Экономика недвижимости НЭР 96(3)

Задание 1
В результате оценки объекта, включающего в себя здание и участок земли, были получены следующие данные:
Общая стоимость объекта – 5 000 000 рублей.
Стоимость земельного участка – 3 500 000 рублей.
Рыночная ставка капитализации земли – 15%.
Рыночная ставка капитализации здания – 18%.
Определить общую ставку капитализации объекта.
Задание 2
Определить процент износа здания, если:
1) стоимость бетонных конструкций составила 6 000 000 руб., а процент износа – 15%.
2) стоимость кирпичных конструкций – 10 000 000 руб., а процент износа – 25%.
3) стоимость деревянных конструкций – 3 000 000 руб., а процент износа – 40%.
4) стоимость металлических конструкций – 5 000 000 руб., а процент износа – 20%.
5) стоимость отделки – 4 000 000 руб., а процент износа – 60%.
Задание 3
Определить орие ...

Задание 1
В результате оценки объекта, включающего в себя здание и участок земли, были получены следующие данные:
Общая стоимость объекта – 5 000 000 рублей.
Стоимость земельного участка – 3 500 000 рублей.
Рыночная ставка капитализации земли – 15%.
Рыночная ставка капитализации здания – 18%.
Определить общую ставку капитализации объекта.
Задание 2
Определить процент износа здания, если:
1) стоимость бетонных конструкций составила 6 000 000 руб., а процент износа – 15%.
2) стоимость кирпичных конструкций – 10 000 000 руб., а процент износа – 25%.
3) стоимость деревянных конструкций – 3 000 000 руб., а процент износа – 40%.
4) стоимость металлических конструкций – 5 000 000 руб., а процент износа – 20%.
5) стоимость отделки – 4 000 000 руб., а процент износа – 60%.
Задание 3
Определить ориентировочную стоимость «Салона красоты», если его годовая прибыль за прошлый год составила 6 000 000 руб. На рынке недвижимости в прошлом году было продано 5 аналогичных объектов. Данные по этим объектам следующие:
Объект 1. Полученная прибыль – 7 000 000 руб., продан за 61 000 000 руб.
Объект 2. Полученная прибыль – 5 000 000 руб., продан за 57 000 000 руб.
Объект 3. Полученная прибыль – 7 500 000 руб., продан за 60 000 000 руб.
Объект 4. Полученная прибыль – 4 500 000 руб., продан за 50 000 000 руб.
Объект 5. Полученная прибыль – 6 600 000 руб., продан за 60 000 000 руб.

Задание 1
В результате оценки объекта, включающего в себя здание и участок земли, были получены следующие данные:
Общая стоимость объекта – 5 000 000 рублей.
Стоимость земельного участка – 3 500 000 рублей.
Рыночная ставка капитализации земли – 15%.
Рыночная ставка капитализации здания – 18%.
Определить общую ставку капитализации объекта.
Задание 2
Определить процент износа здания, если:
1) стоимость бетонных конструкций составила 6 000 000 руб., а процент износа – 15%.
2) стоимость кирпичных конструкций – 10 000 000 руб., а процент износа – 25%.
3) стоимость деревянных конструкций – 3 000 000 руб., а процент износа – 40%.
4) стоимость металлических конструкций – 5 000 000 руб., а процент износа – 20%.
5) стоимость отделки – 4 000 000 руб., а процент износа – 60%.
Задание 3
Определить орие нтировочную стоимость «Салона красоты», если его годовая прибыль за прошлый год составила 6 000 000 руб. На рынке недвижимости в прошлом году было продано 5 аналогичных объектов. Данные по этим объектам следующие:
Объект 1. Полученная прибыль – 7 000 000 руб., продан за 61 000 000 руб.
Объект 2. Полученная прибыль – 5 000 000 руб., продан за 57 000 000 руб.
Объект 3. Полученная прибыль – 7 500 000 руб., продан за 60 000 000 руб.
Объект 4. Полученная прибыль – 4 500 000 руб., продан за 50 000 000 руб.
Объект 5. Полученная прибыль – 6 600 000 руб., продан за 60 000 000 руб.

25
10 000
35,71
8,93
Стоимость деревянных конструкций
40
3 000
10,71
4,29
Стоимость металлических конструкций
20
5 000
17,86
3,57
Стоимость отделки
60
4 000
14,29
8,57
ИТОГО

28 000
100,00
28,57
Таким образом, процент износа здания составит 28,57 %.
Задание 3
Определить ориентировочную стоимость «Салона красоты», если его годовая прибыль за прошлый год составила 6 000 000 руб. На рынке недвижимости в прошлом году было продано 5 аналогичных объектов. Данные по этим объектам следующие:
Объект 1. Полученная прибыль – 7 000 000 руб., продан за 61 000 000 руб.
Объект 2. Полученная прибыль – 5 000 000 руб., продан за 57 000 000 руб.
Объект 3. Полученная прибыль – 7 500 000 руб., продан за 60 000 000 руб.
Объект 4. Полученная прибыль – 4 500 000 руб., продан за 50 000 000 руб.
Объект 5. Полученная прибыль – 6 600 000 руб., продан за 60 000 000 руб.
Решение:
Для определения стоимости «Салона красоты» воспользуемся методом, основанным на соотношении дохода и цены продажи, в рамках которого определим коэффициенты капитализации для каждого аналогичного объекта продажи по формуле:
где RА – коэффициент капитализации объекта-аналога,
VА – стоимость продажи объекта-аналога,
IА – чистый операционный доход (прибыль) объекта-аналога.
Затем рассчитаем средний коэффициент капитализации по всем объектам-аналогам и определим стоимость объекта оценки по формуле:
где VO – стоимость объекта оценки,
IO – чистый операционный доход объекта оценки,
Rср. – средняя ставка капитализации.
Среднюю ставку капитализации определим на основе средневзвешенной величины, взвешенной по стоимости объектов. Результаты расчета средней ставки капитализации представим в таблице.
Расчет средневзвешенного коэффициента капитализации
Наименование
Прибыль, тыс.руб.
Стоимость, тыс.руб.
Коэффициент капитализации, %
Доля стоимости, %
Взвешенный по стоимости коэффициент капитализации, %
Объект 1
7 000
61 000
11,5
21,2
2,4
Объект 2
5 000
57 000
8,8