Роль управляющей компании в развитии рынка жилищно-коммунального хозяйства

Дипломный проект посвящен анализу проблем развития управляющих компаний и выявлению влияния их деятельности на развитие и формирование рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ)
Защита в 2012 году Санкт-Петербурге на "Отлично" ...

Введение 4
Глава 1. Общая характеристика управляющей компании как участника рынка жилищно-коммунальных услуг 7
1.1. Современное состояние рынка ЖКХ 7
1.2. Многоквартирный дом как объект управления 11
1.3. Частные управляющие компании 19
1.4. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) 23
Глава 2. Анализ проблем развития управляющих компаний и их влияния на рынок ЖКХ 33
2.1. Развитие конкуренции при оказании жилищных услуг специализированными организациями и управляющими компаниями 33
2.2. Не зависимый контроль качества жилищно-коммунальных услуг
43
2.3. Концессия в ЖКХ 51
Глава 3. Наиболее перспективные методы решения проблем управляющих компаний, направленные на развитие рынка ЖКХ 58
3.1. Развитие информационного обеспечения 58
3.2. Стимулирование развития самоуправления объектами жилищного
фонда 65
3.3. Основные направления финансовой стабилизации рынка жилищно-коммунального хозяйства 69
Заключение 82
Список использованной литературы 88
Приложения 91

Жилищно-коммунальное хозяйство включает в себя целый ряд отраслей, задачей которых является создание благоприятных условий проживания людей на данной территории и обеспечивающих функционирование городских структур.
Нынешнее состояние жилищно-коммунального хозяйства можно назвать кризисным. Основными чертами, которого являются: высокий уровень ветхого и аварийного жилья, изношенность основных фондов, следствием чего являются постоянные аварии, большая ресурсо- и энергоёмкость всего комплекса.

Существующая система тарифного регулирования делает практически невозможным привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку не дает возможности использовать сэкономленные в результате снижения затрат средства на развитие и модернизацию производства.
Привлечение частных инвестиций в предприятия городской инженерной инфраструктуры - одна из основных целей работы по реформе системы тарифного регулирования.
Реализация новой экономической модели позволит:
обеспечить бездотационный режим финансирования жилищно-коммунального хозяйства,
повысить его эффективность,
создать источники привлечения средств для его развития,
гарантировать адресность государственной помощи малообеспеченным слоям населения,
обеспечить непосредственное доведение субсидий до получателей с использованием системы социальных счетов граждан.
Проблемы вхождения бизнеса в сферу управления содержанием и ремонтом многоквартирных жилых домов, предоставлением коммунальных услуг населению связаны со многим факторами, основными из которых, на наш взгляд, являются следующие:
- реально плохое, энерго неэффективное состояние жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, требующее больших финансовых вложений на замену и модернизацию, высокая степень износа жилищного фонда и, соответственно, высокая динамика выбытия жилья в разряд ветхого и аварийного;
- многообразие и различный социальный состав собственников жилых и нежилых помещений в рамках микрорайонов и отдельных жилых домов и необходимость выработки единых согласованных решений всех собственников;
- отсутствие современного комплексного подхода к управлению кондоминиумами, во всех случаях, когда жители дома не самоорганизовались для его управления самостоятельно или не выработали позицию кому передать функции управления их собственностью;
- необеспеченность возмещения затрат на содержание, ремонт жилья и предоставление коммунальных услуг устанавливаемыми ценами и тарифами на ЖКУ, реальное состояние возмещения этих затрат платежами населения;
- необеспеченность финансирования в полном объеме льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
- неопределенность с источниками и объемами возмещения затрат на работы капитального характера, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда;
- отсутствие реальных договорных отношений с населением и управляющими организациями;
- административные барьеры на пути становления самоуправления граждан в жилищной сфере;
- конфликт имущественных прав и интересов собственников с балансовой принадлежностью жилых помещений и общего имущества жилых домов;
- несовершенство нормативной правовой базы, приводящее к наличию многочисленных социально конфликтных ситуаций.
Жилищный фонд Санкт-Петербурга насчитывает более 97 млн. кв. метров жилья различного по формам собственности, технической оснащенности и степени износа несущих конструкций и инженерного оборудования.
Доля жилищного фонда, находящегося в частной собственности превышает 62%. Общая площадь домов объединений собственников жилья (ЖСК, ЖК, ТСЖ), уже сегодня находящихся в рыночном секторе ЖКХ составляет более17,5 млн. кв. метров (это пятая часть многоквартирных жилых домов в Санкт-Петербурге). Площадь жилищного фонда, по факту находящегося в смешанной собственности, составляет около 71 млн. кв. метров. Этот фонд в Санкт-Петербурге управляется искусственно созданными монополиями – жилищными агентствами административных районов, структурами, сочетающими, как говорится «в одном флаконе» функции балансодержателя, заказчика ЖКУ, получателя бюджетных средств и средств населения, подрядчика и контролера.
До 1991 года большая часть жилищного фонда принадлежала одному собственнику – государству. В дальнейшем таким одним собственником были сначала государство, в результате разделения полномочий, в том числе в жилищном секторе, к нему добавились муниципалитеты и субъекты федерации. После объявления приватизации жилищного фонда к перечисленному количеству собственников добавились граждане (физические лица) и юридические лица с мнением которых необходимо считаться при выборе управляющих организаций и заключении договоров с подрядными организациями, осуществляющими непосредственные работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и ресурсоснабжающими организациями, предоставляющими коммунальные услуги в жилые дома.
Именно эти обстоятельства являются сегодня серьезным препятствием к проведению любых нововведений в системе управления содержанием и ремонтом, реконструкции, модернизации жилых домов и изменением системы оплаты за жилье и коммунальные услуги.
В многоквартирных домах, находящихся в смешанной собственности существует проблема отсутствия эффективного управления. Как следствие, наблюдается рост износа жилищного фонда и снижение качества оказываемых коммунальных услуг в жилых многоквартирных домах.
Высокий недоремонт жилых домов, распыление собираемых в каждом конкретном доме средств на содержание и ремонт жилья обслуживающей организацией на весь жилищный фонд создает атмосферу безысходности и бесконтрольности за состоянием и динамикой изменения параметров каждого конкретного жилого дома. Это происходит только из-за того, что отсутствует заинтересованный и эффективный с точки зрения бизнеса управленец или управляющая организация, функции которого должны быть закреплены в нормативных правовых документах.
В многоквартирных домах России только часть жилищного фонда принадлежит городу. Это помещения, в которых живут граждане по договору социального найма. В остальных жилых помещениях живут собственники, которым помимо жилых помещений принадлежит и доля в праве на общее имущество жилого дома, за сохранность, которой они отвечают в соответствии с действующим законодательством, но как реализовать самостоятельно это бремя ответственности эффективно они не знают, не умеют, а в большинстве случаев, и просто не хотят.
Кроме того, до сих пор искусственно сохраняется одинаковый порядок оплаты за жилье и коммунальные услуги для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Безусловно, эта норма справедлива в отношении тарифов на коммунальные услуги, но не совсем логична в отношении платы за содержание и ремонт жилья.
С одной стороны органы государственной власти ответственны перед всеми гражданами за сохранность жилищного фонда.
С другой стороны собственники жилых помещений ответственны перед собой и другими жильцами многоквартирного дома за сохранность общего имущества дома, т.к. своим бездействием или неучастием они наносят вред остальным собственникам, преждевременно лишая их своей собственности и не предлагая ничего взамен.
Для решения этих проблем в переходный период совершенствования системы оплаты за жилье и коммунальные услуги создавались государственные унитарные предприятия, учреждения - службы заказчика. Они не смогли качественно и эффективно управлять жилищным фондом, значительно улучшить его состояние и повысить качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Причина - в отсутствии заинтересованности с одной стороны и с другой стороны невозможность сохранения и распоряжения любой экономией от своей деятельности в целях наращивания экономии и поощрения исполнителей.
Административные барьеры выражены в установке более высоких тарифов на коммунальные услуги для ЖСК, ТСЖ по сравнению с остальным жилищным фондом (электроэнергия в местах общего пользования), без обеспечения их финансовой поддержкой из бюджета в полном объеме на разницу в тарифах для населения и полной стоимостью услуг и лишении прав на нежилые помещения и придомовую территорию, что не дает возможности ведения бизнеса в секторе управления жильем.
В настоящий момент жилищные агентства имеют большую кредиторскую и дебиторскую задолженность, значительная часть которой образовалась не по их вине и не признана, что требует особой процедуры финансового оздоровления.
Руководствуясь изложенным первостепенной задачей является формирование нормативной правовой базы, способствующей преодолению перечисленных барьеров, противоречий и пробелов, четкому определению предмета и прав управления, эффективного управления общедолевой собственностью с целью ее сохранения, улучшения состояния, снижения затрат на ее содержание при участии в этом всех собственников.
В жилищном секторе предметом рыночных отношений должны и стать следующие виды деятельности:
- управление жильем;
- работы по содержанию и ремонту жилищного фонда;
- работы по выборочному капитальному ремонту, комплексному капитальному ремонту, модернизации и реконструкции;
- работы по энергосбережению и учету потребления коммунальных услуг.
Управление жилищным фондом включает в себя организацию процессов содержания и ремонта жилищного фонда, заключение договоров на поставку коммунальных услуг в объемах реально необходимых для комфортного проживания граждан и качественного обслуживания объекта собственности с привлечением необходимых для этого инвестиций и формирования системы возврата заемных средств и средств на оплату оказанных услуг.
Предельные объемы жилищного фонда, передаваемые в управление управляющей компании не должны превышать 800-1200 тыс.кв. метров жилья.
2.2. Не зависимый контроль качества жилищно-коммунальных услуг
Реформа жилищно-коммунального хозяйства, среди прочего, означает внедрение механизма, регулирующего взаимоотношения между поставщиками и потребителями услуг. За основу принимается острая необходимость независимого и объективного контроля текущих показателей качества этих услуг – устойчивого обеспечения теплом, водой, электроэнергией и другими преимуществами технического прогресса над повседневной разрухой. Непрерывный контроль систем жизнеобеспечения – мониторинг - позволяет не только рационально использовать технику и ресурсы, обеспечивает безопасность технологических процессов и объектов городского хозяйства, но и создает необходимые условия для повышения качества коммунальных услуг в соответствии с требованиями международных стандартов. Говоря попросту, с введением такой системы можно будет навсегда забыть о протекающих трубах или искрящей электропроводке.
Жизнеобеспечение населения состоит из ряда взаимосвязанных и сложных технологических процессов – источников комфорта и неудобств населения. Накоплен многолетний опыт разработки и внедрения информационных технологий для управления этими процессами – комфорта должно становиться больше, а неудобств, соответственно меньше. Этот опыт с одной стороны служит естественным раздражителем для монополистов, которые привыкли к тарифам «на доверии», с другой стороны показывает насколько отстает реальное качество услуг от современных стандартов. Тем не менее создана основа для использования этих систем в качестве технических средств управления качеством жизнеобеспечения. Накопленный опыт позволяет реализовать комплексный подход к реформированию сложного городского хозяйства для обеспечения требуемого качества услуг. Такой подход обеспечивает наиболее рациональный перевод затратного механизма управления к прямой зависимости стоимости услуг от их реального, а не декларируемого качества. На основе объективных показателей систем контроля по основным видам коммунальных услуг можно управлять снижением энергетических потерь, предупреждением неисправностей и аварий. Такие подходы исключают возникновение аварий, болезненно влияющих на стабильность работы городского хозяйства. Более того, в ходе исследований наши сотрудники разработали способы предупреждения аварий методами обнаружения неблагоприятных тенденций на ранних стадиях их возникновения – предупреждать возможные отказы своевременным проведением необходимых планово-предупредительных работ.
Кажущаяся простота рыночных отношений это следствие достигнутого равновесия между поставщиком и потребителем любого вида услуги. Эту удовлетворенность можно измерить, следовательно, существует потребность в объективных измерениях показателей качества. Возникает потребность в существовании оператора учета, который должен измерять текущие значения нормативных показателей, наиболее полно характеризующих конкретный вид услуги. На основании объективного учета необходим расчет – возникает потребность в операторе расчета, который должен проводить расчеты по объективным данным независимого оператора учета в соответствии с действующими нормами и правилами.
Модель услуги позволяет оценивать итоговое качество, как интегральное соотношение фактических и требуемых показателей. По специальным методикам также может быть проведена комплексная оценка соответствия нормативно-правовой базы, качества работы органов надзора, операторов учета и расчета, поставщиков и потребителей для любого вида услуг, в том числе услуг безопасности. Естественным образом появляется потребность в регулировании взаимоотношений между поставщиками и потребителями услуг в соответствии с объективными показателями качества этих услуг и установленными нормами. Так формируется иерархическая информационная структура взаимодействия хозяйствующих субъектов, которая позволяет объективно контролировать качество любого вида услуг, в том числе измерять и управлять реальными потерями. Практика списывать потери на потребителя прочно укоренена в мотивации поставщика услуг. Прозрачность реальных потерь – первый необходимый шаг поиска причин этих потери и способов борьбы с ними.
«Критериев качества технического обслуживания, которое включает в себя обеспечение ежедневной бесперебойной работы инженерных систем и конструктивов, контроль за соответствием фактических сроков службы систем указанным в их паспортах, а также текущий ремонт, который позволит увеличить эти сроки, несколько. Во-первых, важно, насколько физический износ инженерных систем, конструкций, материалов (с учетом срока их службы) выше, равен или ниже естественного планового. Во-вторых, качество определяется числом ежедневных мелких аварий («полетел» сливной бачок, сломался кран и т. д.), которые должны устраняться в срочном порядке. В-третьих, критерием работы эксплуатационной компании является количество серьезных аварий на объекте»1.
Возьмем, к примеру, систему непрерывного водоснабжения таких крупных регионов как Москва и Подмосковье. Проблема заключается в том, чтобы не только создать и отладить приборы, позволяющие собирать информацию о потреблении и передавать ее в режиме реального времени на единый пульт. Необходимо непрерывно составлять баланс между отпущенным количеством и потреблением – искать утечки, хищения, неисправность приборов учета. Трудности реализации таких подходов к системам управления связаны вызваны «человеческим фактором» - сколько существует неучтенных потребителей не знает никто.
Качественная работа оборудования зависит от того, как часто его проверяют и делают в положенное время профилактический или иной ремонт. Сегодня некоторые заказчики полагают, что раз объект сдан – то и установленное там оборудование будет работать безупречно. На деле это, конечно, не так. Например, вентилятор должен проветривать помещение, где возможно скопление взрывоопасных газов. Если нет датчиков, то необходимо проводить принудительную циклическую вентиляцию, исключающую появление взрывоопасных концентраций горючих веществ. Неисправность вентилятора может обернуться большой бедой. Если установлен датчик и не проводится проверка, то может получиться так, метрологические отклонения датчика не будут вовремя выявлены. Казалось бы, незначительное событие. Но оно рискует повлечь за собой самые тяжелые последствия. Подавляющее большинство датчиков в городском хозяйстве Москвы, да и всей России, фактически отданы на откуп обслуживающему персоналу – технические средства автоматического контроля качества обслуживания в настоящее время отсутствуют. Мы же разработали систему, которая автоматически контролирует точность датчиков, регистрирует текущие метрологические характеристики и определяет их пригодность на следующий межпроверочный интервал. Более того, она позволяет проверять действия обслуживающего персонала, его реакцию на показания системы, какие были приняты в случае отклонений от нормы.
Сейчас многие города переходят на индивидуальную систему учета водопотребления. У потребителя стоит прибор учета. Ему говорят, что теперь будете платить по прямому расходу. В любой системе присутствуют реальные потери и погрешности измерительных приборов. Мы разработали систему учета, которая содержит в себе алгоритм поиска неисправностей, что позволяет получить высокую точность показаний приборов и обеспечивает достоверность полученных результатов.
Это выгодно потребителю, который не будет переплачивать. Это выгодно поставщику, заинтересованному в повышение качества услуг и их конкурентноспособности. И это нормальный подход, когда учет той же воды происходит не только на конечном участке, но по всем циклам производственной цепочки. Выстраивание новой системы должно быть основано на создании независимой информационной сети, которая будет отслеживать все производственные процессы.
Наш дистанционный контроль позволяет также вводить дифференцированные тарифы. Допустим, поставщик вводит льготную оплату тем, кто экономично потребляет воду в дневное время. Или такой вариант. Нормируемое количество кубометров по одной цене, а если превышаешь норму – тариф повышается. Наша система позволяет отследить по каждому конкретному потребителю, как он пользовался водой. И тогда гражданин, который дома бассейн установил, будет за него платить пропорционально возникающим от этого неудобствам. А не так, как сейчас, когда неизвестно по какой причине квартира, подъезд или целый дом остается без воды. Однако для комплексного решения задачи требуется составить модель услуги водоснабжения города. Пока проектировщики только начинают осознавать, зачем это нужно. Что это такое? Перед тем, как строить, разрабатывается модель, которая описывает взаимосвязь услуг всех хозяйствующих субъектов по схеме «поставщик - потребитель».
Для этих услуг определяются параметры, которые характеризуют качество этих услуг, устанавливаются критерии оценки и соотношения «Цена-Качество». Модель устанавливает взаимосвязь между требуемым, прогнозируемым качеством услуг и необходимыми затратами. Уже на основании выстроенной модели с прогнозированными параметрами даются задания на проектирование отдельных решений – обычных строительных проектов.
Основным и главным недостатком существующих систем жизнеобеспечения сегодня является отсутствие прозрачности в отношениях между поставщиками потребителями. Поставщик услуг контролирует сам себя. Поэтому ему уже не так важно, какие он несет потери тепла в ходе эксплуатации жилых домов или офисов. А ведь объем потерь является одним из главных параметров. По этому показателю можно оценить качество обслуживания.
Стоимость единицы тепловой энергии зависит от того, сколько количества газа сожгут в топке. При неэффективном управлении, отсутствии независимой системы контроля, чем больше потерь газа – тем дороже стоит тепло для конечного потребителя. С населения берут фиксированную оплату, но почему оно должно оплачивать неоправданные расходы поставщика?
Технические средства контроля позволяют пересмотреть систему предоставления льгот по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня дотации выделяются по социальному положению. Однако раз мы говорим об энергосбережении, если мы контролируем потери, то субсидии следовало бы выдавать не только тем, кто мало получает, а тем, кто рационально расходуют тепло, газ, воду и электричество. Малообеспеченные семьи, кстати, и так потребляют корректно, с них плату даже можно не брать. Но транжиры должны платить пропорционально неудобствам, которые испытывают другие от их вольности.