Договор аренды нежилых помещений

Исследован договор аренды нежилых помещений, его теоретические аспекты, существующая судебная практика. Имеются аргументированные положения по изменению действующего законодательства. ...

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………...………………………3

Глава 1. Договор аренды нежилого имущества в системе арендных обязательств……………………………………………………………...……..7
1.1. Понятие и виды арендных правоотношений…………………………….7
1.2. Правовая характеристика объектов недвижимости, государственная регистрация прав………………………………………………………...……17
Глава 2. Договор аренды нежилых помещ6ений на примере зданий и сооружений……………………………………………………………………23
2.1. Понятие и предмет договора…………………………………………….23
2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений, их права и обязанности……………………………………………………………………33
2.3. Форма и государственная регистрация договора, ответственность сторон………………………………………………………………………….41
2.4. Проблемы финансово-правового регулирования возврата излишне уплаченной арендной платы при аренде недвижимого имущества: государственного (муниципального) имущества…………………...………49

Заключение………………………………………………………………...…..59
Список использованной литературы…………………………...……………61

Введение

Актуальность темы исследования. Сам по себе договор аренды является достаточно распространенным видом договора.
Он повсеместно используется в гражданском обороте. Особую значимость, по нашему мнению, имеет договор аренды недвижимого имущества. Например, аренда нежилого имущества. Данное имущество выступает в качестве зданий, сооружений, а также отдельных элементов имущества предприятий.
Как правило, обладает высокой стоимостью и оборотоспособностью в гражданском обороте. Конечно же, договор аренды недвижимого имущества имеет свою специфику.
Правовое регулирование данного вида договора представлено значительным количеством нормативных правовых актов, что объясняется совокупностью вышеназванных причин и определяет актуальность настоящего исследования.
Основной целью исследования является изучение особенностей договора аренды недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации.
Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
- изучение места договора аренды нежилого имущества в системе арендных обязательств.
- рассмотрение понятия и видов арендных правоотношений.
- правовая характеристика объектов недвижимости, государственная регистрация прав.
- характеристика договора аренды нежилых помещений на примере зданий и сооружений, изучение понятия и предмета договора.
- определение сторон договора аренды зданий и сооружений, их прав и обязанностей.
- исследование формы и государственной регистрации договора, ответственности сторон.
- рассмотрение некоторых проблем правоприменительной практики договора аренды зданий и сооружений.
Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели используются методы: логического анализа и синтеза, системный, нормативно-логический анализы, сравнительное правоведение, правовое моделирование и прогнозирование.
Объектом исследования является особенности договора аренды недвижимого имущества по законодательству РФ.
Предметом настоящей работы выступают нормы законодательства, регулирующие арендные отношения, теоретические положения и подходы к исследованию актуальных проблем в области договора аренды, судебная практика.
Положения на защиту. Внести в Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменения. .....................

32 СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для малобильных групп населения", приложением А к СНиП 31-6-2009 "Общественные здания и сооружения" и обоснованно исходил из того, что помещение аптеки относится к объектам социальной инфраструктуры и должно быть приспособлено для доступа инвалидов. При входе в аптеку НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не созданы условия для беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения в целях удовлетворения их минимальных потребностей, что нарушает права указанных категорий граждан.………В рамках судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиками не были представлены доказательства отсутствия технической возможности установки пандусов.Представленное в суд апелляционной инстанции заключение ООО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА" от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не может быть принято в качестве доказательства отсутствия технической возможности устройства пандуса, поскольку в нем не содержится обоснования невозможности проведения соответствующих работ. По мнению судебной коллегии, данное заключение не учитывает конструктивных особенностей помещения, не содержит анализа всех возможных вариантов обустройства основного или дополнительного входа, который, согласно представленному плану помещения (л.д. 58), также ведет в торговый зал.Таким образом, вывод суда о необходимости устранения нарушения способом, указанным в решении, основан на правильном применении норм материального права и соответствует установленным фактическим обстоятельствам.В то же время, возлагая обязанность по сооружению пандусов и наружной лестницы с поручнями на обоих ответчиков, суд оставил без внимания характер существующих между ними правоотношений, определенный договором аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.В соответствии с п. 3.2.11 договора арендатор обязан своими силами и за свой счет выполнять все обязанности, которые будут возлагаться на него законодательством, а также требования уполномоченных государственных и муниципальных органов, вытекающие из настоящего договора, касающиеся помещения и деятельности, которую арендатор осуществляет в помещении.Поскольку требование об установке пандусов и лестницы с поручнями вытекает непосредственно из осуществления арендатором в помещении аптечной деятельности, на основании приведенного условия договора, обязанность выполнения указанного требования должна быть возложена на арендатора.Оснований для возложения такой обязанности на собственника помещения не имеется. Собственник в данной ситуации не вправе препятствовать ОАО "Фармация" в совершении действий по приведению входа в аптеку в соответствие с требованиями законодательства и решением суда.При таких обстоятельствах решение в части возложения указанных выше обязанностей на Ч.Г.Б. подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения.В остальной части правовых оснований для отмены решения не имеется.Апелляционная жалоба ОАО "Фармация" не содержит доводов, позволяющих поставить под сомнение законность и обоснованность решения суда.».2. В соответствии с Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А10-507/2012: «…Решением Арбитражного Республики Бурятия от 30 июля 2012 года в удовлетворении иска отказано.Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, поскольку оспариваемый договор являлся не договором аренды, а договором безвозмездного пользования. В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд должен был исходить из смысла договора, а не руководствоваться его наименованием, тем более в пункте 1 договора не указано, что спорные помещения передаются ответчику за плату. По смыслу договора ответчик получил от общества спорные помещения во временное пользование в обмен на обязательства последнего нести все расходы на содержание помещений и поддержание их в исправном состоянии.Истец указывает, что суд не дал оценки тому факту, что договор от имени ООО "КСК" подписан Калишевским А.И., который никогда не был директором общества. Указанное обстоятельство влечет за собой признание договора ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы отзывов на апелляционную жалобу.……….Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "КСК" (арендодатель) и ООО "Камея" (арендатор) подписан договор аренды от 27.07.2005, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение по адресу г. Улан-Удэ, улица Добролюбова д. 6, общей площадью 675,1 кв. м.В соответствии с пунктом 1.3 договора за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере: фактических затрат на электроэнергию, тепловую энергию, водоснабжение, телефоны и текущий ремонт здания.В обоснование заявленных требований истец указал, что на момент совершения сделки директором ООО "КСК" и ООО "Камея" являлось одно и тоже лицо - Машанова Е.В., соответственно, указанная сделка является сделкой с заинтересованностью. Истец считает оспариваемую сделку крупной, так как переданное по договору аренды имущество является единственным недвижимым имуществом общества. Поскольку решения общего собрания по вопросу заключения указанной сделки обществом не принималось, истец просит признать указанную сделку недействительной на основании статей 45, 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", статей 167 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Из условий договора аренды от 27.07.2005 следует, что ООО "КСК" обязалось передать ООО "Камея" во временное пользование нежилое помещение за арендную плату. Следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (безвозмездное пользование). В этой связи доводы жалобы о том, что оспариваемый договор являлся договором безвозмездного пользования, подлежит отклонению.…….Поскольку в пункте 1.3 договора стороны установили размер арендной платы в размере фактических затрат на электроэнергию, тепловую энергию, водоснабжение, телефоны и текущий ремонт здания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несогласованности существенного условия о размере арендной платы, и как следствие, о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 27.07.2005.В этой связи суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворения требования о признании сделки недействительной, поскольку несостоявшаяся сделка не может быть признана недействительной.Довод жалобы о том, что договор от имени ООО "КСК" подписан неуполномоченным лицом Калишевским А.И., который никогда не был директором общества, не заявлялся истцом в суде первой инстанции, следовательно, не принимается и не рассматривается апелляционным судом в силу части 7 статьи 268 АПК РФ.Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования об обязании ООО "Камея" в лице генерального директора Машановой Е.В. возвратить переданные по договору от 27.07.2005 ООО "КСК" нежилые помещения площадью 72,9 кв. м и 600,9 кв. м, освободив от реализуемых товаров, поскольку по передаточному акту от 22.05.2012 (т. 1, л.д. 78) ООО "Камея" передало, а ООО "КСК" приняло нежилое помещение по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Добролюбова, д. 6, общей площадью 675,1 кв. м (основание - соглашение от 22.05.2012 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.07.2005). Опровергающих доказательств истцом в материалы дела не представлено.».2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений, их права и обязанностиСтороны договора аренды - арендодатель и арендатор.Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ). «Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы». Касательно правового положения субъектов рассматриваемого договора, необходимо отметить, что «если в роли арендатора в договоре здания (сооружения) может вступать любой участник гражданского оборота, то арендодателем может выступать только лицо, обладающее правом собственности на предмет аренды либо управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду».Договор аренды зданий и сооружений не содержит ограничений по кругу лиц. Права и обязанности сторон по договору аренды здания (сооружения) практически идентичны правам и обязанностям сторон по любому договору аренды.Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст.655 ГК РФ). Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом. Уплата арендных платежей арендодателю - одна из основных обязанностей арендатора. От оценки стоимости сдаваемого в аренду имущества зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки обязательно при совершении сделок с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.Правило об оценке стоимости сдаваемого в аренду имущества, когда это касается объектов частной собственности, носит рекомендательный характер. Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. То есть, если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан:- поддерживать имущество в исправном состоянии;- производить за свой счет текущий ремонт;- нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: «...если иное не установлено законом или договором аренды».Согласно положениям ГК РФ права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. В соответствии со ст.382 ГК РФ права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Согласно п.23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.Часто рассматриваемые в настоящем параграфе вопросы являются предметом рассмотрения судов: как общей юрисдикции, так и арбитражных. Например, согласно Определению Санкт-Петербургского городского суда от 26.11.2012 N 33-16048/2012: «Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания "<П...>" обратилось в суд к С. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения (дачи) от <дата> N <...> за период с <дата> по <дата> в размере <...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб. и судебных расходов по оплате государственной пошлины.Заочным решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 23 апреля 2012 года исковые требования Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания "<П...>" удовлетворены частично.Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб.; в удовлетворении остальной части иска отказал.<дата> С. обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения.Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от <дата> заявление С. оставлено без удовлетворения.В апелляционной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене заочного решения, полагает его незаконным и необоснованным.Исследовав материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции признал, что поскольку между сторонами на основании договора N <...> от <дата> сложились отношения по аренде нежилого помещения (дачи) N <...>, расположенной по адресу: <адрес>, арендная плата по которому за период с <дата> по <дата> составила <...> руб., доказательств оплаты аренды ответчиком не представлено, то в силу статей 309, 310, абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ образовавшаяся по данному договору задолженность подлежит взысканию с ответчика в истребуемом размере.В апелляционной жалобе ответчик, выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, ссылалась на то, что вышеназванный договор аренды не подписывала, о проведении по делу почерковедческой экспертизы не могла заявить, так как не была извещена о времени и месте рассмотрения дела, не могла оплатить экспертизу в связи с материальным положением.В статье 194 ГПК РФ указано, что решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2).Постановленное судом в рамках настоящего спора решение не может быть признано отвечающим требованиям ч. 1 ст. 195 ГПК РФ.Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции указал, что на основании представленного истцом договора аренды N <...> от <дата> ответчику в пользование была передана дача N <...>, расположенная по адресу: <адрес>Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они не соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.Таким образом, в силу положений статей 12, 56 ГПК РФ на истце, требующем взыскать с ответчицы задолженность по договору аренды, лежит обязанность доказать факт передачи дачи в пользование ответчицы.Из представленного стороной истца договора аренды нежилого помещения (дачи) N <...> от <дата> следует, что истец (Арендодатель) предоставляет во временное пользование, а ответчица (Арендатор) принимает и оплачивает нежилое помещение - дачу N <...>, расположенную по адресу: <адрес> (далее по тексту - Объект), находящуюся на момент заключения настоящего договора на праве хозяйственного ведения (пп. 1.1, 1.5). Настоящий договор вступил в силу с даты, указанной в пп. 2.1. В силу пп. 2.1 договора, срок аренды устанавливался с <дата> по <дата>; продлению не подлежал (пп. 2.2). Размер арендной платы составил 75 058 руб. (пп. 3.1).По условиям указанного договора арендная плата вносится арендатором единовременно в полном объеме на банковский счет, указанный в квитанции, выдаваемой Арендодателем (Приложение 1), с учетом банковского комиссионного сбора в течение пяти календарных дней с момента подписания договора (пп. 3.4). В силу пп. 4.3.3 договора арендатор обязан своевременно оплатить арендную плату и иные платежи, предусмотренные разделом 3 договора. Арендная плата вносится по договору независимо от фактического использования Объекта (п. 3.5).В пятидневный срок с момента вступления в силу договора, при предъявлении Арендатором квитанции об оплате договора, Арендодатель обязан передать Объект Арендатору по акту приема-передачи, составляемому в двух экземплярах (Приложение 2) - пп. 4.1.1. договора.В ходе судебного разбирательства по делу представитель истца указывал, что истец передал ответчице дачу, однако акт приема-передачи сторонами подписан не был, ответчице были переданы ключи от дачи, после чего ответчица фактически пользовалась дачей. Квитанцию об оплате арендной платы ответчица не представляла, поскольку сотрудники истца идут на компромиссы по отношении к арендаторам, которых давно знают.Ответчица оспаривает факт передачи ей квитанции на оплату аренды и передачу самой дачи.Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что истцом в нарушение положений статей 12, 56 ГПК РФ не представлены доказательства надлежащего исполнения договора со стороны арендодателя по передаче арендованного имущества ответчице.Показания свидетелей К. - в спорный период директора отделения "<С...>" и Л. - инспектора по аренде не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу, поскольку также не подтверждают факт исполнения арендодателем обязанностей по передаче арендованного имущества ответчице, свидетельствуют только о том, что ответчица обращалась к истцу по поводу аренды дачи.Иных письменных доказательств, указывающих об исполнении арендатором обязанности по передаче ответчице дачи, стороной истца представлено не было. Подтверждением возражений ответчицы также являются и действия истца, до настоящего времени истцом не заявлено к ответчице требований о возврате дачи. Лишь только <дата> истец обратился к ответчице с требованием об оплате аренды, тогда, как ответчица была обязана произвести оплату в течение 5 дней со дня заключения договора.Таким образом, в рассматриваемом случае не имеется оснований считать, что на ответчице в силу положений абз. 1 п. 1 ст.