Гражданско-правовая защита прав на недвижимое имущество

фактически эта работа - магистерская диссертация. Сдана в январе 2014 года, что легко проследить из редакций правовых актов в списке литературы, включает в себя: мнения ученых, судебную практику, глубокий анализ действующего законодательства РФ с собственными предложениями по его совершенствованию. ...

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………..4
Глава 1. Гражданско-правовая защита прав на недвижимое имущество: общие положения 7
1.1.Недвижимые вещи как объект гражданско-правовой защиты 7
1.2. Понятие и общая характеристика способов защиты гражданских прав 13
1.3.Понятие и классификация гражданско-правовых способов защиты прав на недвижимое имущество 29
Глава 2. Развитие института защиты вещных прав на недвижимость 53
2.1. Защита прав на недвижимые вещи в римском праве и праве зарубежных государств 53
2.2.Защита прав на недвижимые вещи в дореволюционном праве России 59
2.3. Защита прав на недвижимые вещи в советском гражданском праве 61
Глава 3. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимое имущество 62
3.1. Особенности истребования объектов недвижимости из чужого незаконного владения 62
3.2. Основания и условия предъявления иска об устранении препятствий, не связанных с лишением владения недвижимостью 65
3.3. Иск о признании вещного права на объект недвижимости 73
3.4. Иск об освобождении недвижимое имущество от ареста исключении из описи 79
Глава 4. Иные способы защиты прав на недвижимое имущество 82

4.1.Применение последствий недействительности сделки………………..82
4.2. Кондикционное притязание 96
4.3. Владельческие иски 99
Заключение……………………………………………………...……………....102
Список использованной литературы……………………………….…… ..…106
Приложения ……………………………….…………………………………...113

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования.
Недвижимое имущество (далее по тексту – «НИ») в настоящее время и согласно положениям гражданского законодательства представлено большим перечнем объектов. Это: земельные участки, жилые и нежилые помещения и т. д. Как следствие, особо остро стоит вопрос участия объектов недвижимости в гражданском обороте. Зачастую физические и юридические лица допускают недобросовестное поведение на рынке недвижимости, которое проявляется в совершении мошеннических действий, рейдерских схем приобретения «НИ» и т.д.
В связи с вышеизложенным особо актуальным является настоящее исследование, направленное на изучение и систематизацию установленных законодательством возможностей гражданско-правовой защиты прав на «НИ».
Кроме того, поставленные вопросы для физических и юридических лиц – всегда актуальны, поскольку НИ практически всегда является достаточно дорогостоящим объектом, важным по сути для правообладателей. НИ может быть использовано для жилья, в коммерческих целях, для систематического получения прибыли, иным образом. Следовательно – должно быть защищено на достойном уровне, в установленном законом порядке.
Степень разработанности проблемы. Рассматриваемые вопросы в связи с актуальностью тематики исследования находятся в поле зрения отечественных ученых-цивилистов на протяжении длительного времени.
Цель и задачи исследования. Основной целью диссертации являются изучение аспектов гражданско-правовой защиты прав на недвижимое имущество (далее по тексту - «НИ»).
Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
- рассмотреть недвижимые вещи как объект гражданско-правовой защиты.
- изучить понятие и общую характеристику способов защиты гражданских прав (далее по тексту - «ЗГП»).
- исследовать понятие и классификацию гражданско-правовых способов защиты прав на «НИ».
- проанализировать защиту прав на недвижимые вещи в римском праве и праве зарубежных государств.
- охарактеризовать защиту прав на недвижимые вещи в дореволюционном праве России.
- рассмотреть защиту прав на недвижимые вещи в советском гражданском праве.
- изучить особенности истребования объектов недвижимости из чужого незаконного владения - виндикационный иск.
- рассмотреть основания и условия предъявления исков: об устранении препятствий, не связанных с лишением владения недвижимостью, о признании вещного права на объект недвижимости, об освобождении «НИ» от ареста исключении из описи.
- исследовать иные способы защиты прав на «НИ» (применение последствий недействительности сделки, кондикционное притязание, владельческие иски).
Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели использовались методы: логического анализа и синтеза, нормативно-логический анализ, метод сравнительного правоведения, правового моделирования и прогнозирования.
Теоретическую базу диссертации составляют труды отечественных и зарубежных ученых в области общей теории государства и права, истории государства и права, гражданского, гражданского процессуального, арбитражного процессуального права, сравнительного правоведения.
Нормативной основой диссертации являются Конституция Российской Федерации , Гражданский кодекс Российской Федерации , федеральные законы, подзаконные нормативно-правовые акты всех уровней правового регулирования.
Объектом исследования выступает комплекс общественных отношений, складывающихся в области гражданско-правовой защиты прав на «НИ».
Предмет исследования составляют теоретические и практические аспекты функционирования института гражданско-правовой защиты прав на «НИ», его содержательная и нормативная основа, целевое назначение.
Научная новизна исследования определяется проводимой в нашей стране правовой реформой, а также насущной необходимостью совершенствования рассматриваемых мер защиты.
Теоретическое значение диссертации состоит в том, что ее положения дополняют теорию института гражданско-правовой защиты прав на «НИ».
Практическая значимость исследования сводится к возможности использовать сформулированные предложения на практике.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, включающих в себя тринадцать параграфов, заключения, приложений, списков нормативных актов и специальной юридической литературы, использованных в процессе работы над указанной тематикой.

Различался при этом также петиторный иск, который давал защиту не владеющему собственнику недвижимой вещи против владеющего не собственника и включал при этом обязанность истца (т.е. собственника) возместить добросовестному владельцу его издержки.
Помимо названных выше применялись также иск о воспрещении (actioprohibitoria) и публициановский иск (actio Publiciana), которые могли предъявляться против любого нарушителя права собственности на недвижимую вещь, а также иски, направленные лично против нарушителя в соответствии с особым характером его действий (actiofurti, actiolegis Aguiliae, actioiniuriatum и др.).
При характеристике римского права Ю. Бароном резюмировалось, что имеются разные точки зрения, которыми обосновывается защита владения. Одними исследователями рассматривается как основание стремление законодателя не допустить произвола, поддержать общественный порядок и гражданский мир.
Другими учеными заявляется о воле лица-владельца, который заслуживает защиту от произвола и нарушения доверия. Еще одной группой авторов во владении видится предполагаемая собственность, а защита владения - в интересе владельца и собственника 47.
Так, изучая Древний Рим отметим, что владельцам владельческая защита давалась с соблюдением ими определенных условий владения (титульности, добросовестности). Она давалась лицам, которые обладали физическим господством над вещью и имели намерение владения вещи для себя.
Естественными владельцами-детенторами, осуществлявшими фактическое господство над вещью и властвовавшими над ней от чужого имени на основе сделки с собственником (possessionaturales), не получались никакой особой правовой защиты, кроме защиты со стороны собственников.
Субъект же цивильного владения (paterfamilias и др.), осуществлявший владение на себя, на свое имя и выражавший намерение удержания вещи у себя, являлся цивильным держателям (possessiocivilis) и получал защиту посредством преторских интердиктов (possessioadinterdicta).
Такой держатель имел право защиты в том числе и от собственника, если тот пытается передать владение кому-нибудь другому48.
Исходя из анализа некоторых источников римского права следует говорить о том, что владельческая защита может предоставляться и лицу, держащему вещь без владельческой воли (закладопринимателям, прекаристам, секвеструариям и т. д.) 49.
В соответствии с римским частным правом владельческая защита производится путем применения нижеуказанных преторских интердиктов:
1) интердиктов, направленных на удержание существующего владения, в которых подтверждалось осуществление владения и воспрещается какие-либо посягательства на его нарушения другой стороной (interdictare tinendaepossessionis);
2) интердиктов о возвращении тайно или насильственно утраченного владения (interdictare cuperandaepossessionis);
3) интердиктов об установлении владения впервые (interdict aadipiscendaepossessionis).
Законодательство современных зарубежных государств, имея все признаки рецепции римского частного права, имеет определенные особенности владельческой защиты.
Многие европейские континентальные государства характеризуются тем, что защита владения может предоставляться только лицам, фактическое обладание которых соответствует определенным требованиям, которые установлены законодательно и судами (ст. 2229 Французского гражданского кодекса (далее - ФК), § 858 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ)).
В ГГУ не подлежит учету воля владельца (animus possessionis), а во внимание принимается достижение над вещью действительного господства (§ 854).
В качестве субъектов владельческой защиты в Германии выступают не только владельцы (исходя из позиций римского права), но и держатели, опосредованные владельцы (арендатор, хранитель, закладополучатель) (§ 858 ГГУ).
ГГУ предусматривается два вида владельческих исков:
1) иск о прекращении нарушения владения или о воспрещении нарушений в будущем (§ 862)50 .
2) иск о возврате самоуправно отнятого владения (§ 861)51.
Помимо изложенного, для давностного владельца существует возможность прибегнуть к самопомощи в виде применения физической силы. Целью самопомощи является отобрание движимой вещи у лиц, самоуправно ею завладевших и застигнутых на месте нарушения или задержанного в процессе преследования, а также выдворением нарушителя за пределы земельного участка - самовольно занятого (§ 859 - 860 ГГУ).
Французские держатели до 1975 г. не обладали какими-либо правами на самостоятельную исковую защиту владельческими исками против нарушения владения.
Однако, на сегодняшний день, согласно ст. 2282 и 2283 ФК они (как и юридические владельцы) такую защиту получили. Исходя из положений ст. 2282 владение подлежит защите от посягающего на него или угрожающего ему нарушения, вне зависимости от наличия вещных прав.
Также защита владения может быть предоставлена простому держателю в отношении всех других лиц, кроме того, от кого получил он свои права ".
Согласно нормам ст. 2283 ФК "лицами, осуществляющими беспрепятственное владение или держание «НИ», обладают правом на предъявление посессорного иска в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом" (ст. 1264 - 1267 ГПК Франции).
В результате анализа содержания ФК сделаем вывод о том, что во Франции функционируют владельческие иски трех видов, это:
1) иск о прекращении юридических или фактических действий, которые не связаны с лишением владения правомочных лиц, однако представляющих собой претензию, противоречащую;
2) иск о предотвращении в будущем возможных нарушений как превентивная мера против угрозы;
3) иск о восстановлении отобранного насильственно владения, направленный на восстановление утраченного владения или исключение действий, которые создают невозможность осуществления владения52.
Гражданский кодекс Италии предусматривает владельческий иск о прекращении осуществления помех во владении (ст. 1170) и иск о возврате владения, которое отнято (ст. 1168 - 1169). В Гражданском законодательстве Нидерландов (ст. 125 книги 3) и Квебека предусматриваются аналогичные виды владельческих исков (ст. 929)53.
Англо-американская правовая система предусматривает защиту владения путем гражданских исков из причинения вреда. К ним, в частности, относятся: специальный иск против лишения владения или помех в его осуществлении и иск против нарушения условий нормального владения (иск против неудобств или "из зловредности").
Вышеуказанные иски подлежат применению в целях защиты владения земельным участком, вещами и тесно взаимосвязаны с охраной права собственности.
В качестве вывода отметим, что правом на предъявление вышеназванных исков обладают как собственники, так и владеющие не собственники (арендаторы), причем собственник может предъявить иск и при нарушении владения арендатора со стороны третьих лиц.
Также предусматривается не только возможность судебной защиты владения, но и возможна самозащита.
2.2. Защита прав на недвижимые вещи в дореволюционном праве России
Проект Гражданского уложения Российской империи также предлагал норму, согласно которой "всякое, даже незаконное, владение охраняется законом от самовольного нарушения, пока это владение не будет прекращено надлежащим по закону распоряжением о передаче имущества от владеющего им другому лицу" (ст. 882).
Нарушением владения предлагалось считать самовольное отнятие имущества у владельца, а также всякое самовольное действие, лишающее владельца пользования имуществом или стесняющее его в таковом пользовании (ст. 883).
Владельцу предлагалось право требовать посредством владельческого иска восстановления владения в отношении «НИ» в течение года, а в отношении движимых вещей - в течение месяца со времени нарушения владения (ст. 884).
По делам о восстановлении или охранении владения недвижимыми имуществами не подлежит разрешению спор о праве собственности либо об ином вотчинном праве на имущество, но проверяется лишь владение истца и самовольное нарушение оного ответчиком (ст. 889)54.
Устав гражданского судопроизводства Российской империи содержал нормы о порядке предъявления и рассмотрения владельческих исков. Такие иски подлежали рассмотрению мировыми судьями.
По обсуждаемой категории дел мировой судья не входил в рассмотрение документов, удостоверяющих право собственности на «НИ», а лишь восстанавливал нарушенное владение.
В возникшем посессорном процессе на истца возлагалось бремя доказывания своего фактического владения спорной вещью до лишения или нарушения владения, факта изъятия вещи ответчиком или совершения им действий, нарушающих владение.
Ответчик призван был доказать отсутствие или наличие в его действиях признаков самозащиты права и был лишен возможности выдвигать против истца эксцепции путем оспаривания права истца и доказывания своего права на вещь. Недопустимо было истребовать от сторон доказательства их титула в отношении спорного имущества.
В завершение настоящего параграфа отметим, что проведение посессорного процесса не препятствовало истцу или ответчику в дальнейшем предъявлять иск о праве, о виндикации, об устранении препятствий (петиторный иск) на общих известных условиях (ст. 29, 73 т. XVI Свода законов)55.
2.3. Защита прав на недвижимые вещи в советском гражданском праве
Советская власть упразднила деление вещей на движимые и недвижимые. Так, примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.56 гласило: "С отмены частной собственности на землю деление имущества на движимые и недвижимые упразднено".
В советских Гражданских кодексах 1922 г. и 1964 г.57 удержалось различение права собственности и владения. ГК 1922 г. защищал права законного и добросовестного владельца (ст. ст. 59 и 60 ГК 1922 г.; ср. ст. ст. 151, 156, 157 ГК 1964).
Суррогатом права собственности с начала 1930-х гг. становится так называемое право оперативного управления, которое наделяло правомочиями собственника учреждения и предприятия по целевому использованию государственной собственности. Впрочем, это право закреплялось и за колхозами.
В качестве вывода следует сказать, что институт давностного владения в советское время был упразднен.
Глава 3. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимое имущество
3.1. Особенности истребования объектов недвижимости из чужого незаконного владения виндикационный иск
Согласно смыслу ст. 301 ГК РФ виндикационный иск является иском об истребовании вещи собственником из чужого незаконного владения.
В качестве истца по виндикационному иску выступает собственник, который утратил владение. В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, которое обратилось в суд с виндикационным иском, должно доказывать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности подлежит доказыванию при помощи любых доказательств, предусмотренных действующим процессуальным законодательством.
Данные доказательства должны подтверждать возникновение этого права у истца (выписка из ЕГРП о праве собственности на недвижимую вещь).
Сам по себе факт включения недвижимой вещи в реестр государственной или муниципальной собственности, ее нахождение на балансе лица не могут являться доказательствами права собственности или законного владения58.
Так как виндикационный иск направлен на восстановление владения, а владельцем может быть не только собственник, законодательно предусматривается возможность предъявления виндикационного иска любым иным законным владельцем.
Он также должен доказывать свое право на истребуемое имущество, т.е. юридический титул (он может основываться на нормах закона, договора). Помимо этого, как правильно замечено О.С. Иоффе59, право законных владельцев на виндикацию обуславливается защитой не только интересов самих владельцев, но и интересов собственника, который мог бы лишиться своего имущества, получив взамен от владельца стоимость утраченной вещи, если бы последнему не было дано право истребовать это имущество из чужого незаконного владения.
Возможность защищать свои права против собственника путем предъявления виндикационного иска предоставлена владельцу ст. 305 ГК РФ. Однако возникает вопрос: насколько широко может быть распространено право владельца истребовать вещь от собственника?
Рассматривая эту проблему на примере договора хранения и доверительного управления имуществом, А.М. Эрделевский60 приходит к выводу о необходимости выделения из числа владельцев тех, кто не осуществляет владельческое господство, а является лишь держателем в чужих интересах.
Эти лица, по его мнению, могут утратить владение в результате одностороннего волеизъявления собственника, а потому им не может быть предоставлена защита против собственника.
До тех пор, пока не наступил тот факт, с которым связывается отпадение основания владения, и хранитель, и доверительный управляющий считаются законными владельцами, следовательно, могут защищаться против собственника.
В качестве ответчика по виндикационному иску выступает незаконный владелец, который фактически на момент предъявления требования обладает вещью. Иными словами, собственник имеет право истребования своего «НИ» у лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Исковые требования об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не могут быть удовлетворены61.
Как отмечалось нами ранее, собственником или иным законным владельцем должно быть доказано право на это имущество и незаконность владения им ответчика.
В качестве предмета виндикационного иска выступает имущество (ст. 301 ГК РФ). В том числе – и недвижимое.
Доктриной гражданского права и правоприменительной практикой выработано несколько критериев, которым должна отвечать виндицируемая вещь.
В качестве вывода по параграфу отметим, что, во-первых, для виндикации значима индивидуальная определенность вещи, поскольку виндикация направлена на возврат собственником своего имущества из чужого незаконного владения.
Провести отделение "своих вещей от чужих" возможно только тогда, когда они определяются индивидуальными признаками.
Если же будет допущен возврат вещей такого же рода, то разницу между вещно-правовыми и обязательственными способами защиты сотрется.
Судебная практика стоит на такой же позиции, не допуская виндикации при ситуации индивидуальной не определенности недвижимой вещи, поскольку в подобном случае истцу невозможно ни доказать свое право на данное конкретное имущество, ни отделить его от имущества ответчика.
И во-вторых, недвижимая вещь, которая является объектом виндикации, должна на момент рассмотрении иска сохраниться в натуре, так как виндикационный иск направлен на возврат именно той вещи, которая принадлежала лицу, а не вещи такого же рода или качества.
Как следствие, при уничтожении вещи, ее переработки или потребления виндикационный иск прекращается62.
Однако могут возникнуть другие иски, которые будут направлены на защиту имущественных интересов бывшего собственника.
3.2. Основания и условия предъявления иска об устранении препятствий, не связанных с лишением владения недвижимостью негаторный иск
Негаторный иск направлен на отрицание возможности третьих лиц произвольно вмешиваться и чинить препятствия в пользовании собственником принадлежащей ему вещью. "Этот иск можно считать парадигмой сферы суверенной власти, коей право наделяет собственника в отношении его имущества"63.
Целью негаторного иска является пресечение неправомерных ограничений возможности пользоваться своей вещью, в результате чего восстанавливается положение, существующее до нарушения. "Лицо только потому имеет субъективное право собственности на данную вещь, что всем другим запрещено объективным правом препятствовать пользованию собственника"64.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Нарушение, которое выступает как фактическое основание предъявления негаторного иска, обладает следующей характеристикой.
1. По своей форме оно - только действие. В литературе встречается обратное мнение, например: препятствия в осуществлении правомочий создаются также и противоправным бездействием65.
2. С данным утверждением нельзя согласиться в силу восстановительного характера негаторного иска. Как было правильно отмечено, рассматриваемый иск "направлен на прекращение действий, помех, докуки, исходящей от нарушителя"66. Противоправными у ответчика могут быть только действия, которые являются первоначальными по отношению к бездействию в добровольном устранении нарушений. Цель негаторного иска состоит в том, чтобы запретить ему осуществлять определенные действия.
"Само слово "нарушение" свидетельствует о том, что здесь имеются в виду те действия третьего лица, которые по своему характеру являются противоправными"67.
2. Носит фактический характер. Правовая природа негаторного иска позволяет ему устранять только фактические помехи. Он направлен на защиту правомочия пользования вещью, а оно всегда осуществляется фактическими действиями. Равно и нарушение правомочия пользования возможно только фактическими действиями.
В отличие от негаторного иска иск о признании права собственности предъявляется в случае оспаривания наличия вещного права.
Разграничение оспаривания и нарушения как самостоятельных оснований применения гражданско-правовых способов защиты характерно как для материального (ст. 11 ГК РФ), так и процессуального законодательства (п. 1 ст. 3 ГПК РФ, п. 1 ст. 4 АПК РФ).
Нарушение является фактическим основанием предъявления виндикационного и негаторного исков, а оспаривание - основанием предъявления иска о признании права.
3. Это фактическое действие должно быть противоправным. Негаторный иск будет удовлетворен только в случае доказанности противоправности действий, при этом не имеет значения, было ли это поведение виновным. Кроме того, бремя доказывания факта правомерности действий лежит на лице, их совершающем, т.е. ответчике.
Его действия считаются неправомерными, пока он сам не докажет их правомерность.
Правомерность действий ответчика исключает удовлетворение негаторного иска. Данный иск не применим, если действия ответчика основываются на законе, административном акте или договоре. В случае если действия, нарушающие права собственника, предпринимаются на основании акта органов публичной власти, негаторный иск может быть использован только после оспаривания этого акта.
Исходя из характера противоправных действий истец одновременно с негаторным иском истец может предъявить одно из дополнительных, но уже обязательственно-правовых требований охранительного характера:
- требование о возмещении вреда, если противоправные действия причинили истцу ущерб, который может быть взыскан на основании ст. 1064 ГК РФ68 (при наличии вины);
- требование о возмещении убытков на основании ст. 15 ГК РФ (при наличии вины). В случае если противоправные действия прекратились, истец вправе лишь заявить данное требование;
- если нарушение, ставшее основанием предъявления негаторного иска, привело к неосновательному обогащению ответчика за счет собственника, ответчик обязан возвратить собственнику неосновательно приобретенное или сбереженное имущество по правилам ст. 1102 - 1108 ГК РФ.
На не тождественность негаторного иска и требования о возмещении ущерба не раз указывалось в судебной практике. Так, ФАС Северо-Кавказского округа Постановлением от 5 декабря 2008 г. N Ф08-7158/200869оставил в силе решение суда первой инстанции, которым в удовлетворении иска об устранении препятствий в пользовании имуществом и запрещении ответчику вести строительные работы возле здания истца отказано, так как истец не обосновал, каким образом осуществляемые ответчиком строительные работы препятствуют ему в пользовании принадлежащим ему зданием, а доводы о причинении ущерба зданию истца не относятся к существу заявленного иска.
Следует отметить, что в ряде зарубежных правопорядков требование о компенсации ущерба, нанесенного ответчиком по негаторному иску, включено в объем данного способа защиты.