Договор аренды государственного и муниципального имущества

Глубоко изучена тема работы, актуальные проблемные вопросы, судебная практика. ...

Содержание

Введение……………………………………………………..…………………….3

Глава 1. Общая характеристика договора аренды государственного и муниципального имущества……………………………………………………...6
1.1. Понятие договора аренды государственного и муниципального имущества……………………………………………...………………………….6
1.2. Особенности субъективного состава договора аренды государственного и муниципального имущества…………………………………………………..18
1.3. Прекращение и возобновление договора аренды государственного и муниципального имущества…………………………………………………….24

Глава 2. Отдельные вопросы договора аренды государственного и муниципального имущества…………………………………………………….31
2.1. Вопросы регулирования арендной платы в договоре аренды государственного и муниципального имущества……………………………..31
2.2. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок ………………………………………………………...40
2.3. Аренда государственного и муниципального имущества с правом выкупа. Судебная практика. ……………………………………………………47

Заключение ………………………………………………………………………62
Список использованной литературы……………………………………...……65

Введение

Сам по себе договор аренды является достаточно распространенным видом договора.
Он повсеместно используется в гражданском обороте. Особую значимость, по нашему мнению, имеет договор аренды недвижимого имущества. Например, аренда нежилого имущества. Данное имущество выступает в качестве зданий, сооружений, а также отдельных элементов имущества предприятий.
Как правило, обладает высокой стоимостью и оборотоспособностью в гражданском обороте. Конечно же, договор аренды недвижимого имущества имеет свою специфику.
Значимым для нормального функционирования государственного и муниципального имущества является договор аренды, заключаемый в данной области.
Он очень распространен, его правовое регулирование осуществляется целым комплексом нормативных правовых актов.
Это объясняется сово купностью вышеназванных причин и определяет актуальность настоящего исследования.
Основной целью исследования является изучение особенностей договора аренды государственного и муниципального имущества по законодательству Российской Федерации.
Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
- общая характеристика договора аренды государственного и муниципального имущества.
- изучение понятия договора аренды государственного и муниципального имущества.
- исследование особенностей субъективного состава договора аренды государственного и муниципального имущества.
- анализ прекращения и возобновления договора аренды государственного и муниципального имущества.
- рассмотрение отдельных вопросов договора аренды государственного и муниципального имущества.
- характеристика отдельных вопросов регулирования арендной платы в договоре аренды государственного и муниципального имущества.
- изучение возможности и правового регулирования реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.
- характеристика аренды государственного и муниципального имущества с правом выкупа.
-исследование материалов судебной практики.
Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели используются методы: логического анализа и синтеза, системный, нормативно-логический анализы, сравнительное правоведение, правовое моделирование и прогнозирование.
Объектом исследования является особенности договора аренды государственного и муниципального имущества по законодательству РФ.
Предметом настоящей работы выступают теоретические положения и подходы к исследованию актуальных проблем в области договора аренды государственного и муниципального имущества.
Теоретическую базу работы составляют труды отечественных ученых в области общей теории государства и права, конституционного права, гражданского права, сравнительного правоведения.................

Возврат излишне уплаченной и ошибочно уплаченной арендной платы за использование государственного (муниципального) имущества производится разными органами - Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и Федеральным казначейством и их территориальными подразделениями.Данное обстоятельство, а также установление порядка учета поступления, распределения и возврата указанных платежей бюджетным законодательством не позволяет исключить данные отношения из сферы финансово-правового регулирования и полностью перенести их в гражданско-правовую плоскость.Глава 2. Отдельные вопросы договора аренды государственного и муниципального имущества2.1. Вопросы регулирования арендной платы в договоре аренды государственного и муниципального имуществаВ гражданском законодательстве отсутствует требование о заключении договора аренды государственного имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества на торгах. Данное обстоятельство означает, что решение об аренде такого имущества принимает должностное лицо органов государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления, как правило, единолично и арендатор отбирается им по своему усмотрению.Нормы Гражданского кодекса РФ, законы РФ, регулирующие арендные и иные правоотношения, не включают договоры аренды имущества, в том числе государственного или муниципального, в число сделок, заключаемых исключительно на торгах. Право распоряжения государственным и муниципальным имуществом, в том числе закрепленным на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием, Гражданский кодекс РФ условием о конкурсе не ограничивает.В силу ст. 447 ГК РФ заключение договора о продаже вещи или имущественного права (в том числе и аренды) только путем проведения торгов производится в случаях, указанных Гражданским кодексом РФ или иным законом. Данные законодательные акты - императивные и не могут быть изменены какими бы то ни было подзаконными нормативно-правовыми актами либо соглашением сторон.М.И. Брагинский рассматривает обязательность торгов, содержащуюся в ст. 447 (п. 3) ГК РФ, как форму ограничения свободы торгов. "Есть основания предполагать, что соответствующая норма допускает расширительное толкование. Имеется в виду, что под продажей вещи или имущественного права может подразумеваться любой договор, которым опосредствуется, прямо или косвенно, переход вещей или имущественных прав, а равно выполнение работ и оказание услуг. Можно указать в этой связи на ст. 38 Закона "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", которая содержит указание на обязательность размещения заказов во всех случаях путем проведения торгов, если иное не установлено законом". Между тем М.И. Брагинский также отмечает, что обязательность заключения договора о продаже вещи или имущественного права только путем проведения торгов может быть предусмотрена Кодексом или иным законом.Судом отказано было в иске о признании недействительным заключенного без проведения конкурса договора аренды федерального имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск". Основанием для этого судом признано отсутствие императивных законодательных требований о заключении договора аренды исключительно на торгах. В данном случае предприятию на заключение сделки по ст. 294, 295 ГК РФ достаточно было получить согласие собственника, что и было сделано.В то же время согласно установленным ст. 422 ГК РФ общим требованиям к договорам он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Однако, договор на торгах по ст. 447 ГК РФ может быть заключен только в указанных Гражданским кодексом РФ или иными законами случаях. Федеральный закон с требованием о заключении договора аренды государственного или муниципального имущества на торгах отсутствует.На сегодняшний день норма о заключении договора аренды на торгах существует для сдачи в аренду только федерального недвижимого имущества, и установлен он подзаконным актом. Императивная норма появилась после внесения 23.03.2006 изменений в Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", п. 3 которого установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. В этом же пункте определены исключительные случаи, когда договор аренды может заключаться без проведения конкурса: а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.Учитывая, что до настоящего времени во исполнение Постановления Правительства РФ порядок сдачи в аренду федерального имущества Минэкономразвития России не разработан, в арбитражных судах высказывалась позиция о возможности заключения договоров аренды без конкурса. Однако она судами признана несостоятельной, в этих случаях договоры аренды признаются недействительными (ничтожными). До утверждения этого порядка при проведении конкурса на передачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве оперативного управления за учреждениями, руководствуются распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р "Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности" в части, не противоречащей действующим федеральным законам и нормативным правовым актам Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации. Данное распоряжение судами применяется как нормативный акт, регулирующий отношения по проведению торгов.В судах в качестве обоснования отсутствия законных оснований передачи имущества в аренду на торгах заявлялись требования о том, что п. 3 Постановления Правительства РФ N 685, которым предусмотрено заключение договора аренды находящегося в федеральной собственности имущества на конкурсной основе, противоречит п. 3 ст. 447 ГК РФ, согласно которой торги проводятся в случаях, указанных в законе, а глава 34 названного Кодекса не содержит требований о проведении торгов при оформлении арендных отношений .Небогатая арбитражная практика внесла свои сопутствующие предупреждающие коррективы при проведении торгов права аренды. Из системного толкования положений ст. 606, 611, 650 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 судами сделан вывод, что реализация права аренды имущества на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц.Учитывая диспозитивность ст. 621 ГК РФ, для возможности проведения конкурсных торгов в договорах аренды предлагается исключать не только условие о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, но, более того, прямо указывать на отсутствие данного права по истечении срока действия договора и заключение договора на конкурсной основе, что будет служить гарантией соблюдения условий использования федерального имущества.Передача имущества субъектов РФ и органов местного самоуправления без торгов конкретным субъектам предпринимательской деятельности, несомненно, ставит последних в преимущественное положение в сравнении с другими предпринимателями.Казалось бы, что на эти отношения должно распространяться действие Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", определяющего организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения недобросовестной конкуренции; недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления (ст. 1). Однако каких-либо требований об обязательном конкурсе при предоставлении (передаче) на каком-либо праве государственного или муниципального имущества закон не содержит, не включено оно и в число запрещающих действий для органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления (ст. 15). Антимонопольные требования к торгам установлены в ч. 1 и 2 ст. 17 Закона уже при проведении торгов - запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.Определенное сходство бесконкурсная передача государственного или муниципального имущества в аренду имеет с предоставлением такого имущества в безвозмездное пользование. В обоих случаях предоставляется привилегия предпринимателю без создания равных начал для ее получения другим. В разъяснениях Федеральной антимонопольной службы в письме от 23.03.2007 N ИА/3832 передачу субъектом РФ имущества в безвозмездное пользование предлагается рассматривать как государственную помощь в понимании п. 20 ст. 4 Закона, на которое лишь требуется получение предварительного согласия антимонопольного органа (ч. 2 ст. 20 Закона). В случае если акты о предоставлении государственной помощи не были предварительно представлены в антимонопольный орган, такие акты могут быть признаны судом недействительными полностью или частично, а переданное государственное имущество возвращено (ч. 1 ст. 21 Закона). Государственная или муниципальная помощь и является преимуществом, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав в приоритетном порядке. Между тем по этим критериям можно обосновать отсутствие необходимости в проведении торгов в любой сфере (приватизации имущества, размещения государственного заказа и т.д.), ограничившись согласием антимонопольных органов.В соответствии со ст. 71, 72, 76 Конституции Российской Федерации, пп. "ж" п. 2 ст. 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" установление порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации отнесено к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ"). В силу пп. 5 п. 10 ст. 35 Федерального закона N 131-ФЗ определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, находится в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования.Законами ряда субъектов РФ, решениями представленных органов муниципальных образований предусматривается проведение торгов при предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду, т.е. фактически субъекты РФ и органы местного самоуправления ввели для себя ограничительные меры, продиктованные прежде всего получением повышенной арендной платы или иных выгодных условий, а также предупреждением злоупотребления должностных лиц. Вместе с тем во многих субъектах РФ и муниципальных образованиях действуют не противоречащие на сегодняшний день федеральным законам правовые акты, установившие положения о том, что договоры аренды государственного имущества заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, что означает бесконкурсную передачу.На наш взгляд, передача государственного или муниципального имущества в аренду без проведения торгов (конкурса) создает благоприятную почву для коррупции в органах государственной власти и местного самоуправления. Именно противоправное предоставление субъектам предпринимательской деятельности благ и преимуществ лицами, уполномоченными на выполнение государственных и муниципальных функций с использованием своего статуса и связанных с ним возможностей (продажность), составляет основу известных определений коррупции.В качестве вывода и в целях усиления антикоррупционного законодательства считаем возможным дополнить ст. 447 Гражданского кодекса РФ положением о заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества исключительно путем проведения торгов, а ст. 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" запретом на передачу государственного и муниципального имущества по какому-либо договору без проведения торгов.2.2. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срокЕсли иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).А.А. Кирилловых предлагает следующие варианты реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок в условиях проведения торгов:"Во-первых, такое право может наступить, если арендодатель не уведомит арендатора в установленном порядке о проведении торгов. Когда по результатам конкурса организатор торгов заключит договор с иным лицом на аналогичных условиях, определенных в договоре между арендодателем и арендатором, последний вправе реализовать свое право.Во-вторых, если на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки (отсутствие условия о том, что новый договор заключается после истечения срока действия прежнего).В-третьих, если по итогам торгов, в которых принял участие арендатор, условия его заявки и заявки иного лица совпали и организатор отдает предпочтение последнему и заключает с ним договор, арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды на себя.При этом отношения между арендодателем и прежним арендатором могут быть возобновлены и посредством результатов удовлетворения соответствующих исков, предъявленных в суд".На практике очень часто споры в данной области рассматриваются судами. Так, например, согласно:1. Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по делу N А79-2708/2012: «Открытое акционерное общество "Жилремстрой" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецагротехстрой" об обязании освободить нежилое здание, пристрой к нежилому зданию (литеры А, А2, А3), гараж (литера Б), расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Шумилова, д. 8 "А".Исковые требования основаны на статьях 301, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что подписанный сторонами договор аренды от 01.07.2011 N 14 указанного недвижимого имущества на срок один год не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным, следовательно, ответчик владеет спорным имуществом в отсутствие правовых оснований.Общество с ограниченной ответственностью "Спецагротехстрой" 27.03.2012 обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики иском к открытому акционерному обществу "Жилремстрой" об обязании зарегистрировать договор от 01.07.2011 N 14 на сдачу в аренду имущества, являющегося собственностью ОАО "Жилремстрой".….Решением от 10.07.2012 Арбитражный суд Чувашской Республики, установив отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды иск открытого акционерного общества "Жилремстрой" удовлетворил. Обязал общество с ограниченной ответственностью "Спецагротехстрой" в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения освободить нежилое здание, пристрой к нежилому зданию (литеры А, А2, А3), гараж (литера Б), расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Шумилова, д. 8 "А".Обществу с ограниченной ответственностью "Спецагротехстрой" в удовлетворении встречного иска отказал, в связи с отсутствием в деле доказательств, свидетельствующих о том, что бездействие истца либо непредставление им необходимых документов явилось препятствием для ответчика в регистрации договора аренды.По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не учел следующего.Стороны при наличии действующего договора аренды от 01.06.2011 со сроком действия до 01.05.2012 заключили спорный договор от 01.07.2011 со сроком действия до 30.06.2012. Все три экземпляра договора собственник имущества ОАО "Жилремстрой" оставил у себя.26.04.2012 ООО "Спецагротехстрой" сдало все документы, в том числе и спорный договор, полученный 26.04.2012 от арендодателя, на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Чувашской Республике. 10.05.2012 и 07.06.2012 регистратор дважды необоснованно уведомил общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Данное действие (бездействие) регистратора 20.06.2012 было обжаловано в Арбитражный суд Чувашской Республики (дело N А79-8351/2012).Нарушением норм процессуального права (статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заявитель указывает отклонение ходатайства ООО "Спецагротехстрой" о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела N А79-8351/2012 по обжалованию бездействия регистратора.Заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о рассмотрении жалобы без участия полномочного представителя.Открытое акционерное общество "Жилремстрой" в отзыве на апелляционную жалобу решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать. Ходатайствует о рассмотрении жалобы без участия полномочного представителя.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что не имеет заинтересованности в разрешении данного материального спора, удовлетворение апелляционной жалобы ООО "Спецагротехстрой" оставляет на усмотрение суда. Ходатайствует о рассмотрении жалобы без участия полномочного представителя.…Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2011 между сторонами по спору подписан договор N 14 на сдачу в аренду имущества, являющегося собственностью ОАО "Жилремстрой", в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое здание (литера А), пристрой к нежилому зданию (литеры А2, А3), боксы (литера Б), общей площадью 858,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Чебоксары, ул. Шумилова, д. 8 "А", для организации офисов, складских помещений, производства металлических и деревянных изделий, спецтехарматуры для оказания услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве и другой деятельности (т. 1, л. д. 8 - 9).Срок аренды установлен с 01.07.2011 по 30.06.2012 включительно.По акту приема-передачи от 01.07.