Практическая работа по предмету «Экономика недвижимости» (код – НЭР 93)

Вопрос №1. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.
Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Вопрос №2. Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:
Таблица 1
Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4
Площадь, кв.м. 150 150 200 200
Гараж Есть Есть Есть Нет
Сад Есть Нет Есть Нет
Цена продажи 32000 30000 45000 40000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Вопрос №3. Инвестор планирует купить свободный земельный у ...

Вопрос №1. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.
Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Вопрос №2. Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:
Таблица 1
Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4
Площадь, кв.м. 150 150 200 200
Гараж Есть Есть Есть Нет
Сад Есть Нет Есть Нет
Цена продажи 32000 30000 45000 40000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Вопрос №3. Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Вопрос №4. Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.
Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.
Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Вопрос №5. В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?

Вопрос №6. Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.

Вопрос №7. Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4


Вопрос №8. Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4


Вопрос №9. Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 мІ. Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 мІ.
Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.
Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:
Таблица

Элементы здания Нормативный срок службы, годы Износ фактический, % Удельный вес в общей стоимости здания, %
Фундамент 120 13 12
Стены панельные 130 12 25
Перекрытия ж/б 130 12 14
Кровля рулонная 10 50 5
Перегородки гипсобетонные 60 26 4
Полы линолеум 20 25 6
Окна 30 56 3,5
Двери 30 56 3,5
Обойные работы 5 40 5
Малярные работы 5 40 7
Наружная отделка 15 47 5
Лестницы из сборного ж/б 90 19 3
Внутренние сети 30 56 5
Прочие элементы 50 34 2
Всего по зданию 486 100

Вопрос №10. Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:
Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр
Стоимость новых улучшений, ден.ед. 650 000 750 000 950 000
ЧОД, ден.ед. 105 000 126 000 130 000
Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12
Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 1

Вопрос №1. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.
Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Вопрос №2. Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:
Таблица 1
Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4
Площадь, кв.м. 150 150 200 200
Гараж Есть Есть Есть Нет
Сад Есть Нет Есть Нет
Цена продажи 32000 30000 45000 40000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Вопрос №3. Инвестор планирует купить свободный земельный у часток, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Вопрос №4. Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.
Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.
Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Вопрос №5. В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?

Вопрос №6. Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.

Вопрос №7. Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4


Вопрос №8. Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед.
0
1
2
3
4


Вопрос №9. Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 мІ. Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 мІ.
Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.
Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:
Таблица

Элементы здания Нормативный срок службы, годы Износ фактический, % Удельный вес в общей стоимости здания, %
Фундамент 120 13 12
Стены панельные 130 12 25
Перекрытия ж/б 130 12 14
Кровля рулонная 10 50 5
Перегородки гипсобетонные 60 26 4
Полы линолеум 20 25 6
Окна 30 56 3,5
Двери 30 56 3,5
Обойные работы 5 40 5
Малярные работы 5 40 7
Наружная отделка 15 47 5
Лестницы из сборного ж/б 90 19 3
Внутренние сети 30 56 5
Прочие элементы 50 34 2
Всего по зданию 486 100

Вопрос №10. Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:
Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр
Стоимость новых улучшений, ден.ед. 650 000 750 000 950 000
ЧОД, ден.ед. 105 000 126 000 130 000
Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12
Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 1

руб.Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) определяется по формуле:ЧОД = ДВД - ЭР.Определение величины эксплуатационных расходов:Эксплуатационные расходы включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости за минусом амортизации, а также иные виды расходов в виде налоговых платежей, страховых выплат и т. д.Отсюда, по данным задания:ЭР = ((160-40)+(520 Х 0,24)) = 120 + 124,8 = 244,8 тыс. руб.ЧОД = 520 – 244,8 = 275,2 тыс. руб.Базовая формула доходного подхода: , где:С - стоимость объекта недвижимости;ЧОД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;К - норма дохода или прибыли - это коэффициент капитализации.тыс. руб.Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1834,66 тыс. руб.Вопрос 7Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых:ГодОстаток кредита на конец года, ден. ед.Процентный платеж, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.01234Ответ: Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы тремя основными путями:1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;2. Выплаты одних только процентов, затем – «шаровой» платеж;3. Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.В условии задания не оговорено, с каким платежом ипотека - с единовременным «шаровым» или с выплатой процентов. Схема погашения кредита с замораживанием процентных выплат: Таблица 1.ГодОстаток кредита на конец года, ден. ед.Процентный платеж, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.040 000,0--144 000,04 000,00248 400,04 400,00353 240,04 840,00458 564,05 324,058 564,0Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга. Схема погашения кредита с выплатой только процентов за весь срок кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга: Таблица 2.ГодОстаток кредита на конец года, ден. ед.Процентный платеж, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.040 000,0--140 000,04 000,00240 000,04 000,00340 000,04 000,00440 000,04 000,040 000,0Вопрос 8Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден. ед. выдана на 4 года под 10% годовых:ГодОстаток кредита на конец года, ден. ед.Процентный платеж, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.01234 Ответ: Термин «пружинный» отсылает к аналогии с действием пружины: чем сильнее ее растягивают, тем меньше возможности растянуть. Ипотека «пружинная» - это кредит, который предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующий ипотечный кредит. Разновидностью «пружинной» ипотеки является такой кредит, когда несколько лет осуществляются только процентные платежи, а затем равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита. Для данной задачи: Начисленный процентный платеж за 1-й год:40 000 ден. ед. х 0,1 = 4 000 ден. ед. Начисленный процентный платеж за 2-й год:30 000 ден. ед. х 0,1 = 3 000 ден. ед. Начисленный процентный платеж за 3-й год:20 000 ден. ед. х 0,1 = 2 000 ден. ед. Начисленный процентный платеж за 4-й год:10 000 ден. ед. х 0,1 = 1 000 ден. ед. Остаток кредита на конец 1-го года:40 000 – 10 000 = 30 000 ден. ед. Остаток кредита на конец 2-го года:30 000 – 10 000 = 20 000 ден. ед. Остаток кредита на конец 3-го года:20 000 – 10 000 = 10 000 ден. ед. Остаток кредита на конец 4-го года:10 000 – 10 000 = 0 ден. ед. Платеж по основной сумме долга за 1 год – начисленный процентный платеж за 1-й год, + выплаченный процентный платеж за 1 год:4 000 + 10 000 = 14 ден. ед. и т. д. Таким образом, таблица будет выглядеть так:Таблица 3.ГодОстаток кредита на конец года, ден. ед.Процентный платеж, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.Платеж по основной сумме долга, ден. ед.040 000,0---130 000,04000,010 00014 000,0220 000,03000,010 00013 000,0310 000,02000,010 00012 000,040,01000,010 00011 000,0Вопрос 9Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс. рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:Элементы зданияНормативный срок службы, годыИзнос фактический, %Удельный вес в общей стоимости здания, %Фундамент1201312Стены панельные1301225Перекрытия ж/б1301214Кровля рулонная10505Перегородки гипсобетонные60264Полы линолеум20256Окна30563,5Двери30563,5Обойные работы5405Малярные работы5407Наружная отделка15475Лестницы из сборного ж/б90193Внутренние сети30565Прочие элементы50342Всего по зданию486100При расчете восстановительной стоимости следует пользоваться упрощенным алгоритмом, приведенным в таблице:Статьи затратСтоимость строительных материаловЗаработная плата рабочихЭксплуатация машин и механизмовИтого прямые затратыНакладные расходыСебестоимостьСметная прибыль (18 % от себестоимости)Итого стоимость общестроительных работОтопление и вентиляцияВодопровод и канализацияЭлектросетьТелефонизацияИтого стоимость объектаПрочие работы и затратыИтого восстановительная стоимость объекта, как новогоОтвет: Сфера применения затратного подхода - это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 4.Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых    затрат.    Отопление,   вентиляция,  водопровод,  канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5;  2,5;  3;  3;  2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5).Таблица 4. Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию№ п./п.Наименование материаловЕдиница измеренияКол-во ед. измеренияСтоимость ед. изм, руб. Общая стоимость тыс. руб. 1Бетонм395075004753,502Сталь класса Ат1446,1918002603,143Сталь конструкцият180,771700307,314Цементт3126,793901219,455Лесопиломатериалым31408550774,406Стекло оконноем25435,0424130,447Линолеумм230311,9401212,488Плиткам2682355375,279Керамическая плиткам27390,675554,3010Оконные блоким23796,953001139,0911Дверные блоким25919,264002367,7012Раковинышт.1294350452,9013Унитазышт.647500323,5014Ваннышт.647900582,3015Итого затраты на основные строит. материалы      16795,7716Прочие материалы      6038,6817Итого затраты по  материалам      22834,45Таблица 5. Расчет восстановительной стоимости зданияN п./п.Наименование статей затратСтоимость,  тыс. руб.