме права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. Он несет обязанности, предусмот­ренные ст. 42 ЗК РФ.
Землевладельцы сохраняют свое право на земельный участок даже при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихий­ных бедствий, ветхости.
Все пользователи землей обязаны соблюдать опреде­ленные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила: российского, регионального и местного масштаба, Например, на всей территории России запрещено, без спе­циального разрешения, выращивать некоторые растений, из которых добываются наркотические средства.
Таким образом, практически все используемые, земли подвержены некоторым общим ограничениям. Но наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практике такого рода специальные ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.
Закон устанавливает принцип рациональности пользования землей. Нерациональное же использование земли признается правонарушением. Требование рациональности можно рассматривать как общее ограничение в праве.