РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕХАНИЗМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ОДНОГО ИЗ РЫЧАГОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

На рубеже третьего тысячелетия идет переосмысление смысла государственного управления, что вызвано глобальными социальными реформами, осуществляемыми в разных странах. Общество приходит к принципиальному обновлению понимания роли государственного управления, его социальной обусловленности, масштабности и эффективности.
Работа защищена в Санкт-Петербурге в 2013 году на "ОТЛИЧНО"
АНТИПЛАГИАТ - 75% ...

Введение 4
1. Состояние и проблемы современного налогообложения недвижимости в России 10
1.2 История развития системы имущественного налогообложения в России 11
1.2.1 Развитие налоговой системы в Древней Руси 11
1.2.2 Система налогообложения недвижимости в СССР 13
1.2.3 Система имущественных налогов в современной России 16
1.3 Система налогообложения коммерческой недвижимости в России 19
1.4 Основные принципы взимания налога на имущество организаций 24
2. Зарубежный опыт налогообложения недвижимости 36
2.1 Система налогообложения коммерческой недвижимости Федеративной Республики Германии 38
2.2 Система налогообложения недвижимости Швейцарии 44
2.3 Система имущественных налогов Австрии 45
2.4 Система имущественных налогов Соединенных Штатов Америки 46
2.4.1 Система взимания налога на недвижимость в городе Нью-Йорке. 48
3. Разработка предложений по совершенствованию механизма налогообложения коммерческой недвижимости 55
3.1 Эксперимент по налогообложению недвижимости 58
3.1.1Модель оценки стоимости объектов недвижимости коммерческой недвижимости 60
3.1.2 Введение налога на недвижимость – опыт Великого Новгорода 63
3.1.3. Эксперимент по внедрению налога на недвижимость – опыт Твери 67
3.2 Перспективы введения налога на недвижимость в России 69
3.3 Перспективы введения налога на недвижимость в Санкт-Петербурге 71
3.4 Предложения по совершенствованию механизма налогообложения коммерческой недвижимости 74
3.4.1 Налог на недвижимость - источник доходов местного уровня власти. 74
3.4.2 Усовершенствование налогооблагаемой базы имущественных налогов 75
3.4.3 Контроль органами федеральной власти за работой и выполнением функций представителями органов власти субъектов РФ 76
3.4.4. Тесное сотрудничество представителей государственной власти с налогоплательщиками 77
Заключение 78
Список литературы: 82
Приложение 1. Основные фонды и их классификация 89
Приложение 2. Роль поимущественных налогов в финансировании расходов бюджетов различных уровней, 1994 – 2002 гг. 90
Приложение 3. Сущностные характеристики объектов недвижимости 91
Приложение 4. Признаки объектов недвижимости 92
Приложение 5. Распределение основных налогов по уровням государственной власти 93
Приложение 6. Модель налога на имущество организаций 94
Приложение 7. Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение Санкт-Петербурга 94
Приложение 7. Основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение Санкт-Петербурга 9

В 1991 году после распада СССР было создано новое государство, которое было в составе огромного промышленного, социального комплекса. Российская Федерация, занимающая 1/6 суши земли, насчитывающее 145 миллионов жителей, имеющее огромные ресурсы, начала новый этап развития.
На этом этапе представители государственной власти столкнулись с большим количеством проблем. Ведь не является секретом то, что СССР представлял собой комплекс взаимосвязанных между собой государств, сотрудничающих друг с другом не только по финансовым вопросам. Многие налаженные системы промышленного производства, финансовых отношений были разрушены, и возникла необходимость воссоздавать все цепочки на основе только имеющихся территорий, ресурсов и научного потенциала.
В государстве начали создавать не только новые пар тнерские отношения с другими странами, но и новую систему управления, принятия решений

Налогооблагаемой базой является оценочная стоимость объектов недвижимости. Предельная ставка налога на недвижимость установлена на федеральном уровне, действует на всей территории Австрийской Республики и равна 5%. Конкретную налоговую ставку определяет совет муниципалитета, возглавляемый мэром города.
В целом, муниципалитеты имеют право устанавливать любой размер налоговой ставки вплоть до ее предельной величины в зависимости от финансовых потребностей, вытекающих из состояния местных бюджетов.
Муниципалитеты, которые получают дотации из регионов (земель), должны до предела использовать свои собственные источники доходов, что предполагает установление в этих муниципалитетах предельной величины налоговой ставки - 5%. Ввиду того, что практически все муниципалитеты получают дотации из земель, фактическая ставка налога на недвижимость по стране составляет 5%.
В Австрии не существует необлагаемых налогом минимумов стоимости недвижимости.
Наряду с анализом систем налогообложения коммерческой недвижимости европейских стран интересным представляется рассмотрение налоговой системы такого государства, как Соединенные Штаты Америки.
2.4 Система имущественных налогов Соединенных Штатов Америки
Существующая структура налогообложения в США практически не изменилась со времен второй мировой войны, когда правительство значительно увеличило индивидуальные и корпоративные налоги для финансирования военных действий. Последующие изменения, включающие снижение налоговых ставок, увеличение налоговых льгот, индивидуальных скидок и повышение налога с заработной платы, несущественно повлияли на систему налогообложения в целом.
Как политика, так и экономика способствовали разработке налоговой системы в США, которая имеет несколько отличительных черт.
Вопреки бытующему мнению, в США, по сравнению с другими странами, низкое налоговое бремя. В середине 1980-х годов налоговые поступления в стране составили 29% ВНП, в то время как в Европе они колебались от 31 до 55% ВНП31.
По сравнению с другими странами, на федеральном уровне США делает акцент на подоходном налоге с физических и юридически лиц, что составляет примерно 55%. В местные же бюджеты имущественные налоги приносят до 30% всех поступлений, что является максимальной долей доходов в бюджеты.
Объектами налогообложения являются:
1. Недвижимое имущество (недвижимость);
2. Движимое имущество (бытовое оборудование, автомобили, ценные бумаги и т.д.)
Главным из местных налогов является налог на недвижимость. В Америке и Канаде за счет налога на недвижимость финансируются пожарная охрана, полиция, школы, здравоохранение.
Налогооблагаемую базу составляет рыночная цена земельно-имущественного комплекса, то есть земельного участка с имеющимися на нем строениями. Переоценка недвижимости проводится ежегодно. Отличительной чертой этого процесса является то, что строение и земельный участок оцениваются по отдельности.
Налог уплачивается в течение года двумя равными частями. Чтобы не допустить уклонения от уплаты налогов, законодательство предусматривает некоторые подходы:
1. Не повышая ставки налога, увеличивать величину налоговой базы, то есть стоимость недвижимости путем периодических переоценок;
2. Превышение ставки в 1% возможно, если дополнительная сумма доходов направляется на погашение суммы долгов местных органов власти;
Помимо этого интересным представляется эффективность взимания налога на коммерческую недвижимость на примере региона.
Наиболее ярким примером эффективного применения налога на недвижимость в данном контексте является город Нью-Йорк.
2.4.1 Система взимания налога на недвижимость в городе Нью-Йорке.
В Нью-Йорке налогом облагаются все объекты недвижимости, за исключением объектов, выведенных из-под налогообложения законом. Поступления от налога на недвижимость составляют до 40% доходов бюджета города32.
В целях эффективности налогообложения недвижимость всех пяти административных округов Нью-Йорка разделена на отдельные категории, каждой из которых характерны однотипные строения и земельные участки. Категории недвижимости можно представить в виде таблицы33:
Таблица 2.1.
Категории недвижимости по налоговым классам.
Налоговый класс
Категории недвижимости
I
IА
IВ
Жилые дома на одну, две и три семьи;
Вновь построенные одно-, двух- и трехэтажные кондоминиумы;
Определенные виды свободной земли в зонах жилой постройки
II
Все другие виды жилой недвижимости, включая жилищные кооперативы, арендуемые здания и кондоминиумы, не подпадающие под Класс 1
III
Оборудование коммунальных компаний
IV
Все другие виды недвижимости, включая коммерческие здания, здания и земельные участки коммунальных компаний, свободные земельные участки, е относящиеся к Классу 1.
Соответственно, департамент финансов города присваивает каждой категории недвижимости определенный налоговый класс. В дальнейшем недвижимость оценивается на основе рыночных цен и расчитывается налоговая база для расчета налога, которая представляет собой часть полной рыночной цены в соответствии с законом штата.
Системы взимания налога на недвижимость в этих государствах является лишь несколькими примерами его применения.
В подавляющем большинстве стран налоги на недвижимость являются местными или, по меньшей мере, в значительной степени поступают в местный бюджет. В отдельных случаях наряду с местными, могут вводиться региональные налоги на недвижимость (например, в Австралии, Канаде, Аргентине).
Как крупные национальные налоги на недвижимость существуют в Швеции, Чили, Латвии, Сингапуре, некоторых африканских странах, однако это можно рассматривать скорее как исключение из правила.
Роль данных налогов в национальных и региональных бюджетах несопоставима с их ролью в местных бюджетах, так как налоги на недвижимость отвечают многим критериям, соответствующим налогообложению на низших уровнях власти. Причем это в той или иной мере признается сторонниками различных подходов к распределению налоговых полномочий.
С точки зрения традиционной модели бюджетного федерализма34 в первую очередь важно то, что налог на недвижимость имеет немобильную налоговую базу, и это позволяет избежать «эффектов перелива». Достоинствами данного налога являются также его относительно равномерное распределение по территории страны и несколько большая устойчивость к циклическим колебаниям, чем большей части других налогов. С точки зрения сторонников теории общественного выбора, признающего необходимость максимального совмещения получателей и плательщиков за услуги, этот налог хорош тем, что может рассматриваться как некая усредненная плата за услуги, предоставляемые местными властями бизнесу и жителям. В первую очередь речь идет о так называемых «твердых» услугах – коммунальном хозяйстве, дорогах, транспорте и т.п.
Считается, что данные услуги влияют на динамику стоимости недвижимости, хотя количественно проследить данную взаимосвязь не всегда представляется возможным. Как плюсы, так и минусы налогов на недвижимость во многом зависят от конкретной системы налогообложения, которая сложилась в той или иной стране.
Специалисты отмечают ряд общих, наиболее часто встречающихся трудностей и ограничений, связанных с использованием данного налога.
Во-первых, его администрирование является достаточно дорогим и сложным. Для правильного исчисления налога необходимо осуществлять сбор, переработку и периодическую актуализацию значительного объема информации. Процедуры оценки недвижимости требуют высокой квалификации, особенно в быстро меняющихся условиях. При этом низкое качество администрирования данного налога, приводящее к неадекватной оценке недвижимости, либо к неспособности обеспечить сбор налога со всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости, связано не просто с техническими недоработками, но может оказывать существенное воздействие на политику налогообложения, вести к негативным экономическим и социальным результатам (например, создавать условия для нечестной конкуренции либо придавать налогу регрессивный характер).
Во-вторых, наличие недвижимости не связано напрямую с текущим доходом и тем самым способностью платить налоги, что может порождать дополнительные социальные проблемы. Поэтому для многих стран, использующих данный вид налогообложения, характерно установление необлагаемого минимума, а также предоставление различных льгот. Политические факторы осложняют адекватное налоговое администрирование, в частности своевременное проведение переоценки недвижимости, что, как уже указывалось выше, может оказывать негативное влияние на эффективность и справедливость налогообложения.
В-третьих, те же политические причины приводят к стремлению местных властей переложить непропорционально большую долю бремени налога на недвижимость на бизнес, чтобы облегчить положение населения. Обзор различных исследований данного вопроса, проведенных в Канаде, подтверждает данную тенденцию. Так, в Ванкувере было выявлено, что жители платят 40% налога на недвижимость35. Тот же процесс характерен и для США. Аналогичные факторы служили основой для критики налога на недвижимость в Великобритании.
Проблемы, связанные с налогообложением недвижимости, наиболее ярко проявляются в посткоммунистических странах. Недостаточное развитие рынков земли и недвижимости, отсутствие адекватной системы учета объектов недвижимости, политические и социальные риски накладывают дополнительные ограничения на его эффективное использование. Это происходит по ряду причин:
1. Роль налогов на недвижимость здесь существенно ниже, чем в развитых и развивающихся странах. По существующим оценкам, доходы от данных налогов в 1990-х гг. составляли 12–15% субнациональных налоговых доходов. При этом конкретные значения по отдельным странам колебались от 26% в Польше до 5% в Венгрии.
2. В подавляющем большинстве стран налоговая база оценивается в отрыве от рыночной стоимости недвижимости. Наиболее распространенным является установление налога в абсолютной сумме с площади земли и находящихся на ней объектов. При этом различные ставки определяются для земли и зданий, а также в зависимости от использования объектов недвижимости (обычно с дифференциацией на жилые, сельскохозяйственные и бизнес объекты).
3. Налоговое бремя распределяется еще более неравномерно, чем в развитых странах. Налогообложение недвижимости промышленного и коммерческого назначения обычно значительно превышает налогообложение жилых объектов: в Польше, например, разница между ставками соответствующих налогов в конце 1990-х г. составляла 35 раз. Земля во многих случаях облагается по более низким ставкам, чем здания и сооружения, однако это не является жестким правилом.
4. Налогообложение недвижимости подвергается достаточно жесткому централизованному регулированию. В большинстве случаев централизованно определяется не только налоговая база, что является достаточно типичным, но и налоговые ставки; администрирование налога осуществляется национальными налоговыми службами. Доходы от этого налога также в ряде случаев хотя бы частично централизуются.
Помимо общих черт, характерных для налоговых систем разных государств, существуют и конкретные особенности налогообложения недвижимости по странам.
При определении стоимости объектов для налогообложения обычно, так или иначе, используются рыночные сведения, но и при этом в одних странах (Франция, отчасти Великобритания) в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества), а в большинстве других стран, применяющих налог на недвижимость - капитальная, то есть аккумулированная, а не среднегодовая стоимость объекта. В свою очередь, сама методика определения оценочной стоимости базируется на одном из трех методов:
1. На сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости. Примером применения такой методики являются Австралия, Дания, Швеция;
2. Капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, например, в Индонезии, Японии и Южная Корее;
3. На сочетании всех трех перечисленных методов, в таких государствах, как США, Канада, Нидерланды.
Схемы предоставления льгот также могут различаться по странам. Так, в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам. В других странах имеет место сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.
Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100%. Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, как, например, в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших, то эффективная ставка нового налога выбирается с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей.
Применительно к Российской Федерации можно сказать, что при разработке налоговой системы многие принципы были взяты из опыта зарубежных стран. При рассмотрении систем налогообложения имущества становится понятным тот факт, что в основе отечественной налоговой системы лежат принципы налогообложения Германии.
Доказательством этому может служить тот факт, что российский налог на имущество практически идентичен с налогом на недвижимость Германии. В частности, налогооблагаемая база содержит в себе не только недвижимое имущество, но также и движимое. В России к движимому имуществу относятся и оборотные средства и транспорт. Также российской налоговой системе, также как и немецкой, присуще распределение доходов от взимания налога между региональными и местными бюджетами.
На этом фоне сразу выделяются и недостатки системы поимущественных налогов России. Ярким примером этому может служить то, что в России не существует строгой системы взаимозачетов, которая выстроена в ФРГ.
Сравнивая систему налогообложения США и России, можно выделить сразу ряд недостатков.
В частности то, что налогооблагаемая база России рассчитывается на основе балансовой стоимости, что является неприемлемым для налогообложения недвижимости в США.
Отличительной особенностью является то, что в США в целом налоговая соответствует скорее монолитной модели федерализма, нежели модели напоминающей слоеный пирог, каковым представляется современная отечественная налоговая система.
3. Разработка предложений по совершенствованию механизма налогообложения коммерческой недвижимости
Исходя из принятого в западной литературе широкого толкования налогообложения недвижимости36 система поимущественных налогов, сложившаяся в России, также относится к налогам на недвижимость, хотя и достаточно специфическим, не имеющим прямых аналогов. Однако, в самой России этот вопрос традиционно рассматривается несколько по-другому.
Существующие налоги имеют не только различные объекты налогообложения, но и формируемую на основе различных принципов налоговую базу, ставки и т.п. По налогу на имущество предприятий, наряду с недвижимостью, к объектам налогообложения относится и движимое имущество, причем как основные, так и оборотные средства. Имущество предприятий оценивается по остаточной стоимости. Конкретные ставки устанавливаются на уровне субъектов Федерации в зависимости от видов деятельности предприятий. В первой части Налогового кодекса данный налог отнесен к региональным, однако поступления от него делятся в равной пропорции между бюджетами субъектов Федерации и местными бюджетами, что не является эффективным и уменьшает долю налоговых доходов как местных бюджетов, так и региональных. Это происходит также и по той причине, что региональный бюджет оказывает поддержку местному бюджету.
Сложившаяся в России система поимущественного налогообложения подвергается заслуженной критике37.
Наиболее общая проблема состоит в том, что оценка налогооблагаемой базы оторвана от рыночной стоимости, что снижает эффективность и справедливость налогообложения, не создает стимулов у властей к формированию условий для роста стоимости недвижимости. Кроме того, отмечаются недостатки отдельных налогов, о которых уже говорилось выше. Основные полномочия по их регулированию сосредоточены на федеральном уровне. Кроме того, из этих трех налогов лишь налог на имущество физических лиц, поступления от которого весьма незначительны, полностью зачисляется в местные бюджеты, что отрицательно сказывается на выполнении обязанностей местными властями38. Доходы от остальных двух налогов делятся по уровням бюджетной системы.
Налог на имущество предприятий вообще практически не контролируется в части, касающейся правильности учета и обоснованности оценки имущества. Налогоплательщик, осуществляя учет и оценку за свой счет, действует в своих интересах, зачастую противоположных интересам бюджетов, при этом, чем больше его возможности оплачивать квалифицированные манипуляции с налоговой базой, тем больше он недоплачивает, по сравнению с другими предприятиями (владельцами имущества). Таким образом, задача справедливого распределения налогового бремени сегодня практически не решается. Это мешает и реализации фискальной функции налогов: большая часть доходов от недвижимости идет мимо бюджетов, средств на обеспечение услуг и развитие территории хронически не хватает. Таким образом, становится все более понятна необходимость реформирования системы налогообложения недвижимости.
В такой ситуации альтернативой сложившейся системе поимущественных налогов, включающей налог на землю, налог на имущество предприятий и налог на имущество физических лиц может стать налог на недвижимость.
Но есть и проблемы.
Основная - опасность снижения доходов бюджета: если налоговая база сокращается за счет выхода из нее активного капитала, и налогоплательщик - производитель выигрывает, то либо бюджет теряет, либо существенно перераспределяется налоговое бремя, то есть кто-то сильно проигрывает. Этот "кто-то" - владельцы дорогой земли и недвижимости, физические лица и предприятия. Очевидно, такая реформа приемлема в определенных пределах.