Оценка стоимости предприятия

Смотрите сожержание ...

1. Оцените сумму накопленного износа объекта недвижимости, используя затратный подход
o общий физический износ — 12 млн руб.;
o устранимый физический износ — 4 млн руб.;
o общее функциональное устаревание — 7 млн руб.;
o устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом — 3 млн руб.
2. Оцените накопленный износ объекта недвижимости, используя метод «сроков жизни»:
o восстановительная стоимость здания 35 млн руб.;
o эффективный возраст здания — 10 лет;
o полный срок экономической жизни здания — 120 лет.
3. Требуется оценить стоимость театра на 500 мест методом сравнимых продаж, используя данную ниже информацию:

Соответственно, физический износ можно посчитать ФИ = (ЭФ/ФЖ)*ВС, получаем:ФИ = (10/120)*35 = 2,9 млн руб.Ответ: накопленный износ объекта недвижимости равен 2,9 млн руб.Требуется оценить стоимость театра на 500 мест методом сравнимых продаж, используя данную ниже информацию:Сопоставимые объектыЦена продажи, тыс. руб.Количество мест1 230000 450 2 275000 550 3 195000 375 Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:финансовые условия (условия финансирования сделки);условия продажи;рыночные условия (время сделки);местоположение объекта;физические характеристики;показатели доходности.После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:,где ЦСП – цена по сравнимым продажам;ЦБ – цена базовая;ki – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный);N – количество элементов сравнения.Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.Строим таблицу:Сопоставимые объектыЦена продажи, тыс. руб.